Prawda, że zaskakujące? Czy w takim razie Niemcy stanowią w tym zakresie również wyjątek na tle innych krajów europejskich? Nic z tych rzeczy. Podobny udział hipotek w PKB mają Francja (49%) i Hiszpania (43%), a znacznie wyższy Szwecja (99%), Holandia (94%), czy Dania (84%). Na przeciwnym biegunie wśród „starych” państw Unii są Włochy (23%). Gdzie więc szukać podobieństw do rynku polskiego? Spójrzmy na kraje naszego regionu, które są dość zbliżone pod względem poziomu rozwoju gospodarek, okresu wstąpienia do Unii Europejskiej i historycznej przynależności do powojennej strefy wpływów. Liderem regionu jest Słowacja (39%), dalej mamy Czechy (24%), i państwa bałtyckie (średnio ponad 20%). Oczywiście również i w naszym regionie są odstępstwa od reguły – zadłużenie w tytułu kredytów hipotecznych na Węgrzech wynosi tylko 9% (spadło z 20% dekadę temu), a w Rumunii niespełna 9% (i rośnie) (2).
Jaki obraz rysuje się z tej prostej analizy statystyk? Polski rynek ma bardzo duży potencjał wzrostu, gdy porównamy się do bardziej rozwiniętych gospodarek, a nawet na tle regionu nie wyróżnia się wysokim zadłużeniem z tytułu kredytów hipotecznych.
Bańka na rynku nieruchomości?
Może w takim razie liczba nieruchomości mieszkalnych jest w Polsce ponadnormatywnie wysoka – pamiętamy, że w ostatnich latach powszechne były opinie o rozgrzanym do czerwoności sektorze budowlanym i wiszącej nad rynkiem groźbie pęknięcia bańki cenowej. Oczywiście prawdą jest, że liczba mieszkań oddawanych do użytku w ostatnich latach była na rekordowym poziomie w ujęciu ostatnich 30 lat, ale czy to oznacza, że ilość mieszkań zwiększyła się już w takim stopniu, że sektor czeka wieloletnia stagnacja? W celu oceny stanu obecnego jeszcze raz trochę statystyk.
W Polsce na 1000 mieszkańców mamy niecałe 400 nieruchomości mieszkalnych. Podobnie sytuacja wygląda na Słowacji, ale już w Czechach, czy na Węgrzech jest to 450 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Podobnie sytuacja wygląda Danii, Holandii, czy Austrii. Porównując więc Polskę do tych krajów luka mieszkaniowa wynosi około 2 mln mieszkań. Gdy jednak liczbę mieszkań w Polsce zestawimy w Niemcami (ponad 500 na 1000 mieszkańców), Hiszpanią, czy Francją (oba kraje na poziomie prawie 550) to ta luka urośnie do odpowiednio prawie 4 i prawie 6 mln mieszkań. Nie trzeba pogłębionych badań, żeby zauważyć, iż w przypadku krajów takich jak Hiszpania, czy Francja (ale również Włochy, Grecja, czy Portugalia, gdzie również jest ponad 500 mieszkań na 1000 mieszkańców) (3) istotną rolę odgrywa sektor turystyczny.
Liczba nieruchomości mieszkalnych na 1000 mieszkańców (wybrane kraje europejskie, 2022r.)