Tokenizacja - czy to przyszłość rynku nieruchomości?

Tokenizacja ma wiele zalet. Wymienię tylko niektóre z nich:

1. dostępność i płynność – ponieważ token może odpowiadać własności niewielkiej części pierwotnego aktywa, jest dostępny dla dużo szerszego grona potencjalnych nabywców; transakcje mogą odbywać się w trybie 24/7 bez udziału notariusza czy instytucji rozliczeniowej; 
2. niskie koszty transakcyjne (smart contracts) również przyczyniają się do popularyzacji tego rozwiązania;
3. bezpieczeństwo i transparentność – informacja o własności, historycznych transakcjach jest przechowywana w ogólnodostępnych rejestrach co pozwala ograniczyć ryzyko oszustwa i sporów;
4. dystrybucja dochodów lub dywidend – posiadacze tokenów mogą otrzymywać dywidendy lub inne strumienie pieniężne generowane przez pierwotne aktywo, będące podstawą do emisji tokenów.

Idea tokenizacji nie jest oczywiście pozbawiona wyzwań. Należy pamiętać o konieczności stosowania zaawansowanych zabezpieczeń właściwych dla danych wrażliwych. Osobną kategorią wyzwań są regulacje prawne, które nie nadążają za rozwojem technologii. 

Tokenizacja w nieruchomościach

Dzięki swym zaletom tokenizacja ma potencjał, aby zrewolucjonizować sposób nabywania i sprzedawania aktywów trwałych, jakimi są nieruchomości. Kluczowym aspektem, który może decydować o popularyzacji tokenów wśród inwestorów indywidualnych, jest fragmentacja pierwotnego aktywa, które podlega konwersji na zapis cyfrowy. W zależności od standardu, powierzchni czy lokalizacji, wartość biurowca, centrum handlowego czy nowoczesnego magazynu sięga kilkudziesięciu lub kilkuset milionów euro. Stanowi to istotną barierę wejścia dla mniejszych inwestorów. W przypadku tokenizacji prawo własności do jednego budynku może zostać podzielone na dowolną ilość jednostek, obniżając istotnie próg wejścia na ten rynek i czyniąc go dostępnym dla przeciętnego inwestora indywidualnego. Jeśli dodamy do tego brak konieczności wizyty u notariusza, rejestracji w księdze wieczystej czy wreszcie podatku od transakcji (VAT lub PCC) mamy gotowy przepis na sukces. To oczywiście spore uproszczenie.

Do pełnego sukcesu potrzebowalibyśmy implementacji technologii blockchain w centralnych rejestrach (księgi wieczyste, rejestry gruntów, rejestry akcjonariuszy) i rozwiązania smart contact w powszechnych rozliczeniach. Pamiętajmy, że z posiadaniem nieruchomości wiążą się nie tylko prawa (własności i do pobierania pożytków) ale również obowiązki (podatek od nieruchomości, koszty jej utrzymania i ubezpieczenia, odpowiedzialność cywilna i inne). Automatyzacja rozliczania przychodów i kosztów generowanych przez nieruchomość pozwoliłaby na pełne wykorzystanie technologii blockchain i idei tokenizacji.

Nie zrażajmy się jednak tymi wyzwaniami i nie traćmy z oczu korzyści jakie dla rynku nieruchomości może przynieść tokenizacja. Dzięki niej nieruchomości, uznawane za niepłynne i niedostępne dla inwestorów indywidualnych, mogłyby stać się atrakcyjną alternatywą do lokowania nawet niewielkich nadwyżek finansowych. Biorąc pod uwagę płynność i brak barier geograficznych tokeny mogłyby posłużyć do skomponowania zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego, którego skład można szybko i przy niskich kosztach transakcyjnych dostosowywać do bieżącej koniunktory.

Istotnymi barierami rozwoju tej technologii są: (1) wciąż niska świadomość istnienia tej technologii wśród inwestorów indywidualnych, (2) nieufność powodowana brakiem wiedzy i skojarzeniami z rynkiem kryptowalut oraz (3) brak precyzyjnych regulacji, które podniosłyby poziom zaufania inwestorów i przyczyniłyby się do wzrostu popularności. W Stanach Zjednoczonych emisja tokenów podlega różnym regulacjom w zależności od tego czy są odpowiednikiem kapitału czy długu, do jak szerokiego grona inwestorów skierowana jest oferta czy jaka jest całkowita wartość oferty.   

Również Komisja Europejska dostrzega ograniczenia w rozwoju kryptoaktywów jakie niesie ze sobą brak ich uregulowania. Wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom we wrześniu 2020 roku KE opublikowała projekt rozporządzenia w sprawie rynków kryptoaktywów (Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCA)[1]). Jest to pierwsze podejście KE do zapewnienia prawnych ram funkcjonowania rynku i działających na nim podmiotów. W zamyśle dyrektywa powinna obejmować wszystkie te instrumenty inwestycyjne, które wymykają się regulacjom właściwym dla instrumentów finansowych (MiFID II).

Po długich konsultacjach European Securities and Markets Authority (ESMA) doprowadziła do wejścia w życie w czerwcu 2023 roku Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego w sprawie rynków kryptoaktywów[2] .

Rozporządzenie to dotyczy podmiotów, które świadczą usługi związane z kryptoaktywami, tj. prowadzą platformy obrotu kryptoaktywami, wymiany kryptoaktywów na środki pieniężne lub inne kryptoaktywa, zapewniają przechowywanie kryptoaktywów i administrowanie nimi w imieniu klientów oraz świadczą usługi transferu kryptoaktywów w imieniu klientów. Druga kategoria takich usług obejmuje plasowanie kryptoaktywów, przyjmowanie lub przekazywanie zleceń związanych z kryptoaktywami w imieniu klientów, wykonywanie zleceń związanych z kryptoaktywami w imieniu klientów, świadczenie doradztwa w zakresie kryptoaktywów i zarządzanie portfelami kryptoaktywów.

Chcę zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt tokeniazacji. Wszyscy uczestnicy polskiego rynku nieruchomości ubolewają nad brakiem naszego krajowego kapitału, który odgrywałby jakąkolwiek zauważalną rolę. W innych krajach regionu rodzimy kapitał rośnie w siłę, zyskuje na znaczeniu i pełni rolę stabilizującą, czego doświadczyliśmy w ostatnich kilku kwartałach. Winny jest brak odpowiednich regulacji dopuszczających funkcjonowanie REIT’ów czy efektywnych podatkowo funduszy, które dawałyby inwestorowi indywidualnemu możliwość inwestycji w nieruchomości alternatywną do kupna mieszkania przeznaczonego na wynajem. Tokenizacja z wszystkimi jej zaletami ma potencjał by tę niszę wypełnić.