Spółki nieruchomościowe – kryteria kwalifikacji i obowiązki informacyjne

Definicja spółki nieruchomościowej z ustawy o CIT

Jak wynika z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, Dz.U. z 1992 r. Nr 21, poz. 86), kryteria uznania za spółkę nieruchomościową zależą od tego, czy podmiot rozpoczyna w danym roku swoją działalność, czy ją kontynuuje. W przypadku podmiotów, które rozpoczynają działalność i muszą sporządzać bilans, kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na pierwszy dzień roku podatkowego. W przypadku podmiotów niebędących podatnikami podatku dochodowego weryfikacja odbywa się na pierwszy dzień roku obrotowego.

Ze spółką nieruchomościową mamy do czynienia, jeżeli na ten dzień:

• co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz
• wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez NBP, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego.

W przypadku podmiotów, które kontynuują działalność, kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy albo na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy w przypadku niepodatników. Spółką nieruchomościową jest tu podmiot, który na ten dzień spełnia poniższe warunki:

• Co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości, a wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez NBP, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego rok podatkowy (rok obrotowy).
• W roku poprzedzającym rok podatkowy (rok obrotowy) przychody podatkowe (u niepodatników są to przychody ujęte w wyniku finansowym netto) z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Spółki nieruchomościowe – obowiązki informacyjne. Kogo dotyczą?

Obowiązkami informacyjnymi objęto 1) spółki nieruchomościowe oraz 2) podatników posiadających:

• bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo
• ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo
• co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Podmioty te mają obowiązek przekazywać Szefowi KAS do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (roku obrotowego w przypadku niepodatników) informację:

• CIT-N1 o podmiotach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej składaną przez spółkę nieruchomościową (załącznikiem do tej informacji jest formularz CIT/NW),
• CIT-N2 o prawach do spółki nieruchomościowej oraz o podmiotach pośredniczących, którą składają wyżej wskazani podatnicy.

Informacje te składa się według stanu na ostatni dzień roku podatkowego (roku obrotowego) spółki nieruchomościowej.

Warto także pamiętać, że z uwagi na konieczność złożenia powyższych informacji w formie elektronicznej w przypadku nierezydentów może zaistnieć konieczność zarejestrowania się dla celów podatkowych w Polsce (rejestracja NIP).

Spółki nieruchomościowe – raportowanie krok po kroku

Do obowiązku raportowania ciążącego na spółkach nieruchomościowych odniósł się Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 23 lutego 2023 r. (DD5.8203.7.2022), w której wskazał m.in., że:

• za podatnika posiadającego prawa należy uznać nie tylko wspólnika spółki nieruchomościowej (podmiot wymieniony w art. 1 ustawy o CIT), lecz także podmioty wymienione w art. 1 ustawy o CIT, które posiadają prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni (w przypadku gdy takie posiadanie praw jest realizowane poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo);
• w celu obliczenia wspomnianego wyżej minimalnego 5-procentowego progu należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio;
• w odniesieniu do podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej obowiązek informacyjny powstaje bez względu na to, czy w roku podatkowym, na koniec którego składana jest informacja, uzyskano przychód z tego udziału z jakiegokolwiek tytułu (oznacza to, że obowiązek informacyjny powstaje z samego faktu posiadania, bezpośrednio lub pośrednio, udziałów w spółce nieruchomościowej);
• obowiązek informacyjny ciążący na podatnikach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej nie dotyczy podatników podmiotowo zwolnionych od CIT, czyli wymienionych w art. 6 ustawy o CIT, jednocześnie wyłączenie to nie znajduje zastosowania w stosunku do spółki nieruchomościowej;
• w przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązki informacyjne stosuje się nie do samej grupy, lecz do spółek wchodzących w skład takiej grupy.

Podsumowanie

Każdy potencjalny wnioskodawca, przygotowując się do aplikowania o wsparcie, powinien poświęcić czas na skrupulatne przeanalizowanie jakiego rodzaju kategorie kosztowe mogą być kwalifikowalne w planowanym przez niego projekcie. Wnioskodawca powinien też zwrócić uwagę na ewentualne limity dla poszczególnych kategorii. Przykładowo w przypadku regionalnej pomocy inwestycyjnej oraz wnioskodawcy będącego dużym przedsiębiorstwem koszty wartości niematerialnych i prawnych są kwalifikowalne jedynie do wysokości 50% całkowitych kwalifikowalnych kosztów inwestycji. Dopiero takie skrupulatne przygotowanie pozwoli dobrze przygotować budżet projektu, który oczywiście jest niezbędnym elementem wniosku o dofinansowanie.