De eigen woning is om in te wonen. Zo makkelijk is het, zou je denken. Maar in het belastingrecht zijn de dingen nooit makkelijk. En de eigenwoningregeling al helemaal niet. Er wordt al heel lang gesproken over een aanpassing van de eigenwoningregeling, en dan in het bijzonder het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Mijn eerste inschatting was dat het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 de regeling een stuk eenvoudiger zou maken. Inmiddels heb ik daar mijn twijfels over.
Eigen woning als bron van inkomen
De moeilijkheid bij de eigen woning begint ermee dat de woning als bron van inkomen wordt aangemerkt. Dat was lang geleden al zo onder de Wet op de inkomstenbelasting 1914 en daarna is het altijd zo gebleven. Het idee daarachter is dat de eigenwoningbezitter rendement in natura geniet in de vorm van woongenot. Met zijn ‘investering’ in de woning spaart hij bovendien toekomstige huur uit. Dat voordeel is belast.
In de inkomstenbelasting geldt dat als inkomsten belast zijn, de kosten die worden gemaakt ter verwerving, inning en behoud van die inkomsten aftrekbaar zijn. Tot en met 1970 werd veelvuldig met de Belastingdienst gediscussieerd over de aftrekbare kosten, en dan vooral de aftrek van onderhoudskosten. Om van die discussies af te zijn, heeft de wetgever in 1971 het huurwaardeforfait ingevoerd. Dat forfait wordt als inkomen in aanmerking genomen. We kennen het nog steeds als het eigenwoningforfait. Sindsdien zijn alleen de kosten van de eigenwoningschuld nog aftrekbaar. Denk aan de hypotheekrenteaftrek.
Beperking van de hypotheekrenteaftrek
Met de hypotheekrenteaftrek (die doorgaans hoger is dan het eigenwoningforfait en per saldo dus tot een aftrekpost leidt) wil de overheid het eigenwoningbezit stimuleren. De hypotheekrenteaftrek is dus een subsidie. Om te voorkomen dat die subsidie uit de hand zou lopen, is de hypotheekrenteaftrek vanaf 2001 beperkt tot dertig jaar. Aflossen was toen overigens nog niet verplicht. Het gevolg daarvan is dat vanaf 2031 de hypotheekrenteaftrek vervalt voor oude schulden die dan nog niet zijn afgelost. Voor mensen met oude aflossingsvrije schulden toch wel iets om over na te denken, ook al duurt het nog even voor we zover zijn.
Vervolgens is in 2004 de bijleenregeling ingevoerd. Wie een keer verhuisd is en de oude woning met overwaarde heeft verkocht, is daar vast al tegenaan gelopen. Voor het bedrag van de overwaarde krijg je op de nieuwe woning geen hypotheekrenteaftrek.
Nog meer aftrekbeperkingen
De financiële crisis die begon in 2008 heeft ons geleerd dat het goed is om voldoende financiële buffers te hebben en niet te veel schulden aan te gaan. Maar schulden hebben we nog steeds. En mede vanwege de hypotheekrenteaftrek hebben burgers in Nederland een relatief groot aandeel in de nationale schuldenberg.
Twee fiscale studiecommissies (Van Weeghel in 2010 en Van Dijkhuizen in 2012) hebben mede vanwege de financiële crisis voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen en het aflossen van de schuld te stimuleren. De regering is destijds inderdaad met maatregelen gekomen. Behoorlijk ingrijpend ook. Vanaf 2013 geldt dat een eigenwoningschuld in maximaal dertig jaar volgens een annuïtair schema volledig moet worden afgelost. Deze aflossingsverplichting moet bij het aangaan van de schuld zijn vastgelegd in de leningsovereenkomst en moet daadwerkelijk worden nageleefd. Wie zich er niet aan houdt, kan de hypotheekrente niet aftrekken.
Eigenwoningregeling niet eenvoudiger
Deze aanscherping heeft de eigenwoningregeling niet eenvoudiger gemaakt. Waar iemand bij een verhuizing als gevolg van de bijleenregeling eerst alleen een eigenwoningreserve moest bijhouden, moet vanaf 2013 vanwege de aflossingseis van dertig jaar ook de aflossingsstand worden bijgehouden. (Hoever ben je met het aflossen van de schuld?). Die aflossingsstand wordt als het ware doorgeschoven naar de nieuwe eigenwoningschuld. Overigens zijn de eigenwoningreserve en de aflossingsstand nauwelijks nog te volgen bij partners die uit elkaar gaan en daarna een eigen ‘wooncarrière’ opbouwen.
Het bleef niet bij de aanscherping in 2013. Vanaf 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek in de hoogste schijf namelijk geleidelijk afgebouwd. Vanaf 2023 is de hypotheekrente ook voor mensen met een hoog inkomen nog maar tegen 36,93% aftrekbaar. Dat geldt overigens alleen voor de renteaftrek en niet voor het eigenwoningforfait. Dat blijft wel belast in de hoogste schijf. Daarmee is deze wijziging in feite een nivelleringsmaatregel.
De eigen woning naar box 3?
Laten we de blik nu op de toekomst richten. Wordt de hypotheekrenteaftrek verder aangescherpt of zelfs helemaal afgeschaft? Gaat de eigen woning naar box 3? Dat is moeilijk te voorspellen.
Een goed moment om in te grijpen is alweer voorbij. Vanwege de zeer lage hypotheekrente was het voordeel dat woningbezitters genieten van de hypotheekrenteaftrek vrij laag. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zou dan ook relatief weinig pijn doen. Maar de rente stijgt inmiddels weer.
