Jaka przyszłość rysuje się przed rynkiem kredytów hipotecznych?

Czy długoterminowy wynajem może zastąpić kredyty hipoteczne? 

Często w polskiej przestrzeni medialnej pojawia się argument, że w Niemczech połowa mieszkańców mieszka w wynajętych mieszkaniach, a więc i my powinniśmy dążyć do stanu, w którym nie ma konieczności zaciągania kredytów hipotecznych ponieważ mieszkania są dostępne bez konieczności posiadania ich na własność. Pytanie jednak, czy Niemcy są właściwym punktem odniesienia, czy są one reprezentatywne dla całej UE, no i czy rzeczywiście w Niemczech ludzie nie zaciągają kredytów hipotecznych ponieważ korzystają z bezpiecznego i długoterminowego najmu. Tymczasowo pominę rozważania o zdecydowanie odmiennych uwarunkowaniach społeczno-ekonomicznych, a skupię się na pogłębieniu analizy liczbowej. Z góry przepraszam czytelnika za dużą ilość statystyk, ale ich znajomość wydaje się niezbędna do prawidłowej oceny stanu obecnego i możliwych perspektyw.  

Oczywiście prawdą jest, że w Niemczech tylko 50% nieruchomości zasiedlonych jest przez osoby posiadające tytuł własności, ale jest to najniższy udział spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej. We Francji ten stosunek jest na poziomie 2/3 (65%), a w Hiszpani i we Włoszech na poziomie 3/4 (odpowiednio 76 i 74%). Prosta średnia arytmetyczna dla wszystkich krajów tzw. starej Unii jest na poziomie 68%, a dla całej UE kształtuje się ona na poziomie 76% (oczywiście jest ona wyraźnie zawyżana przez kraje naszego regionu gdzie średnia jest na poziomie około 85% i jest praktycznie taka jak wskaźnik dla Polski). Na tle wszystkich krajów EU Polska jest znacznie bliżej średniej europejskiej niż Niemcy, a uwzględniając tylko kraje wspomnianej starej Unii jesteśmy tak samo dlatego od średniej jak nasi zachodni sąsiedzi (1).

 Udział osób wynajmujących i zamieszkujących własne mieszkanie (wybrane kraje europejskie, 2021 r.

Jakie z tego płynie wniosek?

Otóż niemiecki model nie jest ani powszechny, ani reprezentatywny dla Unii Europejskiej. Jeszcze raz podkreślę, że na tym etapie pomijam rozważania społeczno-ekonomiczne, które mogą stanowić dodatkową podpowiedź na temat realności pomysłów dotyczących zbliżenia polskiej struktury własnościowej do tej, która jest charakterystyczna na zachód od Odry. 

Czy polski rynek hipotek osiągnął już maksimum rozwoju? 

Jakie przełożenie na rynek kredytów hitpotecznych mają powyższe rozważania? Co one nam mówią o jego perspektywach? Ponownie garść statystyk na początek. Najbardziej powszechna miara rozwoju rynku kredytów hitpotecznych to jego wartość mierzona udziałem w PKB danego kraju. I na początek niespodzianka... Pamiętamy, że w Polsce 86% mieszkańców mieszka we własnym mieszkaniu, a w Niemczech jedynie 50%? Jaka jest więc wartość zadłużenia z tytułu hipotek w odniesieniu do PKB? 

Prawda, że zaskakujące? Czy w takim razie Niemcy stanowią w tym zakresie również wyjątek na tle innych krajów europejskich? Nic z tych rzeczy. Podobny udział hipotek w PKB mają Francja (49%) i Hiszpania (43%), a znacznie wyższy Szwecja (99%), Holandia (94%), czy Dania (84%). Na przeciwnym biegunie wśród „starych” państw Unii są Włochy (23%). Gdzie więc szukać podobieństw do rynku polskiego? Spójrzmy na kraje naszego regionu, które są dość zbliżone pod względem poziomu rozwoju gospodarek, okresu wstąpienia do Unii Europejskiej i historycznej przynależności do powojennej strefy wpływów. Liderem regionu jest Słowacja (39%), dalej mamy Czechy (24%), i państwa bałtyckie (średnio ponad 20%). Oczywiście również i w naszym regionie są odstępstwa od reguły – zadłużenie w tytułu kredytów hipotecznych na Węgrzech wynosi tylko 9% (spadło z 20% dekadę temu), a w Rumunii niespełna 9% (i rośnie) (2). 

Jaki obraz rysuje się z tej prostej analizy statystyk? Polski rynek ma bardzo duży potencjał wzrostu, gdy porównamy się do bardziej rozwiniętych gospodarek, a nawet na tle regionu nie wyróżnia się wysokim zadłużeniem z tytułu kredytów hipotecznych.

Bańka na rynku nieruchomości?

Może w takim razie liczba nieruchomości mieszkalnych jest w Polsce ponadnormatywnie wysoka – pamiętamy, że w ostatnich latach powszechne były opinie o rozgrzanym do czerwoności sektorze budowlanym i wiszącej nad rynkiem groźbie pęknięcia bańki cenowej. Oczywiście prawdą jest, że liczba mieszkań oddawanych do użytku w ostatnich latach była na rekordowym poziomie w ujęciu ostatnich 30 lat, ale czy to oznacza, że ilość mieszkań zwiększyła się już w takim stopniu, że sektor czeka wieloletnia stagnacja? W celu oceny stanu obecnego jeszcze raz trochę statystyk.

W Polsce na 1000 mieszkańców mamy niecałe 400 nieruchomości mieszkalnych. Podobnie sytuacja wygląda na Słowacji, ale już w Czechach, czy na Węgrzech jest to 450 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Podobnie sytuacja wygląda Danii, Holandii, czy Austrii. Porównując więc Polskę do tych krajów luka mieszkaniowa wynosi około 2 mln mieszkań. Gdy jednak liczbę mieszkań w Polsce zestawimy w Niemcami (ponad 500 na 1000 mieszkańców), Hiszpanią, czy Francją (oba kraje na poziomie prawie 550) to ta luka urośnie do odpowiednio prawie 4 i prawie 6 mln mieszkań. Nie trzeba pogłębionych badań, żeby zauważyć, iż w przypadku krajów takich jak Hiszpania, czy Francja (ale również Włochy, Grecja, czy Portugalia, gdzie również jest ponad 500 mieszkań na 1000 mieszkańców) (3) istotną rolę odgrywa sektor turystyczny.

 

Liczba nieruchomości mieszkalnych na 1000 mieszkańców (wybrane kraje europejskie, 2022r.)

Pozostańmy więc przy porównaniach do pozostałych wymienionych przypadków. Na tej podstawie szacunek luki mieszkaniowej na poziomie 2 milionów lokal wydaje się bardzo bezpieczny. Przypominam, że w okresie boomu budowlanego ostatnich lat liczba nieruchomości mieszkalnych oddawanych do użytku pierwszy raz od dekad przekroczyła 200 tys (4), czyli, tylko w oparciu o dane dotyczące liczby mieszkań i przy zachowaniu bardzo wysokiej dynamiki sektora budowalnego można oczekiwać minimum dekady kontynuacji boomu budowlanego. Czy proste porównanie liczby mieszkań wyczerpuje temat szacowania luki mieszkaniowej? A co z jakością dostępnego zasobu? Dane GUS z 2020 r. pokazują nam obraz nieco szokujący z perspektywy mieszkańca dużej aglomeracji.

Ponad 1,2 mln lokali mieszkalnych w Polsce nie jest wyposażonych w łazienkę, a ponad 800 tys. nie ma toalety. Co szósty lokal mieszkalny nie ma łazienki, gdy patrzymy tylko na tereny wiejskie, ale i w miastach dotyczy to ponad 400 tys. mieszkań. Są w Polsce powiaty gdzie brak łazienki dotyczy niemal 40% mieszkań (domów i lokali) (5). Oczywiście, aby rzetelnie ocenić wpływ danych GUS na wielkość luki mieszkaniowej pod uwagę trzeba wziąć również saldo migracji w ramach poszczególnych regionów, ale także niedopasowanie lokalizacji dostępnego zasobu do ruchów migracyjnych. Przy tych zastrzeżeniach, szacunek na poziomie dodatkowego 1 mln lokali nie wydaje się przesadzony, a to oznacza, że łączna luka mieszkaniowa jest na poziomie 3 milionów. 

„At last but not at least”  

Dochodzimy wreszcie do uwarunkowań społeczno-ekonomicznych. Nie jest konieczny tytuł naukowy w dziedzinie socjologii, żeby zauważyć, że chęć „mieszkania na własnym” jest w Polsce bardzo mocno zakorzeniona, a nieruchomości stanowią jeden z głównych i najważniejszych składników majątku. Jednocześnie przez ostatnie dekady Rządy w Polsce nie były w stanie przygotować wiarygodnej, trwałej i konsekwentnej polityki w obszarze budownictwa społecznego więc kolejne roczniki, wchodzące na rynek pracy są przekonane, że potrzeby mieszkaniowe muszą zaspokajać we własnym zakresie i na pomoc państwa w tym zakresie liczyć nie można.

Singapur, który często stawiany jest za wzór publicznej polityki mieszkaniowej, pierwsze projekty w tym zakresie zrealizował w latach trzydziestych XX w. dynamicznie rozwijając politykę od lat sześćdziesiątych XX w. i dostosowując ją do zmieniających się potrzeb społecznych w kolejnych dekadach. Efekt? Prawie 90% mieszkańców Singapuru mieszka w nieruchomościach wybudowanych przez instytucje publiczne (6).

Przyglądając się bliższym nam przykładom europejskim, ponownie uwagę zwraca długoterminowość i ciągłość programów publicznych oraz ich stopniowa ewolucja i dostosowywanie do zmian społecznych i ekonomicznych na przestrzeni nierzadko ponad 100 lat. Nie oznacza to jednak, że istnieje jakaś jedna uniwersalna recepta ponieważ każdy z krajów wypracował i rozwija często unikalne rozwiązania, napotykając przy tym na liczne problemy, które pojawiały się po czasie (7).

Jaka przyszłość?

Do czego prowadzą nas wszystkie wcześniejsze rozważania? Jaką odpowiedź dają na pytanie o rozwój rynku kredytów hipotecznych? Oczywiście na rynku kredytów hipotecznych (a szerzej na rynku nieruchomości) występują cykle koniunkturalne i są one silnie skorelowane z poziomem stóp procentowych. Oczywiste jest więc również, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinno zostać poprzedzone rzetelną analizą ryzyka, zwłaszcza, że mówimy o produkcie często dwudziesto czy trzydziestoletnim. Gdy jednak zastanawiamy się, czy hipoteki w Polsce nadal będą się rozwijały to odpowiedź musi być twierdząca – potwierdzają to wszystkie statystyki dotyczące zarówno samego rynku kredytowego, jak i dane dotyczące rynku nieruchomości.  Pytanie więc nie czy, lecz w którym kierunku podążał będzie ten rozwój – ale to już temat na osobną rozprawkę