Analyse von Hotelbetriebsmodellen: Strategische Erkenntnisse für Schweizer Investoren

Hotelbetriebsmodelle sind die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen Hotels betrieben werden, und definieren die Beziehungen zwischen Eigentümern, Betreibern und anderen Stakeholdern. Diese Modelle sind von zentraler Bedeutung für die Hospitality-Branche, da sie die Effizienz, Rentabilität und Wettbewerbsfähigkeit von Hotelbetrieben massgeblich beeinflussen. In den letzten Jahrzehnten haben sich die Betriebsmodelle weiterentwickelt, um den sich wandelnden Marktanforderungen und Verbraucherpräferenzen gerecht zu werden. Dabei wurden traditionelle Modelle überdacht und innovative Ansätze, wie hybride Modelle, entwickelt, die den dynamischen Anforderungen des Marktes Rechnung tragen.

Fix-Mietvertrag

Im Fixmietmodell (oftmals auch Pacht) verpachten Eigentümer die Immobilie langfristig (i.d.R. über 20 Jahre) an einen Mieter/Pächter, der das Hotel betreibt, und erhalten dafür eine feste Miete. Durch diesen Vertrag überträgt der Eigentümer dem Mieter/Pächter das Nutzungsrecht an der Immobilie und erhält im Gegenzug regelmässige Mietzahlungen. Dieses Modell gewährleistet stabile Cashflows in Form von Pacht- oder Mietzahlungen, die unabhängig von der operativen Leistung des Hotels sind, und erfordert nur geringe Branchenkenntnisse, wodurch die Exposition gegenüber operativen Risiken minimiert wird. Eine Wertsteigerung der Immobilie durch langfristig gesicherte Mieterträge ist wahrscheinlich, während die unmittelbaren Risiken überschaubar bleiben, was zu Lasten einer niedrigeren Rendite geht. Die Investitionen in FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) werden in der Regel vom Betreiber getragen. Gemäss den in der Schweiz geltenden gesetzlichen Bestimmungen bleibt bei einem Pachtvertrag der Verpächter für grössere Reparaturen an der Liegenschaft verantwortlich. Um Diskussionen über Art und Umfang dieser Verpflichtung zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Umfang der Unterhaltspflicht des Mieters/Pächters vor Vertragsabschluss ausdrücklich und genau festzulegen.

Rechtlich betrachtet bietet dieses «klassische» Modell den Vorteil, dass die geltenden Vorschriften klar definiert und durch die Rechtsprechung untermauert sind, sodass potenzielle Risiken meist vorhersehbar sind. Jede Partei hat ausserdem Rechte (insbesondere Kündigungsrechte) im Falle einer Vertragsverletzung, was beiden Seiten eine erhöhte Sicherheit bietet.

Hybrider- / Variabler Mietvertrag

Aufgrund anhaltender Lockdowns und dem Stillstand im internationalen Tourismus, war die Hotelindustrie von der COVID-19-Pandemie besonders betroffen. Viele Betreiber mit festen Pachtverträgen, sahen sich mit rasch schwindenden Umsätzen konfrontiert, während hohe fixe Mietzahlungen weiterhin zu leisten waren. Während einige Hotels gezwungen waren, ihren Betrieb einzustellen, gelang es anderen, ihre festen Mietverträge in flexiblere, hybride Modelle umzuwandeln. Diese hybriden Mietverträge, die bereits vor der Pandemie an Bedeutung gewannen, kombinieren eine feste Grundmiete – häufig gleich der Mindestmiete – mit einer leistungsabhängigen variablen Mietkomponente. Letztere stellt in der Regel einen Prozentsatz der Einnahmen dar, die über einem festgelegten Mindestbetrag liegen.

Durch diese Vertragsgestaltung teilen die Eigentümer das operationale Risiko aber auch den Betriebsgewinn mit den Hotelbetreibern, während sie sich gleichzeitig durch die Festlegung einer Mindestmiete absichern, die in der Regel niedriger ist als in einem herkömmlichen Miet- oder Pachtvertrag. Bei erfolgreicher Geschäftsentwicklung ergibt sich somit ein höheres Renditepotenzial als in einem festen Vertrag. Hotelbesitzer, die während der Pandemie bereit waren, ihre Verträge neu zu verhandeln, profitieren heute häufig von einer starken operativen Leistung und optimieren so die Renditen ihrer Anlagen.

Bei der Aushandlung der Klauseln zur Berechnung der variablen Mietkomponente ist besondere Vorsicht geboten. Uneinigkeiten über Umsatzbeteiligungsmodelle, Rechnungslegungsgrundsätze und die Finanzberichterstattung können zu Konflikten führen, insbesondere wenn die Geschäftsentwicklung hinter den Erwartungen zurückbleibt. Gleichzeitig kann die Offenlegung dieser Informationen für den Mieter, der bestimmte sensible operative oder finanzielle Daten vertraulich behandeln möchte, eine heikle Angelegenheit darstellen. Daher muss der Mietvertrag klare Regelungen zur Berechnung, Meldung und Aufteilung der Umsätze enthalten, einschliesslich des Umfangs der Transparenz in den Finanzgeschäften, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Hotelmanagementvertrag (HMA)

In einem Hotelmanagementvertrag (HMA) beauftragt der Besitzer (Eigentümer oder Pächter) einen externen Betreiber mit der Führung des Hotels und vergütet diesen durch einen Anteil am Ertrag. Die Vergütung setzt sich typischerweise aus einer Grundgebühr (Basic Fee) von 2-4% des Hotelumsatzes, einer Anreizgebühr (Incentive Fee) von 8-15% des Bruttoergebnisses sowie einer Marketinggebühr (Marketing Fee) von 1-2% des Umsatzes zusammen.

Der Betreiber übernimmt das gesamte Management des Betriebs, wobei im Vertrag neben der Vergütung auch die Betriebsstandards, Marketingstrategien und finanziellen Ziele des Hotels festgelegt werden. Oft wird eine Mindestergebnisgarantie seitens des Betreibers vereinbart, um das Risiko für den Besitzer zu minimieren. Während der Betreiber für das tägliche Management, einschliesslich Personalmanagement, Buchhaltung, Marketing und Gästeservice verantwortlich ist, bleibt der Besitzer für die Instandhaltung des Gebäudes und die Finanzierung des Betriebs zuständig. In der Regel werden die Investitionen in Möbel, Einrichtungen und Ausstattungen (FF&E) vom Besitzer getragen.

Diese Struktur ermöglicht es Hotelbesitzern, von der Expertise des Betreibers zu profitieren, während sie gleichzeitig die Kontrolle über die Immobilie behalten. Eine enge Zusammenarbeit und regelmässige Überwachung des Betriebszustands durch den Besitzer ist jedoch erforderlich, da eine suboptimale Bewirtschaftung den Wert des Objekts langfristig beeinträchtigen könnte. Streitigkeiten über die Erreichung des vorgesehenen Leistungsstandards können ebenfalls zu komplexen Diskussionen führen. Im Gegensatz zu den beiden vorangegangenen Modellen handelt es sich bei einem HMA nicht um einen ausdrücklich im Schweizer Obligationenrecht geregelten Vertrag (sondern um einen unbenannten Vertrag, der insbesondere eine Auftragskomponente enthält). Daher ist bei der Regelung der Rechte und Pflichten jeder Partei und der Folgen möglicher Verstösse besondere Sorgfalt geboten, um Schwierigkeiten bei der Umsetzung oder Beendigung des Vertrags zu vermeiden.

Franchisevertrag

Bei einem Hotel-Franchisevertrag erwirbt der Hotelbesitzer (Franchise-Nehmer) das Recht, eine etablierte Marke und deren Geschäftskonzept zu nutzen, um ein Hotel zu betreiben. Im Rahmen dieser Vereinbarung zahlt der Franchise-Nehmer in der Regel eine einmalige Franchisegebühr sowie laufende Lizenzgebühren, die oft als Prozentsatz des Umsatzes berechnet werden.

Der Franchisegeber stellt dem Franchise-Nehmer umfassende Unterstützung zur Verfügung, einschliesslich Schulungen, Marketingstrategien, Betriebsstandards und Zugang zu bewährten Verfahren. Dies ermöglicht es dem Franchise-Nehmer, von der Bekanntheit und dem Ruf der Marke zu profitieren, während er gleichzeitig die Flexibilität hat, das Hotel im Rahmen der vorgegebenen Standards zu führen. Der Franchise-Nehmer bleibt für das tägliche Management des Hotels verantwortlich, einschliesslich Personalmanagement, Buchhaltung und Gästeservice, während der Franchisegeber die Marke und das übergeordnete Konzept überwacht.

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht nur der Liegenschaftsbesitzer, sondern auch der Pächter oder Betreiber die Möglichkeit hat, einen Franchisevertrag abzuschliessen, um das Hotel unter einer Franchise-Marke zu führen (siehe Whitelabel Operators). In einem solchen Fall muss zuvor sichergestellt werden, dass der Basisvertrag keine Einschränkungen in dieser Hinsicht enthält oder einen Konzept- oder Markenwechsel für die Hotelanlage zulässt. Darüber hinaus sollten vertragliche Fragen im Zusammenhang mit der Nutzung von Marken, Branding und geistigem Eigentum im Vorfeld sorgfältig verhandelt werden, insbesondere hinsichtlich der Konsequenzen nach Vertragsende, da das „Rebranding“ eines Hotels häufig mit erheblichen Kosten verbunden ist.

White Label Operators (WLOs)

Whitelabel-Betreiber haben in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Diese Entwicklung ist auf die wachsende Nachfrage nach flexiblen Betriebsmodellen sowie die Notwendigkeit zurückzuführen, Betriebskosten zu optimieren und die Rentabilität in einem wettbewerbsintensiven Markt zu steigern, während Risiken minimiert werden. Whitelabel-Betreiber agieren als unabhängige Betreiber (im Rahmen des HMA-Modells oder als klassische Mieter/Pächter) und verwalten Hotels im Auftrag von Eigentümern oder Pächtern, ohne eine eigene Marke zu verwenden. Stattdessen nutzen sie die bestehende Marke oder jene eines Franchisegebers, um umfassende Dienstleistungen und Managementlösungen anzubieten.

WLOs zeichnen sich durch eine enge Ausrichtung an den Zielen der Eigentümer aus. Bei der Auswahl einer Soft-Brand ist die Flexibilität dabei meist höher als bei einer Hard-Brand. Zudem ermöglicht das Modell den Zugang zu internationalen Marken, die häufig keine Mietverträge unterzeichnen, über den Umweg einer Drittpartei, die als Mieterin fungiert. Hotelmarken investieren zunehmend in solche Arrangements und bieten teils Vorteile wie flexible Verträge sowie eine Beteiligung am Geschäft für einen festgelegten Zeitraum. Im Vergleich zu traditionellen Managementverträgen mit internationalen Marken, die Laufzeiten von bis zu 20 Jahren haben, sind WLO-Verträge oft auf 5 bis 10 Jahre angelegt und beinhalten besitzerfreundliche Kündigungsklauseln. Dies erleichtert einen Betreiberwechsel im Falle eines Verkaufs und eröffnet einen breiteren Pool potenzieller Investoren, was die Attraktivität der Immobilie bei einer Transaktion erhöht. Bei einem WLO im Miet/Pacht-Modell, ist die Laufzeit von Miet- und Franchisevertrag im Normalfall gekoppelt.

Unserer Meinung besteht der Hauptvorteil der Diversifizierung der Geschäftsmodelle für Whitelabel-Anbieter in der Verteilung der Risiken innerhalb eines sich potenziell schnell verändernden Marktes. Dies bedeutet jedoch auch, dass mehrere unterschiedliche Vertragsarten verwaltet werden müssen, deren Rechte und Pflichten von Betrieb zu Betrieb stark variieren können und somit mehr interne Ressourcen erfordern.