Działalność gospodarcza a podatek od nieruchomości. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Bardziej istotne jednak od statusu posiadacza jest to, co taki podmiot posiada. Zgodnie z art. 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.) obowiązek w podatku od nieruchomości dotyczy właścicieli nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkowników wieczystych gruntów, posiadaczy nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

• wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
• jest bez tytułu prawnego.

Wynika z tego, że nie tylko prawo własności w potocznym rozumieniu obliguje do zapłaty podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy może  wynikać także z posiadania oraz użytkowania wieczystego.

Warto wspomnieć także o solidarnym charakterze tego zobowiązania. Jeśli bowiem nieruchomość objęta jest współwłasnością, to obowiązek w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Oznacza to, że organ podatkowy może domagać się zapłaty podatku od każdego ze współwłaścicieli.

Kiedy powstaje moment obowiązku podatkowego?

Co do zasady, zgodnie z ustawą, moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Analogicznie ustawa przewiduje, iż obowiązek wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Ustawodawca nie podaje, jak dokładnie należy interpretować „okoliczności uzasadniające powstanie i wygaśnięcie obowiązku podatkowego”, z treści aktu prawnego wynika jednak, że są to zdarzenia faktyczne lub zdarzenia prawne. Pierwsze rozumieć trzeba jako powstanie lub likwidację budynku bądź budowli, drugie – jako nawiązanie stosunku prawnego, np. nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości, zawarcie lub rozwiązanie umowy dzierżawy czy użytkowania wieczystego.

Osobno traktować należy sytuację nowo wybudowanych budynków i budowli. W takim przypadku przepisy stanowią, iż jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, to obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Jest to korzystne dla podatnika, gdyż zakłada, że ukończenie budowy budynku lub budowli 1 stycznia stwarza obowiązek podatkowy dopiero po 12 miesiącach od tego zdarzenia.

Kwestią wątpliwą pozostaje identyfikacja momentu zakończenia budowy budynku lub budowli. Teoretycznie, wedle przepisów, powstanie obowiązku podatkowego warunkowane jest faktycznym zakończeniem prac budowlanych. W praktyce organy podatkowe uznają jednak, że to uzyskanie pozwolenia na użytkowanie bądź ostatni wpis w książce budowy danego obiektu stanowi moment powstania obowiązku podatkowego.

Modernizacja budynków i budowli

Z naszej praktyki wynika, iż o ile właściwe rozpoznanie obowiązku podatkowego w przypadku nowo wybudowanych budynków lub budowli nie sprawia kłopotu, to podatkowe ujęcie szeroko rozumianej rozbudowy budynków lub budowli – już tak.

Rozbudowę budynku (powodującą wzrost powierzchni użytkowej) lub budowli (najczęściej oznaczającą wzrost powierzchni, kubatury lub długości) należy bowiem traktować jako budowę nowej ich części (ustawodawca wskazuje, iż przedmiotem opodatkowania są nie tylko „całe” budynki i budowle, ale także ich części). Tym samym zwiększenie wartości budowli wynikające z jej modernizacji – mając na uwadze powyższą zasadę szczególną – ująć należy dopiero od dnia 1 stycznia następującego po roku, w którym dokonano jej ulepszenia. Powyższe wynika także z przepisu ustawy, w myśl którego dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, od których dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawę opodatkowania stanowi wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Również w odniesieniu do nowo wybudowanych części budynków obowiązek podatkowy powstanie z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie nowej części budynku przed jej ostatecznym wykończeniem.

Należy pamiętać, że adaptacja budynku, jego modernizacja niepowodująca powstania nowej powierzchni użytkowej czy remont nie prowadzą do powstania nowej części budynku, a tym samym pozostają bez wpływu na jego opodatkowanie.

Ile wynosi i kto ustala wysokość podatku od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości ustalany jest przez radę gminy lub radę miasta. Podmioty te są jednak ograniczone w ustalaniu jego wysokości, ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera maksymalne wysokości stawek podatkowych. Stawki określane są na poziomie ministerialnym i aktualnie określa je obwieszczenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 28 lipca 2022 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2023 (M.P. z 2022 r. poz. 731).

Stawki podatku dla danej gminy określane są w uchwałach poszczególnych gmin. Ze względu na to, że stosowanie stawek maksymalnych nie jest obligatoryjne, to kwoty podatku przy tego samego rodzaju nieruchomościach będą różne, w zależności od położenia nieruchomości.

Jak obliczyć podatek od nieruchomości?

W przypadku przedsiębiorców ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie tzw. samowymiaru podatku przez podatnika (samodzielne złożenie deklaracji podatkowej przez podatnika) oraz możliwości jego weryfikacji przez organ podatkowy w ramach czynności sprawdzających, kontroli czy postępowania podatkowego. Należy pamiętać, iż obowiązek ten dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień i składających „zerową” deklarację.

Podatek od nieruchomości – termin zapłaty

Termin zapłaty podatku od nieruchomości nie jest jednolity i zależy przede wszystkim od statusu podatnika oraz wysokości podatku. Moment zapłaty podatku od nieruchomości dla osób fizycznych został ustalony ratalnie na 15. dzień: marca, maja, września oraz listopada. Jeśli jednak wysokość podatku nie przekracza 100 zł, płatny jest on jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty. Dla pozostałych podatników termin ten jest miesięczny i określony został na 15. dzień każdego miesiąca, z wyjątkiem stycznia, kiedy podatek zapłacić należy do 31. dnia tego miesiąca.

W przypadku zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania w danym roku, a w szczególności w przypadku zmiany sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, należy złożyć korektę deklaracji w terminie 14 dni od dnia zaistnienia zdarzenia. Do korekty deklaracji podatnik ma obowiązek dołączyć pisemne uzasadnienie przyczyn korekty. Najczęściej organy podatkowe wymagają także wyjaśnienia różnic pomiędzy deklaracją złożoną w roku ubiegłym a nową deklaracją. Mimo iż ani Ordynacja podatkowa, ani ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie nakładają takiego obowiązku, to należy uznać to za element czynności sprawdzających, a tym samym brak jest podstaw do uchylenia się od tego obowiązku przez podatnika.

Wzory deklaracji na podatek od nieruchomości

Jeszcze do niedawna, zgodnie z przepisami ustawy podatkowej, wzory obowiązujących w danym roku deklaracji na podatek od nieruchomości określały rady gmin w drodze uchwał. W konsekwencji praktycznie w każdej gminie funkcjonował inny wzór formularza. Powodowało to sytuacje, w których przedsiębiorcy posiadający nieruchomości na terenie wielu gmin zmuszeni byli do wypełnienia dużej liczby różnych deklaracji, co jest niezwykle uciążliwe, pracochłonne i w zasadzie wyklucza możliwość zautomatyzowania tego procesu.

Od 1 lipca 2019 r. obowiązują już jednak jednolite wzory deklaracji i informacji na podatek od nieruchomości oraz inne podatki lokalne. Ponadto składanie deklaracji i informacji w formie elektronicznej od 1 lipca 2019 r. jest możliwe za pośrednictwem strony epuap.gov.pl.