Wie die Bezeichnung verrät, befasst sich ein «Green Lease» typischerweise mit Umweltaspekten (also mit dem «E» in «ESG»). In der Schweiz lassen sich den Mietverträgen GEAK- oder Minergie-zertifizierter Gebäude insbesondere Bestimmungen in Bezug auf die operative Nutzung hinsichtlich der Erhebung und des Austausches von Verbrauchsdaten für Wasser, Strom und Heizung sowie des Bezugs erneuerbaren Energien, des Konzepts für Abfalltrennung und -reduktion, der Nutzung umweltschonender Reinigungsmittel sowie grüner Mobilität entnehmen. Für die Instandhaltung und Sanierung sind Vorgaben hinsichtlich der Verwendung emissionsarmer oder umweltfreundlicher Baustoffe üblich.
Solche Klauseln werden in der Regel bei der Erstvermietung eines Gebäudes oder nach umfangreichen energetischen Renovierungen eingeführt. Das Bauen nach hohen Energiestandards ermöglicht es den Eigentümern oft, Steuerbefreiungen zu erhalten bzw. den Marktwert ihrer Immobilie zu erhöhen (siehe nächster Abschnitt). Nun beziehen sich einige dieser Umweltzertifizierungen nicht nur auf den Bau-/Renovierungsprozess, sondern auch auf den operativen Lebenszyklus des Gebäudes, für den strenge Regeln festgelegt werden, z. B. in Bezug auf den Energieverbrauch (Minergie A oder BREEAM). In diesem Fall ist es wichtig, dass der Mieter die vom Label gestellten Anforderungen einhält, damit das Gebäude seine Zertifizierung nicht verliert (was sich auf den Marktwert des Gebäudes auswirken würde, siehe wiederum den nächsten Absatz).
Im progressiveren Ausland gehören solche Bestimmungen zum Minimalstandard des «Green Lease». Gängiger sind Klauseln, welche eine angemessene Reaktion auf die aktuellen nachhaltigkeitsbezogene Markterwartungen für die nächsten Jahre gewährleisten. Marktführer verstehen die Langfristigkeit von Mietverhältnissen und wenden Klauseln an, welche Ziele über 2030 hinaus unterstützen. Der wirtschaftliche Aspekt dieser Klauseln darf ebenfalls nicht vernachlässigt werden, und Investoren werden sich zunehmend des langfristigen wirtschaftlichen Werts dieser Klauseln bewusst: Ein Gebäude mit einer besseren Energieeffizienz und einer genauen Überwachung der verschiedenen Verbrauchsparameter ist heute sehr begehrt, was seinen Marktwert erhöht.
Massnahmen zur Minderung der mit dem Liegenschaftsbetrieb verbundenen Umweltauswirkungen erscheinen als naheliegend – laut dem Bundesamt für Umwelt (BAFU) sind Gebäude in der Schweiz für etwa ein Drittel der gesamten CO2-Emissionen verantwortlich2. In einem «Green Lease» können jedoch auch andere nachhaltigkeitsbezogene Aspekte berücksichtigt werden. Auf der internationalen Bühne ist eine Transition Richtung «Green Lease 2.0» spürbar. Der veraltete Fokus auf ein statisches, während der Vertragsverhandlungen festgelegtes Pflichtenheft, welches vor allem grundlegende grüne Ambitionen (Energie, Wasser, Abfall) abdeckt und im Sinne einer Compliance-Übung zwangsmässig abgehäkelt werden muss, wird abgelöst durch Kosteneinsparungen dank Kooperation, Kollaboration und Co-Investitionen vor dem und während der ganzen Dauer des Mietverhältnisses. Messbare Leistungsindikatoren, welche mittels technischer Datenerhebung transparent offengelegt werden, stehen im Vordergrund. Fokus wird auf erweiterte Umweltbelange, wie Kreislaufwirtschaft und Klimaresilienz, sowie auf Sozial- und Governance-Aspekte (also das «S» und «G» in «ESG»), gelegt. Bei kommerziellen Liegenschaften stehen beispielsweise Gesundheit und Wohlbefinden (namentlich Massnahmen zur Verbesserung der Innenraumqualität, wie gute Luftqualität, angemessene Temperaturregelung und Lärmminderung) oder Gemeinschaftsengagement (beispielsweise Zusammenarbeit mit NGOs, um lokale Gemeinschaften zu unterstützen). So werden die grünen Mietverträge zu Verantwortungsbewussten («responsible»).
