Entretien avec Bruno Kurz, Swiss Finance & Property Funds AG

En revenant sur les douze derniers mois, quelles attentes en matière de marché, de taux et de capitaux se sont avérées justes, et lesquelles non ? Quelles leçons en tirez-vous ?

Avec le recul, on peut dire que plusieurs de nos attentes fondamentales se sont confirmées, mais pas avec l’intensité que nous avions initialement anticipée. Nous partions du principe que l’environnement de marché allait se dégrader, notamment dans le contexte de l’évolution des taux et de l’incertitude omniprésente sur les marchés des capitaux. Dans cette optique, nous nous attendions à des conditions favorables à notre activité.

Au cours de l’année écoulée, nous avons observé des afflux de capitaux se montant à plus de CHF 9 milliards dans des véhicules d’investissement institutionnels. À titre de comparaison, lors de la phase de forte croissance que nous avons connue en 2021, ces afflux s’élevaient à environ CHF 6 milliards, ce qui était déjà considéré comme un pic à l’époque. Le net dépassement de ce plafond illustre clairement la confiance persistante des investisseurs dans le marché immobilier suisse.

Cette évolution est toutefois à double tranchant. D’un côté, la mise à disposition d’un volume de capital aussi important est clairement positive, tant pour la branche que pour nous en tant que prestataire. De l’autre, chaque franc supplémentaire signifie aussi une pression accrue du côté des acquisitions. En effet, ce capital doit être investi, et ce, dans un environnement de marché où l’offre ne croît pas dans la même mesure.

Sur cette base, nous avons veillé de manière très consciente à ne pas diluer nos produits. Au cours de l’année écoulée, nous avons examiné de manière approfondie un volume de transactions d’environ trois milliards de francs suisses et, au final, investi un peu plus d’un milliard – tant dans des immeubles existants que dans des projets de développement. Cela montre à quel point nous devons aujourd’hui procéder de manière sélective. Pour nous, l’exigence en matière de qualité est restée identique, voire s'est accrue, même si la pression du marché est nettement plus forte qu’auparavant.

Les véhicules immobiliers cotés ont connu, ces dernières semaines et ces derniers mois, des corrections plus marquées que d’autres classes d’actifs. Comment expliquez‑vous cette volatilité accrue ?

Il est important d’adopter un regard différencié. Les produits basés sur la NAV – et parmi eux notamment les fondations de placement – présentent, dans des phases de marché plus volatiles, un caractère de valeur refuge très marqué. En période d’incertitude, les caisses de pension classiques apprécient particulièrement cette stabilité et investissent délibérément dans des véhicules qui ne sont pas évalués quotidiennement. En conséquence, nous continuons de constater une croissance dans ce segment.

La situation est différente pour les placements cotés, la liquidité étant un facteur central. La négociabilité quotidienne fait que les climats de marché, les réallocations et les événements externes se reflètent beaucoup plus directement dans les prix. Il faut en outre tenir compte du fait que les cours boursiers étaient parfois très ambitieux à la fin de l’année dernière. Si l’on considère la comparaison historique, l’écart de rendement entre les obligations fédérales à dix ans et les rendements des fonds immobiliers s’est situé pendant de nombreuses années autour de 2,5 %. Le resserrement de cet écart, tel que nous l’avons observé, suggère que certaines primes avaient atteint des niveaux difficilement soutenables.

Concernant les actions immobilières, s’ajoute le fait que les investisseurs les positionnent différemment selon leur lecture du marché : pour certains, elles font partie de l’allocation en actions, pour d’autres de la quote-part immobilière. Dans un environnement où l’industrie classique et les titres d’autres secteurs souffrent davantage des incertitudes géopolitiques, cela peut entraîner des réallocations supplémentaires. La volatilité plus marquée des placements immobiliers cotés est donc moins le signe d’une faiblesse fondamentale que l’expression de la liquidité et de la mécanique de marché.

Quelles différences entre fonds cotés et non cotés, sociétés immobilières, fondations de placement et club deals ressortent particulièrement clairement dans l’environnement de marché actuel, et comment les préférences des investisseurs évoluent‑elles ?

Les différences entre les divers véhicules d’investissement ont toujours existé, mais elles sont aujourd’hui perçues de manière beaucoup plus marquée. Les produits basés sur la NAV offrent à de nombreux investisseurs orientation, stabilité et une logique de benchmark claire. Pour les investisseurs au profil de risque défensif, cela est particulièrement attrayant en période de volatilité.

Parallèlement, nous observons également un groupe d’investisseurs qui recherchent délibérément la différenciation. Ces investisseurs ne souhaitent pas s’orienter exclusivement vers de larges indices, mais poser des accents ciblés – que ce soit par les types d’utilisation, les structures ou un autre profil rendement‑risque. C’est également pour cette diversité de besoins que nous avons, au fil des années, développé de manière systématique notre gamme de produits.

Aujourd’hui, nous disposons d’une société anonyme cotée, de plusieurs fonds cotés et d’un fonds non coté, de deux groupes de placement ainsi que de différents mandats et structures de club deals. Cette étendue constitue, à nos yeux, un facteur clé de succès, car elle nous permet de répondre à des intérêts d’investisseurs très variés.

Comment vos propres produits se positionnent‑ils concrètement dans cet environnement ?

Un bon exemple est notre fonds retail. Celui‑ci se distingue délibérément d’un fonds commercial typique du marché suisse. Le fonds investit de manière ciblée dans des biens immobiliers proposant des biens de consommation quotidienne – tels que de grands distributeurs alimentaires, des chaînes de drogueries ou des usages comparables. Ce sous‑jacent s’est déjà révélé extrêmement robuste durant la période du coronavirus, la fourniture de biens essentiels à la population fonctionnant presque indépendamment de l’environnement économique. L’attractivité du fonds retail est confirmée par un nombre croissant d’investisseurs.

Un autre produit digne d’être mentionné est le L‑QIF que nous avons lancé récemment. Celui‑ci s’attaque à un thème structurel du marché immobilier résidentiel suisse : entre 80 et 85 % des terrains à bâtir en Suisse sont déjà construits et se composent donc en grande partie d’immeubles existants, arrivés à un âge où des assainissements deviennent nécessaires et des surélévations ou densifications peuvent être envisagées. Le L‑QIF nous permet d’acquérir précisément ces biens existants, de les développer et de les revendre après réalisation. L’approche n’est délibérément pas un modèle classique de buy‑and‑hold, mais un cycle permanent d’investissement et de réalisation. Notre cercle d’investisseurs se compose ici d’investisseurs qualifiés souhaitant apporter une contribution sociétale à la modernisation du parc immobilier.

Comment des conditions-cadres plus strictes telles que la protection du logement, les exigences en matière de financement et des procédures d’autorisation plus longues influencent‑elles aujourd’hui la structuration de vos transactions ?

Les conditions réglementaires influencent désormais notre activité de manière nettement plus marquée qu’il y a quelques années. Dans le segment résidentiel en particulier, nous observons une politisation croissante du sujet. Des sujets tels que les initiatives de protection du logement, le durcissement des prescriptions de construction et d’utilisation ainsi que des procédures d’autorisation toujours plus longues complexifient considérablement les projets.

Construire dans le parc existant est aujourd’hui bien plus exigeant qu’autrefois sur des terrains vierges. Dans la région de Zurich, nous avons connu des retards moyens d’une année ou plus sur plusieurs projets. À cela s’ajoute le fait que nous observons de plus en plus de situations dans lesquelles les exigences de différentes autorités se contredisent, sans qu’il n’existe d’instance chargée de prioriser ces exigences contradictoires. Cela est certes compréhensible sur le plan démocratique, mais conduit en pratique à des retards et à des incertitudes considérables.

Du point de vue du rendement, nous avons jusqu’à présent pu compenser partiellement ces retards, notamment grâce à une certaine flexibilité dans la conception des projets. Néanmoins, la situation reste insatisfaisante sur le plan macroéconomique, car la construction de logements est de plus en plus entravée précisément là où elle serait le plus nécessaire.

Comment maniez‑vous votre structure multi‑produits au quotidien dans le processus d’investissement, notamment lors de la sélection et de l’allocation des transactions ?

Le principal avantage se manifeste lorsque des opportunités d’investissement arrivent sur le marché. La grande majorité des offres (environ 85 %) nous parvient aujourd’hui par le biais de procédures d’appel d’offres structurées. Nous reproduisons ces procédures en interne en faisant enchérir les responsables de produits ou de portefeuilles les uns contre les autres avec leurs profils d’investissement respectifs. Le véhicule présentant la meilleure adéquation stratégique et, en même temps, la plus grande disposition à payer obtient l’exclusivité interne pour poursuivre la transaction.

Cette approche peut être exigeante sur le plan opérationnel, cependant elle a l’avantage de garantir que les investissements ne sont pas réalisés sous la pression du capital, mais alloués là où ils ont le plus de sens sur une base ajustée au risque. Parallèlement, la structure multi‑produits nous permet de réagir de manière très flexible aux évolutions du marché et de placer les opportunités exactement là où elles correspondent au profil du produit concerné.

Y a‑t‑il eu des situations dans lesquelles vous avez pu réaliser une transaction grâce à cette diversité de produits, alors qu’elle n’aurait pas été possible dans une organisation à véhicule unique ?

Oui, ce type de situation se présente en pratique. Précisément pour des opportunités plus complexes – par exemple des portefeuilles comportant des usages très différents ou une composante de développement – c'est un grand avantage de pouvoir exploiter la flexibilité de notre gamme de produits. Dans une organisation à véhicule unique, il faudrait soit refuser de telles opportunités, soit les contraindre dans un produit pour lequel elles ne seraient pas stratégiquement optimales.

Grâce à notre structure, nous pouvons procéder de manière très différenciée. Dans certains cas, une opportunité est même répartie entre plusieurs produits ou développée davantage avant qu’il ne soit clairement établi quel véhicule est le « propriétaire » approprié sur le long terme. Cela accroît certes la complexité interne, mais se révèle clairement payant en termes de qualité et de performance dans la durée.

Comment les flux de capitaux et l’appétence au risque des investisseurs institutionnels et privés ont‑ils évolué récemment ?

Notre base d’investisseurs est clairement institutionnelle, et cela n’a fondamentalement pas changé ces dernières années. Les institutions de prévoyance représentent toujours la plus grande part de notre clientèle et considèrent les biens immobiliers comme un élément stabilisateur de leurs portefeuilles. Dans de nombreux cas, nous observons même que les investisseurs sont prêts à augmenter légèrement leur quote-part immobilière, les autres classes d’actifs étant perçues comme plus volatiles ou moins prévisibles.

Chez les investisseurs privés, le tableau est plus différencié. Durant la période du COVID, les investisseurs privés étaient très présents, parfois de manière plus opportuniste. Aujourd’hui, nous constatons ponctuellement un regain d’attention, notamment dans le domaine des véhicules cotés, mais sans pouvoir identifier d’évolution structurelle. Globalement, le capital institutionnel demeure le moteur central de notre activité.

Les investisseurs deviennent‑ils plus sélectifs, par exemple en ce qui concerne les types d’affectation, les structures de produits ou les horizons d’investissement ?

Oui, clairement. L’époque où le capital était investi de manière relativement peu critique est révolue. Aujourd’hui, les investisseurs examinent très attentivement tant l’affectation que la structure d’un produit. Des thèmes tels que la liquidité, la transparence, le profil de risque et l’intégration réglementaire jouent un rôle nettement plus important qu’auparavant.

Nous constatons également que les horizons d’investissement sont définis de manière plus précise. Tous les produits ne doivent plus nécessairement être des véhicules classiques de buy‑and‑hold. Le succès de notre L‑QIF montre qu’il existe bel et bien des investisseurs prêts à accepter délibérément un autre profil rendement‑risque, pour autant que l’argumentaire d’investissement soit clair et compréhensible.

Dans un contexte de pression élevée sur le capital et de renchérissement des actifs, comment établissez‑vous vos priorités entre acquisitions, développement du portefeuille existant et gestion du bilan ?

Il est central pour nous que chacun de nos produits suive sa propre logique d’investissement. De manière transversale, nous avons toutefois une position très claire en matière d’allocation du capital, en particulier en ce qui concerne la gestion du LTV. Nous utilisons le financement externe de manière ciblée, mais ne sommes pas adeptes d’une approche proche des limites réglementaires. Un LTV sain est, à nos yeux, un instrument stratégique et non une fin en soi.

Concrètement, cela signifie que notre croissance passe principalement par des acquisitions d'immeubles existants, car celles‑ci génèrent immédiatement des revenus. Parallèlement, nous investissons de manière ciblée dans le portefeuille existant afin de revaloriser les objets sur le long terme et de gérer activement leur cycle de vie. Selon le produit, cela peut signifier que nous acquérons moins et investissons davantage dans des assainissements ou des repositionnements. La croissance n’a de sens pour nous que si elle est qualitative.

Quel rôle joue l’indépendance de SFPF dans ce contexte ?

Notre indépendance nous confère une grande marge de manœuvre, mais s’accompagne aussi de responsabilités. Nous ne pouvons pas recourir à des transferts internes d’actifs, comme c’est parfois le cas chez d’autres acteurs du marché. Cela signifie que nous devons faire nos preuves sur le marché pour chaque investissement.

Parallèlement, cette structure garantit que nous restons en permanence proches du marché et que nos acquisitions sont soumises à une véritable concurrence. Nous n’y voyons pas un inconvénient – bien au contraire : ces dernières années ont montré que nous sommes capables d’investir avec succès même dans des conditions de marché exigeantes, pour autant que nous restions disciplinés.

La prédominance historique du segment résidentiel est-elle toujours d’actualité ou observe‑t‑on un déplacement de l’attractivité vers d’autres segments ?

Le logement reste clairement dominant à nos yeux. Cette attractivité est de nature structurelle et existe depuis des décennies. L’immigration, la pénurie de l’offre et une demande globalement élevée font que ce segment demeure très stable.

Cela étant, nous observons également des cash‑flows très stables dans des surfaces de bureaux et commerciales portées par des PME. Par opposition à certains secteurs industriels, ces usages sont moins dépendants de grands thèmes politiques ou de tendances globales. La logistique et les centres de données sont fortement mis en avant au niveau international, mais restent en Suisse des thèmes de niche en raison de surfaces limitées et d’exigences élevées.

Quelles sont, selon vous, les trois priorités les plus importantes pour SFPF au cours des 12 à 24 prochains mois ?

Premièrement, nous souhaitons renforcer le positionnement de nos produits par de nouvelles améliorations de performance, sans en diluer la substance. L’exigence en matière de qualité reste élevée, même si le marché est devenu plus difficile. Deuxièmement, nous voyons un potentiel considérable dans l’exploitation cohérente des opportunités structurelles dans le bâti existant. Dans un territoire suisse largement construit, la création de valeur repose de plus en plus sur le développement ciblé et intelligent des structures existantes. Troisièmement, il est essentiel de préserver notre marge de manœuvre stratégique – sur les plans financier, organisationnel et structurel. Dans un environnement marqué par l’incertitude et une réglementation croissante, la flexibilité constitue un avantage concurrentiel essentiel.

Merci beaucoup pour cet entretien.