Fokus MWST: entscheidende Weichenstellungen für die Transaktionsökonomie
Im Bereich des Immobilien-SLB spielt die MWST eine wichtige Rolle für die wirtschaftliche Gesamtlogik der Transaktion. Die steuerliche Behandlung hängt in erster Linie vom Vorliegen eines Rückkaufsrechts sowie von der tatsächlichen und zukünftigen Nutzung der betreffenden Immobilie ab, welche die Möglichkeit bestimmt, für die Besteuerung des Verkaufs oder der Vermietung der Immobilie ganz oder teilweise zu optieren und damit den Umfang des Vorsteuerabzugs sowohl für den Verkäufer-Mieter als auch für den Käufer-Vermieter beeinflusst. Dieser Aspekt ist unter Berücksichtigung der drei im Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) vorgesehenen Übertragungsmodalitäten zu prüfen: Verkauf ohne Option, Verkauf mit Option und Übertragung im Meldeverfahren. Jede dieser Modalitäten hat spezifische steuerliche Konsequenzen für den Verkäufer und den Vermieter, deren Interessen divergieren können, sowie besondere einzuhaltende Formalitäten. Weitere Elemente wie die Bau- und Sanierungsgeschichte der Immobilie sind ebenfalls von entscheidender Bedeutung, ebenso wie die Qualität und Verfügbarkeit der entsprechenden Dokumentation.
Ein MWST-Risiko für beide Parteien
Das Hauptrisiko für den Verkäufer ist die Vorsteuerkorrektur: Wurde MWST im Zusammenhang mit Arbeiten an der Immobilie geltend gemacht, kann ein steuerbefreiter Verkauf ohne Option eine mitunter erhebliche Korrektur auslösen. Für den Käufer besteht das umgekehrte Risiko: Eine Option für die Besteuerung kann zu nicht abzugsfähiger MWST führen, insbesondere wenn der Käufer nicht vollumfänglich steuerpflichtig ist oder die Immobilie Nutzungszwecken dient, die keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug begründen. Hinzu kommen Risiken einer mangelhaften Abstimmung zwischen Verkauf und Mietvertrag, die den Vorsteuerabzug auf zukünftige Kosten erschweren können. Es sei daran erinnert, dass gemäss Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) die auf Anschaffungskosten oder wertvermehrende Investitionen in Immobilien entfallende Vorsteuer bei einer Nutzungsänderung unter Berücksichtigung einer linearen Abschreibung über 20 Jahre zu korrigieren ist.
In der Schweiz unterscheidet sich die MWST-Behandlung, wenn vertraglich vereinbart wird, dass das Eigentum am Objekt nach Ablauf der Mietdauer an den Mieter zurückübertragen wird (Rückkaufsrecht). Sieht der Vertrag ausdrücklich eine Rückkaufsmöglichkeit einschliesslich eines im Voraus festgelegten Preises vor, betrachtet die ESTV dies als einheitlichen Vorgang, der einer von der MWST ausgenommenen Finanzdienstleistung gleichgestellt wird, ohne Optionsmöglichkeit. Während diese Qualifikation für das Vorsteuerabzugsrecht des Verkäufer-Mieters in der Regel neutral ist, kann sie das Recht auf Vorsteuerabzug des Käufer-Vermieters erheblich einschränken oder gar ausschliessen und damit die Rendite sowie die finanzielle Strukturierung der Transaktion unmittelbar beeinflussen.
Frühzeitige Analyse ist entscheidend
Eine konsistente MWST-Struktur ist zentral: Behandlung des Verkaufs, Option (oder Verzicht darauf) für die im Mietvertrag vorgesehenen Leistungen und Abstimmung der wirtschaftlichen Interessen der Parteien. Diese Aspekte müssen zwingend im Vorfeld analysiert werden, da eine für die eine Partei geeignete Lösung ein wirtschaftliches oder operatives Risiko für die andere schaffen kann. Die MWST-Struktur hat somit einen massgeblichen Einfluss auf die Festlegung des Transaktionspreises und erfordert häufig vorgängige Abklärungen mit der ESTV.
