Stand van zaken inkomsten uit eigen woning

‘’Villatax’’ mogelijk in strijd met Europese mensenrechtenverdrag

In de praktijk is recentelijk de vraag opgekomen in hoeverre het eigenwoningforfait, specifiek de laatste schijf van dit forfait, strijdig is met het Europese mensenrechtenverdrag, specifiek met artikel 1 Eerste Protocol EVRM en artikel 14 EVRM. In dit bericht bespreken wij de belastingheffing over de inkomsten uit eigen woning. Wij gaan in op de hypotheekrenteaftrek, het aftrekpercentage van de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Tevens gaan wij in op de mogelijkheid om bezwaar te maken. 

Belastbare inkomsten uit eigen woning

Inkomen uit de eigen woning is belast in box 1 van de inkomstenbelasting. De inkomsten uit de eigen woning worden bepaald door middel van een forfait, het eigenwoningforfait. Het forfait is in principe een weerspiegeling van alle opbrengsten en kosten van de woning, met uitzondering van de hypotheekrente. De hypotheekrente zit niet in het forfait en is aftrekbaar. Aangezien de hypotheekrente in de meeste gevallen hoger is dan het forfait, leidt dat per saldo tot een aftrekpost in box 1. Wel is de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren verder afgebouwd. 

Mocht u een lage hypotheekschuld hebben, bijvoorbeeld omdat u in het verleden veel heeft afgelost, dan kan het zijn dat het eigenwoningforfait hoger is dan de hypotheekrente. In dergelijke gevallen zorgde de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (“Wet Hillen”) ervoor dat het per saldo als inkomen uit de eigen woning aan te geven bedrag niet hoger kon zijn dan € 0. Echter, ook de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is in de afgelopen jaren afgebouwd en wordt nog verder afgebouwd.

Hypotheekrenteaftrek in 2024 en vorige jaren

De hypotheekrenteaftrek in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting is sinds 1 januari 2014 jaarlijks verminderd met 0,5%-punt. Vanaf 2020 heeft een versnelling van de afbouw plaatsgevonden met jaarlijkse stapjes van 3%-punt. Het maximale percentage van de hypotheekrenteaftrek in de afgelopen jaren is als volgt:

Eigenwoningforfait in 2024 en vorige jaren 

Het eigenwoningforfait wordt tot het inkomen in box 1 gerekend. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Omdat de gemiddelde waarde van woningen stijgt, zou zonder jaarlijkse aanpassing het eigenwoningforfait stijgen. Om de eigenwoningeigenaar tegemoet te komen is het percentage van het eigenwoningforfait stapsgewijs verlaagd. Dit leidt tot de volgende percentages: 

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld 

In 2005 is de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld ingevoerd (“Wet Hillen”). Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare (hypotheekrente) kosten, heeft de belastingplichtige daardoor recht op een extra aftrek. Deze aftrek was aanvankelijk gelijk aan het eigenwoningforfait minus de aftrekbare kosten. Dit kwam erop neer dat het per saldo als inkomen uit de eigen woning aan te geven bedrag niet hoger kon zijn dan € 0. 

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld wordt sinds 1 januari 2019 echter stapsgewijs afgebouwd. De afbouw vindt plaats in 30 jaar, in stapjes van 3,33%-punt. In 2024 bedraagt de aftrek 80% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. De consequentie van het afbouwen van de aftrek is dat het inkomen uit eigenwoning (weer) boven € 0 uit kan komen. 

Villatax strijdig met EVRM?

In de praktijk is recentelijk de vraag opgekomen in hoeverre het eigenwoningforfait strijdig is met het EVRM. Het gaat dan specifiek om de vraag in hoeverre de laatste schijf van bovenstaande tabel (ook wel genoemd ‘’villatax’’) in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM en artikel 14 EVRM. Voor 2024 gaat het dus om het 2,35% tarief dat geldt voor zover de WOZ-waarde van de eigen woning hoger is dan € 1.310.000.

Desgewenst zou u bezwaar kunnen maken tegen uw aanslag inkomstenbelasting waarin de villatax wordt toegepast.

De bezwaartermijn verloopt zes weken na dagtekening van de aanslag. Binnen die termijn kan regulier (pro forma) bezwaar worden gemaakt. Op dit moment zal dat bezwaar (anders dan bij de massaalbezwaarprocedures inzake box 3) daadwerkelijk gemotiveerd moeten worden. De verwachting is dat de Belastingdienst deze bezwaren zal afwijzen. Dit betekent vervolgens dat hierover door iedere belastingplichtige zelf doorgeprocedeerd zal moeten worden bij de rechtbank, zolang deze bezwaren door de wetgever niet aangemerkt worden als massaalbezwaarprocedure. Desgewenst kunnen we voor u in kaart brengen in hoeverre een dergelijk bezwaar zinvol voor u zou kunnen zijn.

Volledigheidshalve merken we op dat als de bezwaartermijn is verlopen (zoals al het geval kan zijn bij reeds opgelegde definitieve aanslagen over oudere jaren), nog wel een verzoek om ambtshalve vermindering ingediend kan worden. Een verzoek om ambtshalve vermindering kan ingediend worden binnen vijf jaar na einde van het betreffende belastingjaar. Bijvoorbeeld voor het jaar 2019 dient het verzoek uiterlijk op 31 december 2024 ingediend te zijn. Wij merken hierbij op dat, aangezien de verwachting is dat over de vraag in hoeverre de villatax in strijd is met het EVRM tot aan de Hoge Raad geprocedeerd zal moet worden, het onzeker is of uiteindelijk aan een ambtshalve verminderingsverzoek tegemoetgekomen wordt indien de Hoge Raad zou oordelen in het voordeel van de belastingplichtigen.