房屋稅 – 自住住家用房屋優惠稅率與地價稅 – 自用住宅用地優惠稅率適用要件之差異提醒與建議

房屋稅和地價稅，係屬於納稅義務人在不動產持有期間所負擔之地方稅。

為減輕自住民眾之租稅負擔，政府分別於房屋稅及地價稅制度中設有優惠稅率。房屋稅自住住家用房屋適用1%或1.2%優惠稅率；地價稅自用住宅用地則適用2‰優惠稅率，但兩者對於適用優惠稅率的申請要件並不相同。實務上，納稅義務人常誤以為「房屋稅符合自住」即代表「地價稅也當然符合自用住宅用地」，因此有必要分別檢視。

自房屋稅差別稅率2.0新制已於2024年7月1日起實施後，房屋稅新增設籍規定，已經使房屋稅與地價稅在制度設計上更趨於一致，但仍有不少適用條件存在差異。

建議各位讀者，兩項優惠不能混為一談；申請前應分別確認房屋與土地是否符合各自要件；若家族成員持有多筆房地，可先盤點持有結構與戶籍配置，再決定最有利且合規的申請方式。

概要

• 適用要件制度比較表：房屋稅自住房屋 vs. 地價稅自用住宅用地
• 適用要件差異分析
• 安永家族辦公室見解

制度比較：房屋稅自住房屋 vs. 地價稅自用住宅用地

適用要件差異分析

（一）數量限制不同：

房屋稅係以本人、配偶及未成年子女全國合計持有 3 戶為限；地價稅則以土地所有權人本人、配偶及未成年之受扶養親屬 1 處為限，且還有土地面積的限制。因此，房屋稅可適用自住稅率，不代表地價稅必然可適用自用住宅用地稅率。

（二）親屬範圍不同：

房屋稅以「未成年子女」納入戶數限制；地價稅則以「未成年之受扶養親屬」納入 1 處限制。舉例而言：若納稅義務人扶養未成年弟妹，而該弟妹持有之自住／自用房地，就可能影響納稅義務人與配偶的地價稅自用住宅用地的限額，但不會影響房屋稅的自住房屋 3 戶限制。

（三）地價稅另有連帶條件 – 所有權人、設籍人關係及一處限制之例外情形：

地價稅自用住宅用地除須設籍、無出租或營業外，尚須注意地上建物應由土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有；設籍人身分；一處限制的親屬持有規定。也就是說，在家族不動產配置中，土地所有權人、設籍人與建物所有權人三者關係，均可能影響地價稅優惠是否成立。

（四）使用狀況要求不同：

許多納稅義務人誤以為只要在住家用房屋辦竣戶籍登記，即可當然適用房屋稅自住住家用稅率；但房屋稅自住認定除設籍，且無出租或供營業之要件外，仍須符合本人、配偶或直系親屬實際居住使用。實務上，稽徵機關可能透過水電使用情形、現場查核或其他資料判斷是否確有居住事實；若房屋客觀上呈現低度用水、用電或無人居住狀態，可能衍生改按非自住住家用稅率課徵之爭議，甚至出現行政訴訟。相較之下，地價稅自用住宅用地主要著重於土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍、無出租或供營業、地上建物所有權及面積與處數限制，法規文字上並未如房屋稅自住要件般，另明定「實際居住使用」作為獨立要件。

（五）申請期限不同：

兩者同樣為開徵期 40 天前提出申請，但由於房屋稅和地價稅的開徵時間不同，所以房屋稅應於每年 3 月 22 日前提出申請；地價稅則須於每年 9 月 22 日前提出申請，請務必留意申請期限差異。若逾期提出時，兩者皆要等到下一年（期）才能適用優惠稅率。