Gespräch mit Bruno Kurz, Swiss Finance & Property Funds AG

Wenn Sie auf die letzten zwölf Monate zurückblicken, welche Erwartungen an Markt, Zinsen und Kapital haben sich bestätigt und welche nicht? Welche Konsequenzen ziehen Sie daraus?

Rückblickend kann man sagen, dass sich viele unserer grundsätzlichen Erwartungen bestätigt haben, jedoch nicht in der Intensität, die wir ursprünglich angenommen hatten. Wir sind davon ausgegangen, dass sich das Marktumfeld eintrüben würde, insbesondere vor dem Hintergrund der Zinsentwicklung und der allgegenwärtigen Unsicherheit an den Kapitalmärkten. Insofern haben wir mit Voraussetzungen gerechnet, die unser Geschäft unterstützen.

Im vergangenen Jahr haben wir in institutionellen Anlagevehikeln Kapitalzuflüsse von über CHF 9 Mrd. gesehen. Zum Vergleich: In der Hochphase rund um 2021 lagen diese Zuflüsse bei etwa CHF 6 Mrd., was damals bereits als Peak eingeschätzt wurde. Dass dieses Niveau deutlich übertroffen wurde, zeigt sehr klar, welches Vertrauen Investoren dem Schweizer Immobilienmarkt weiterhin entgegenbringen.

Diese Entwicklung ist allerdings zweischneidig. Auf der einen Seite ist es für die Branche und für uns als Anbieter positiv, dass so viel Kapital zur Verfügung steht. Auf der anderen Seite bedeutet jeder zusätzliche Franken auch zusätzlichen Druck auf der Akquisitionsseite. Denn dieses Kapital muss investiert werden, und zwar in einem Marktumfeld, in dem das Angebot nicht im gleichen Ausmass wächst.

Auf dieser Grundlage haben wir sehr bewusst darauf geachtet, unsere Produkte nicht zu verwässern. Wir haben im vergangenen Jahr rund CHF 3 Mrd. an Transaktionsvolumen intensiv geprüft und letztlich etwas mehr als CHF 1 Mrd. investiert – sowohl in Bestandsliegenschaften als auch in Projekte. Das zeigt, wie selektiv wir heute vorgehen müssen. Für uns ist klar: Der Anspruch an Qualität ist gleichgeblieben oder sogar gestiegen, auch wenn der Marktdruck deutlich höher ist als in der Vergangenheit.

Kotierte Immobilienvehikel haben in den letzten Wochen und Monaten stärker korrigiert als andere Assetklassen. Wie erklären Sie sich diese erhöhte Volatilität?

Wichtig ist eine differenzierte Betrachtung. NAV-basierte Produkte – und dazu gehören insbesondere Anlagestiftungen – haben in volatilen Marktphasen einen ausgeprägten Safe-Haven-Charakter. Gerade klassische Pensionskassen schätzen diese Stabilität und investieren in unsicheren Zeiten bewusst in Vehikel, die nicht täglich bewertet werden. Entsprechend sehen wir in diesem Segment weiterhin Wachstum.

Bei kotierten Anlagen ist die Situation anders. Dort spielt auch die Liquidität eine grosse Rolle. Die tägliche Handelbarkeit führt dazu, dass sich Marktstimmungen, Umschichtungen und externe Ereignisse viel direkter im Preis widerspiegeln. Zusätzlich muss man berücksichtigen, dass die Kurse Ende vergangenes Jahr teilweise sehr ambitioniert waren. Wenn man den historischen Vergleich betrachtet, lag der Renditespread zwischen zehnjährigen Bundesobligationen und Immobilienfondsrenditen über viele Jahre bei rund 2,5 %. Aktuell ist dieser Spread geringer, was darauf hindeutet, dass gewisse Agios schlicht ausgereizt waren.

Bei Immobilienaktien kommt hinzu, dass sie von Investoren unterschiedlich eingeordnet werden. Für einige gehören sie zur Aktienallokation, für andere zur Immobilienquote. In einem Umfeld, in dem klassische Industrie und Titel aus anderen Sektoren stärker unter geopolitischen Unsicherheiten leiden, kann das zu zusätzlichen Umschichtungen führen. Die stärkere Volatilität bei kotierten Immobilienanlagen ist deshalb weniger ein Zeichen fundamentaler Schwäche, sondern vielmehr Ausdruck von Liquidität und Marktmechanik.

Welche Unterschiede zwischen kotierten und nicht kotierten Fonds, Immobilien-AGs, Anlagestiftungen und Club-Deals treten im heutigen Marktumfeld besonders klar hervor, und wie verändern sich die Investorenpräferenzen?

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anlagevehikeln waren immer vorhanden, werden im heutigen Marktumfeld aber deutlich stärker wahrgenommen. NAV-basierte Produkte bieten vielen Investoren Orientierung, Stabilität und eine klare Benchmark-Logik. Gerade für Investoren mit einem defensiven Risikoprofil ist das in volatilen Zeiten besonders attraktiv.

Daneben sehen wir aber auch eine Gruppe von Investoren, die bewusst nach Differenzierung sucht. Diese Investoren wollen sich nicht ausschliesslich an breiten Indizes orientieren, sondern gezielt Akzente setzen – sei es über Nutzungsarten, Strukturen oder über ein anderes Rendite-Risiko-Profil. Auch für diese Spannbreite an Bedürfnissen haben wir unsere Produktpalette über Jahre hinweg systematisch ausgebaut.

Heute verfügen wir über eine kotierte Aktiengesellschaft, mehrere kotierte und einen nicht kotierten Fonds, zwei Anlagegruppen sowie verschiedene Mandate und Club-Deal-Strukturen. Diese Breite ist aus unserer Sicht ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Sie erlaubt es uns, sehr unterschiedliche Investoreninteressen zu bedienen.

Wie positionieren sich Ihre eigenen Produkte konkret in diesem Umfeld?

Ein gutes Beispiel ist unser Retail-Fonds. Dieser unterscheidet sich bewusst von einem typischen kommerziellen Fonds im Schweizer Markt. Der Fonds investiert gezielt in Immobilien, die Güter des täglichen Bedarfs anbieten – also grosse Lebensmittelhändler, Drogerieketten oder vergleichbare Nutzungen. Dieses Underlying hat sich bereits während der Corona-Zeit als ausserordentlich robust erwiesen, da die Grundversorgung der Bevölkerung fast unabhängig vom wirtschaftlichen Umfeld funktioniert. Die Attraktivität des Retail-Fonds wird von einer wachsenden Anzahl von Investoren bestätigt.

Ein anderes erwähnenswertes Produkt ist der von uns lancierte L-QIF. Dieser adressiert ein strukturelles Thema des Schweizer Wohnimmobilienmarktes: Zwischen 80-85% des Baulands in der Schweiz ist schon überbaut und besteht daher zu einem grossen Teil aus Bestandesliegenschaften, die in ein Alter gekommen sind, in dem Sanierungen, Aufstockungen und Verdichtungen notwendig werden. Der L-QIF ermöglicht es uns, genau diese Bestände zu erwerben, weiterzuentwickeln und nach der Realisierung wieder zu veräussern. Der Ansatz ist bewusst kein klassisches Buy-and-Hold-Modell, sondern ein permanenter Investitions- und Realisationszyklus. Unser Investorenkreis besteht hier aus qualifizierten Investoren, welche einen gesellschaftlichen Beitrag an der Modernisierung des Gebäudebestandes leisten möchten.

Wie beeinflussen verschärfte Rahmenbedingungen wie Wohnschutz, Finanzierungsvorgaben und längere Bewilligungsverfahren Ihre heutige Dealgestaltung?

Die regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflussen unsere Tätigkeit heute deutlich stärker als noch vor einigen Jahren. Insbesondere im Wohnsegment sehen wir eine zunehmende Politisierung der Thematik. Themen wie Wohnschutzinitiativen, verschärfte Bau- und Nutzungsvorschriften sowie immer längere Bewilligungsverfahren erschweren Projekte erheblich.

Bauen im Bestand ist heute ungleich anspruchsvoller als früher auf der grünen Wiese. In mehreren Projekten in der Umgebung Zürich haben wir Verzögerungen von durchschnittlich einem Jahr oder mehr erlebt. Hinzu kommt, dass wir vermehrt Situationen beobachten, in denen sich Auflagen verschiedener Behörden widersprechen – ohne dass es eine Instanz gibt, die diese widersprüchlichen Anforderungen priorisiert. Das ist demokratisch zwar nachvollziehbar, führt aber in der Praxis zu erheblichen Verzögerungen und Unsicherheiten.

Aus Renditesicht konnten wir diese Verzögerungen bisher teilweise kompensieren, unter anderem durch Flexibilität in der Projektgestaltung. Dennoch bleibt die Situation volkswirtschaftlich unbefriedigend, weil genau dort, wo Wohnraum dringend gebraucht würde, die Realisierung zunehmend erschwert wird.

Wie setzen Sie die Multi-Produkte-Struktur im täglichen Investitionsprozess ein, insbesondere bei der Auswahl und Zuteilung von Transaktionen?

Der grosse Vorteil entsteht dann, wenn Investitionsopportunitäten in den Markt kommen. Der überwiegende Teil unserer Angebote (rund 85%) erreicht uns heute über strukturierte Bieterverfahren. Diese Bieterverfahren bilden wir intern ab, indem die jeweils verantwortlichen Produkt- oder Portfoliomanager mit ihren Investmentprofilen gegeneinander bieten. Das Vehikel, das den besten strategischen Fit und gleichzeitig die höchste Zahlungsbereitschaft hat, erhält die interne Exklusivität, um den Deal weiterzuverfolgen.

Dieses Vorgehen mag operativ anspruchsvoll sein, stellt aber sicher, dass Investitionen nicht aus Kapitaldruck heraus getätigt werden, sondern dort landen, wo sie risikoadjustiert am sinnvollsten sind. Gleichzeitig erlaubt uns die Multi-Produkte-Struktur, auf Marktveränderungen sehr flexibel zu reagieren und Opportunitäten genau dort zu platzieren, wo sie in das jeweilige Produktprofil passen.

Gab es Situationen, in denen Sie dank dieser Produktevielfalt einen Deal umsetzen konnten, der in einer Single-Vehicle-Organisation nicht möglich gewesen wäre?

Ja, solche Situationen gibt es durchaus. Gerade bei komplexeren Opportunitäten – beispielsweise bei Portfolios mit sehr unterschiedlichen Nutzungsarten oder Entwicklungscharakter – ist es ein grosser Vorteil, die Flexibilität unserer Produktpalette einsetzen zu können. In einer Single-Vehicle-Organisation müsste man solche Opportunitäten entweder ablehnen oder in ein Produkt pressen, für das sie strategisch nicht optimal geeignet sind.

Dank unserer Struktur können wir sehr differenziert vorgehen. In manchen Fällen wird eine Opportunität sogar zwischen mehreren Produkten aufgeteilt oder weiterentwickelt, bevor klar wird, welches Vehikel der richtige langfristige «Besitzer» ist. Das erhöht zwar die interne Komplexität, zahlt sich aber in Bezug auf Qualität und langfristige Performance klar aus.

Wie haben sich die Kapitalflüsse und die Risikoneigung institutioneller und privater Investoren zuletzt verändert?

Unsere Investorenbasis ist klar institutionell geprägt, und daran hat sich in den letzten Jahren grundsätzlich nichts geändert. Vorsorgeeinrichtungen stellen nach wie vor den grössten Teil unserer Investorenschaft und sehen Immobilien weiterhin als stabilisierenden Bestandteil ihrer Portfolios. In vielen Fällen beobachten wir sogar, dass Investoren bereit sind, ihre Immobilienquote leicht zu erhöhen, weil andere Anlageklassen als volatiler oder weniger planbar wahrgenommen werden.

Bei privaten Investoren ist das Bild differenzierter. Während der Corona-Zeit waren private Anleger sehr präsent, teilweise auch opportunistischer. Heute sehen wir zwar punktuell wieder mehr Aufmerksamkeit, insbesondere im Bereich kotierter Vehikel, können aber keine strukturelle Verschiebung erkennen. Insgesamt bleibt das institutionelle Kapital der zentrale Treiber unseres Geschäfts.

Werden Investoren selektiver, beispielsweise bei Nutzungsarten, Produktstrukturen oder Anlagehorizonten?

Ja, definitiv. Die Zeiten, in denen Kapital relativ unkritisch investiert wurde, sind vorbei. Investoren schauen heute sehr genau hin – sowohl bei der Nutzung als auch bei der Struktur eines Produkts. Themen wie Liquidität, Transparenz, Risikoprofil und regulatorische Einbettung spielen eine deutlich grössere Rolle als früher.

Wir sehen auch, dass Anlagehorizonte klarer definiert werden. Nicht jedes Produkt muss heute zwingend ein klassisches Buy-and-Hold-Vehikel sein. Der Erfolg unseres L-QIF zeigt, dass es durchaus Investoren gibt, die bewusst ein anderes Rendite-Risiko-Profil in Kauf nehmen, solange der Investment Case klar und nachvollziehbar ist.

Wie priorisieren Sie heute zwischen Akquisitionen, Bestandesentwicklung und Bilanzmanagement – gerade vor dem Hintergrund hohen Kapitaldrucks bei gleichzeitig steigenden Objektpreisen?

Jedes unserer Produkte folgt einem eigenen Investment Case, das ist ein zentraler Punkt. Übergeordnet haben wir aber eine sehr klare Haltung zum Thema Kapitalallokation, insbesondere was das LTV-Management betrifft. Wir nutzen Fremdkapital bewusst, sind aber keine Freunde davon, nahe an regulatorischen Obergrenzen zu operieren. Ein gesunder LTV ist aus unserer Sicht ein strategisches Instrument und kein Selbstzweck.

In der Praxis bedeutet das: Wir wachsen primär über Bestandsakquisitionen, weil diese unmittelbar Erträge generieren. Gleichzeitig investieren wir gezielt in den Bestand, um Portfolios langfristig zu erneuern und ihren Lebenszyklus aktiv zu steuern. Je nach Produkt kann das bedeuten, dass wir weniger akquirieren und dafür stärker in Sanierungen oder Repositionierungen investieren. Wachstum ist für uns nur dann sinnvoll, wenn es qualitativ erfolgt.

Welche Rolle spielt die Unabhängigkeit der SFP dabei?

Unsere Unabhängigkeit verschafft uns Handlungsspielraum, bringt aber auch Verantwortung mit sich. Wir können nicht auf interne Asset-Transfers zurückgreifen, wie das bei anderen Marktteilnehmern teilweise möglich ist. Das bedeutet, dass wir uns bei jedem Investment am Markt beweisen müssen.

Gleichzeitig stellt diese Struktur sicher, dass wir permanent marktnah bleiben und unsere Akquisitionen einem echten Wettbewerb standhalten. Wir sehen darin keinen Nachteil – im Gegenteil: In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass wir auch unter anspruchsvollen Marktbedingungen erfolgreich investieren können, solange wir diszipliniert bleiben.

Ist die traditionelle Dominanz des Wohnsegments weiterhin tragfähig oder verschiebt sich die Attraktivität zugunsten anderer Segmente?

Wohnen bleibt aus unserer Sicht klar dominant. Diese Attraktivität ist strukturell begründet und besteht seit Jahrzehnten. Zuwanderung, Angebotsknappheit und eine insgesamt hohe Nachfrage sorgen dafür, dass das Segment sehr stabil bleibt.

Daneben sehen wir aber auch sehr stabile Cashflows in KMU-getragenen Büro- und Gewerbeflächen. Diese Nutzungen sind weniger von grossen politischen oder globalen Trends abhängig als beispielsweise einzelne industrielle Sektoren. Logistik und Datacenter sind international stark im Fokus, bleiben in der Schweiz aufgrund begrenzter Flächen und hoher Anforderungen jedoch Nischenthemen.

Was sind aus Ihrer Sicht die drei wichtigsten Prioritäten für SFP in den nächsten 12 bis 24 Monaten?

Erstens wollen wir unsere Produkte durch weitere Performancesteigerungen positionieren, ohne sie zu verwässern. Der Anspruch an Qualität bleibt hoch, auch wenn der Markt herausfordernder geworden ist. Zweitens sehen wir erhebliches Potenzial in der konsequenten Nutzung struktureller Chancen im Bestand. Die Schweiz ist gebaut, und Wertschöpfung findet zunehmend dort statt, wo bestehende Strukturen intelligent weiterentwickelt werden. Drittens ist es entscheidend, unseren strategischen Handlungsspielraum zu bewahren – finanziell, organisatorisch und strukturell. In einem Umfeld mit zunehmender Regulierung und Unsicherheit ist Flexibilität ein zentraler Wettbewerbsvorteil.

Vielen Dank für das Gespräch.