Im Gespräch mit Daniel Häcki (AXA Investment Managers)

„Die Rückkehr des Anlagenotstands führt zu deutlich steigenden Preisen bei Schweizer Renditeimmobilien“, schrieb der Grundeigentümer Verband Schweiz, ein Fachportal für institutionelle Immobilieninvestoren, im Dezember 2024. Die Kombination aus gesunkenen Zinsen, begrenztem Angebot und wachsendem Kapitaldruck hat den Schweizer Transaktionsmarkt – nach einer Phase der Zurückhaltung – wieder in Bewegung gebracht.

1.1. Wie bewerten Sie die derzeitige Marktlage? Teilen Sie die Einschätzung, dass sinkende Zinsen, begrenztes Angebot und Kapitaldruck zu steigenden Preisen führen?

Der Schweizer Immobilienmarkt steht aktuell unter dem Einfluss einer Reihe von Faktoren wie gesunkenen Zinsen, begrenztem Angebot und hohem Kapitaldruck, die zu steigenden Preisen führen. Diese Entwicklung wird durch geopolitische Ereignisse, wie den Handelskrieg, der durch die von den USA eingeführten Zölle zu befürchten ist, sowie lokale politische Herausforderungen, etwa im Bereich des Mieterschutzes und dessen Initiativen, weiter verschärft.

Im Gegensatz zur volatilen Welt des Tradings, die von schnellen Preisbewegungen geprägt ist, zeichnet sich der Immobilienmarkt jedoch durch eine langfristige und stabile Entwicklung aus. Besonders der Schweizer Immobilienmarkt profitiert in diesem Kontext von seiner Rolle als sicherer Hafen. Diese Position verdankt er der stabilen Schweizer Volkswirtschaft, dem robusten Vorsorgesystem sowie dem starken Schweizer Franken – also insgesamt soliden Fundamentaldaten, die eine nachhaltige Marktentwicklung unterstützen. Ein weiteres besonderes Merkmal der Schweiz ist ihr weitgehend geschlossener Markt, der durch ein begrenztes Angebot und spezifische lokale Gegebenheiten geprägt ist. Daher haben die Schwankungen, wie sie etwa am Anleihenmarkt häufig zu beobachten sind, nur begrenzten direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt. All diese Faktoren lassen vermuten, dass mögliche kommende Herausforderungen den Markt lediglich peripher treffen und es längerfristig zu keinen substanziellen Verwerfungen kommen dürfte. Auf der Ebene von Einzelobjekten kann es aber, wie bei anderen Anlageklassen, „Gewinner“ und „Verlierer“ geben.

1.2. Welche Rolle spielen regulatorische Faktoren aktuell für den Markt?

Die regulatorischen Anforderungen erleben derzeit in gewissen Bereichen einen Paradigmenwechsel, insbesondere durch die Einführung von ESG¹ -Kennzahlen (z.B. umweltrelevante Kennzahlen für Immobilienfonds nach AMAS). Ein Beispiel sind Anlagerichtlinien bei Gefässen, die von der FINMA reguliert werden. Die FINMA kann neu die Definition von ESG-Kennzahlen und je nach Scope auch die Definition von CO2-Zwischenzielen verlangen, um ein Produkt als „Nachhaltig“ zu vermarkten. Dies stellt eine erhebliche Herausforderung dar, da sich dann auch die Frage stellt, was passiert, wenn diese Zwischenziele nicht eingehalten werden würden, z. B. weil das Fernwärmenetz in der Region XY doch nicht im Jahr 2027 sondern erst im Jahr 2030 kommt und damit das Ergebnis von exogenen Faktoren beeinflusst wird.

Dieser Wandel in der Regulierung ist für viele nicht leicht nachvollziehbar, da es beispielsweise kaum denkbar ist, im Fondsprospekt unter anderem spezifische Mindestrenditeziele zu nennen, die sich bei Nichterfüllung negativ auswirken könnten. ESG-Kennzahlen, wie z.B. der CO₂-Ausstoss pro Energiebezugsfläche, gewinnen allerdings an Relevanz und müssen bei Investitionen zunehmend berücksichtigt werden. Während ESG-Aspekte früher von einzelnen Marktteilnehmern oft als blosses Marketing-Tool wahrgenommen wurden, erkennen viele inzwischen deren Bedeutung für das Risikomanagement. Viele Marktteilnehmer sind sich dieser zunehmenden Komplexität der verschiedenen Kennzahlen, meines Erachtens noch nicht vollständig bewusst, was in der Zukunft unvermeidlich Veränderungen in der Kapitalbeschaffung und damit auch bei Einkaufs- und Verkaufsstrategien nach sich ziehen wird.

a. Wie beeinflussen ESG-Kriterien und klimabedingte Risiken heute das Underwriting und die strategische Positionierung von Immobilieninvestitionen bei AXA IM?

„Die Welt wird nicht mehr versicherbar“ – in diesem Sinne hat die AXA IM bereits vor vielen Jahren eine ESG-Policy implementiert, da früh erkannt wurde, dass Umwelt- und Klimarisiken auch die Versicherbarkeit von Immobilien beeinflussen. In Risikogebieten wie beispielsweise Florida verdeutlichen Ereignisse wie Überschwemmungen, dass Versicherungen zurückhaltender wurden. Vor diesem Hintergrund sind wir bestrebt, Immobilien bestmöglich für zukünftige Herausforderungen zu wappnen, um die langfristige Wertentwicklung und Vermietbarkeit zu sichern. Die strategische Ausrichtung von Immobilienobjekten spielt dabei eine zentrale Rolle, wobei viele zusätzliche Faktoren wie Denkmalschutz und bestehende Infrastrukturpläne berücksichtigt werden müssen. So weist beispielsweise eine Immobilie, die sich in einer Strasse befindet, die erst in 25 Jahren an das Fernwärmenetz angeschlossen wird, ein völlig anderes ESG-Risikoprofil auf, als ein Objekt, das bereits angeschlossen ist. Diese strategische Ausrichtung im Underwriting ist essenziell für ein nachhaltiges Risikomanagement im Immobilienbereich.

b. Wie gehen Eigentümer und Investoren mit den dynamischen regulatorischen Anforderungen und technischen Herausforderungen bei der Dekarbonisierung von Bestandsimmobilien um – insbesondere im Hinblick auf realistische Capex-Planung und Risikomanagement?

Die aktuellen Herausforderungen im Immobiliensektor, insbesondere im Bürobereich, sind stark von den zunehmenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energiestandards geprägt. Grossunternehmen erwarten zunehmend Gebäude, die ihren Umweltstandards entsprechen, während kleinere Unternehmen (KMUs) in der Regel noch weniger strikte Vorgaben haben. Viele Eigentümer glauben, dass mit einem einmal definierten Absenkpfad alle Anforderungen erfüllt sind. In der Praxis zeigt sich jedoch bei vielen Objekten, dass z.B. ein Umstieg auf eine umweltfreundlichere Technologie wie eine Luftwärmepumpen mit einigen Herausforderungen verbunden sein kann. Die sehen wir in der Immobilien-Akquisition oft. Der Absenkpfad erfordert zudem mindestens ein Jahr, um den optimierten Verbrauch nachzuweisen, wodurch seine Senkung im Absenkpfad häufig erst später als geplant ersichtlich ist. In einigen Ländern sind die Vorschriften sogar strenger, und es darf nicht mehr vermietet werden, wenn zum Beispiel noch eine Ölheizung im Gebäude ist. Deshalb ist ein Umdenken notwendig: Das Thema ist nicht Marketingbezogen, sondern eine essenzielle Risikomanagement-Aufgabe.

Ein weiteres Problem besteht in der Fehleinschätzung von Kapitalkosten (Capex) und Zeitplänen für solche Umstellungen. Diese Anpassungen dauern oft länger als erwartet, um vollständig implementiert und nachgewiesen zu werden. Viele Marktteilnehmer, erkennen nun, dass die laufenden regulatorischen und technischen Anpassungen "moving targets" sind. Diese dynamische Situation wird meines Erachtens derzeit häufig unterschätzt und wird wahrscheinlich in Zukunft bei einigen Marktteilnehmern zu Herausforderungen führen. Wie eine Prämie für einen Versicherungsschutz seinen Preis hat, haben auch ESG-Massnahmen einen Preis.

1.3. Welche Entwicklungen und Dynamiken nehmen Sie derzeit wahr? Gibt es Segmente (z. B. Wohnen, Büro, Retail, Logistik), die besonders betroffen sind?

Wohnen / Residential

Es ist zu beobachten, dass globale Marktteilnehmer zunehmend das Potenzial der Assetklasse „Residential“ erkennen. Denn innerhalb eines Wohnobjekts wird zusätzliche Diversifikation erlangt, da zehn Wohnungen gleichbedeutend sind mit zehn unterschiedlichen Mietern. Dies bietet sowohl Stabilität als auch Diversifikation innerhalb dieser Asset-Klasse selbst. In der Schweiz ist dieser Trend nicht neu, da der Markt traditionell stark von Wohnimmobilien dominiert wird. Auch die von uns verwalteten Vermögen in der Schweiz setzen sich je nach Anlagegefäss zu etwa 60% aus Wohnimmobilien zusammen, während der Rest aus kommerziellen Liegenschaften besteht.

Bürosektor

Der Bürosektor hat zwar in der Gunst der Investoren gelitten, doch sind keine signifikanten Leerstände zu beobachten. Stattdessen rückt zunehmend die Lage der Immobilien weiter in den Fokus. Büros an A-Standorten, besonders in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen, bleiben stark gefragt. Diese Konnektivität führt zum Teil zu erheblichen Unterschieden in den Mietpreisen. So weist beispielsweise das Gebiet rund um den Bahnhof Zürich-Hardbrücke ein anderes Mietniveau auf als das Zürcher Areal um den Technopark oder um den Hardturm, obgleich diese z.T. nur 10-15 Gehminuten voneinander entfernt liegen. In der Schweiz sind die Gehdistanz und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln entscheidend, während solche Entfernungen in grösseren Metropolen wie z. B. Paris oder London eine geringere Rolle spielen und sich im direkten Vergleich weniger stark auf die Mietpreise auswirken.

Logistik, Life Sciences und Data Center

Der Logistikbereich stellt in der Schweiz im Vergleich zu anderen europäischen Märkten eine relativ kleine Nische dar und ist stark von Single-Tenant-Gebäuden und Eigennutzern geprägt. Diese Abhängigkeit birgt ein hohes Risiko bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Mieter, wodurch der Hype um Logistikimmobilien relativiert wird. Ein anschauliches Beispiel war die Corona-Krise, in der Automobilzulieferer ihre Geschäftsaktivitäten quasi einstellten, was erhebliche Mietausfälle bei Logistikzulieferer der Automobilbranche zur Folge hatte. Wir prüfen auch in der Schweiz Logistikliegenschaften und haben ein eigenes global agierendes Team unter der Leitung von Thomas Karmann. Die Immobiliensegmente Life Sciences und Data Center werden international als attraktive Investitionsmöglichkeiten wahrgenommen, jedoch zeichnen sich diese durch ein differenziertes Risikoprofil aus, bedingt durch ihre klare Spezialisierung. Unsere Data Center Plattform „Data4“ haben wir im Jahr 2023 erfolgreich veräussert, während wir den Life Sciences-Bereich durch die Spezialisten von unserer Beteiligungsgesellschaft „Kadans Science Partner“ abdecken. In der Schweiz spielen diese Segmente noch eher eine untergeordnete Rolle, wobei hier tendenziell ein Marketing-Push zu beobachten ist.

Insgesamt lässt sich über alle Segmente hinweg festhalten, dass in der Schweiz keine klaren „Verlierer“ zu erkennen sind.

2.1. Wie erklären Sie sich die Diskrepanz zwischen hohem Angebotsvolumen und der geringen Anzahl abgeschlossener Transaktionen im aktuellen Marktumfeld?

Beim Blick auf das Transaktionsvolumen muss ich immer schmunzeln, denn oft wird die Lage missverstanden. Nicht das Volumen der Angebote war in der Schweiz beispielsweise im letzten Jahr kleiner, sondern die Anzahl der abgeschlossenen Deals. Ein wesentlicher Grund dafür ist der gestiegene „Bid-Ask-Spread“ – also der Unterschied zwischen Zahlungsbereitschaft und Verkaufspreisvorstellung. Viele Immobilieneigentümer hielten an ihren hohen Preisvorstellungen fest, die der Markt nicht mehr bot. Diese Form der Illiquidität wird meiner Meinung nach oft unterschätzt.

Das gilt auch für den börsennotierten Markt: Grössere Grundstücksverkäufe, wie ein Areal im Wert von 100 Millionen, erfolgen nicht über Nacht und benötigen Zeit. Wir selbst waren sehr aktiv im Markt, jedoch haben wir weniger Transaktionen zum Abschluss gebracht, da die Preisvorstellungen oft nicht mit unserer Zahlungsbereitschaft übereinstimmten.

Ein häufiger Irrtum ist der Vergleich mit früheren Höchstpreisen, insbesondere in der Niedrigzinsphase vor 3-4 Jahren. Beispielsweise erwartet eine Erbengemeinschaft oft den Preis, der ihnen damals von einem Entwickler angeboten wurde, obwohl die Marktlage inzwischen anders ist.

Viele Schweizer Immobilieneigentümer sind nicht gezwungen zu verkaufen und ziehen es vor, zu warten. Durch die zunehmend schwieriger werdende Finanzierung, bedingt durch Regelwerke wie Basel III, zeigt sich zudem, dass einige Marktteilnehmer sehr optimistische Bewertungsansätze verfolgen, oft auch nur um bestehende Finanzierungen zu verlängern.

So erhielten wir in den vergangenen Monaten über 400 Investitionsmöglichkeiten im Wert von mehr als 11 Milliarden Franken, ein Volumen, das im Durchschnitt der letzten fünf bis sechs Jahre liegt. Auch wenn die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen geringer war, ist das Transaktionsvolumen an sich nicht unbedingt geschrumpft. Angebot und Nachfrage haben sich schlichtweg noch nicht getroffen.

2.2. Was würde Ihrer Meinung nach ein erfolgreiches Transaktionsjahr 2025 ausmachen, und wie schätzen Sie das aktuelle Volumen im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie ein?

Ein gutes Transaktionsjahr 2025 würde vor allem durch mehr Sicherheit geprägt sein, denn Unsicherheit ist oft hinderlich. Ich denke, dass das Volumen vergleichbar mit der Zeit vor der Pandemie sein wird. Wir tracken kontinuierlich die bei uns eingehenden Opportunitäten und haben, volumenmässig, jährlich zwischen 20 und 24 Milliarden in der Schweiz gesehen. Auch während der Pandemie haben wir Transaktionen durchgeführt, obwohl Besichtigungen schwieriger waren. Unser globales Setup erwies sich dabei als äusserst vorteilhaft. In Italien konnten wir beispielsweise ein grosses Logistikportfolio kaufen, weil unsere italienischen Kollegen es besichtigen konnten, während andere Marktteilnehmer pandemiebedingt, nicht nach Italien einreisen konnten. Das war ein cooler Erfolg.

a. Haben virtuelle Besichtigungen während der Pandemie eine Rolle gespielt, und wie stehen Sie dazu im Immobilienbereich?

Ja, virtuelle Besichtigungen sind durchaus ein Thema geworden. Wir nutzen in anderen Bereichen Technologien wie Drohnen, um etwa in den nordischen Ländern grosse Waldflächen zu inspizieren. Das ist sehr spannend – von Drohnenaufnahmen bis zur genauen Qualitätsbegutachtung des Holzes vor Ort. Im Bereich Real Estate allerdings ist es dennoch unerlässlich, physisch vor Ort zu sein, um eine Immobilie final zu prüfen und zu kaufen.

2.3. Welche Faktoren (z. B. Zinsentwicklung, wirtschaftliche Unsicherheit, ESG-Regulierungen) könnten die Marktaktivität beschleunigen oder bremsen?

Die derzeitige Marktlage im Immobilienbereich ist von mehreren Faktoren geprägt, die sowohl beschleunigend als auch bremsend wirken können. Ein entscheidender Aspekt ist die Verfügbarkeit von Kapital: Derzeit besteht eine ungewöhnliche Situation, in der Eigenkapital deutlich leichter zu erhalten und „günstiger“ ist als Fremdkapital, was theoretisch wenig Sinn ergibt. Zahlreiche Investitionsgefässe sammeln erhebliche Mengen an Eigenkapital ein, manchmal sogar weit über den ursprünglich definierten Bedarf hinaus.

Ein weiterer Einflussfaktor ist der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB), der zwar oft als Preisschild für Geld fungiert, jedoch ist ebenso wichtig, wie viel Kapital tatsächlich verfügbar ist und wohin es fliesst. Dies verstehen viele Marktakteure noch nicht vollständig. Die rasanten Zinsreduktionen wirken alles in allem aber natürlich sehr beschleunigend.

Zusätzlich wirken eher hohe politische Unsicherheiten in der Schweiz hemmend – etwa mögliche Eingriffe ins bestehende Mietrecht aber auch die oft zitierten bürokratischen Bewilligungsverfahren und Auflagen. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind, vielleicht mit Ausnahme des starken Schweizer Franken, noch gut.

ESG-Regulierungen tragen viel zur Marktaktivität bei. Einerseits werden seit gut zwei Jahren viele „Nicht-ESG-konforme“ Objekte unter dem Motto der Portfoliobereinigungen am Markt angeboten – also beschleunigend. Andererseits kann es hier auch zu der bereits besprochenen Illiquidität oder zu grösseren Preisabschlägen für die Verkäufer kommen und damit dann wieder zu einem „bremsenden“ Faktor werden.

Ein wichtiger Faktor, der im Schweizer Immobilienmarkt für Aktivität, aber auch für die von Vielen geschätzte Stabilität führt, ist das eigenkapitalstarke Vorsorgesystem, das noch langfristig einen kontinuierlichen Anlagebedarf im Immobiliensektor haben dürfte. Diese Kontiunität führt zu einer tiefen Volatilität, so dass wir seit den 90er-Jahren keine „Immobilien-Schocks“ erleben mussten.

2.4. Gibt es bestimmte Käufergruppen oder Investorengruppen (z. B. institutionelle Investoren, Family Offices, ausländische Investoren), die besonders aktiv sind oder aktiver werden könnten?

Wir beobachten, dass in den letzten 24 Monaten vermehr institutionelle Investoren aktiv auf der Sell-Side waren. Einige mussten die Quoten anpassen, Fremdkapital zurückführen, oder hatten Kapitalabrufe. Jetzt hat der Wind wieder etwas gedreht. Viele haben, wie bereits erwähnt, im 2025 viel Kapital eingesammelt, das jetzt investiert werden soll. Unsere Organisation mit einem stetigen Anlagebedarf ist primär auf der Buy-Side aktiv. Auf der Sell-Side verkaufen wir hauptsächlich kleinere Immobilien-Objekte im Rahmen von Effizienzoptimierungen von bis zu 10 Millionen CHF. Solche Liegenschaften, die nicht mehr zu unserer Strategie passen, sind oft bei privaten Investoren (Einzelpersonen oder kleinere Unternehmen), die in der Regel einen hohen Bezug zum Standort der Liegenschaft haben, beliebt. Wir erzielen dort auch sehr gute Verkaufserfolge.

Beim Einkauf schauen wir Immobilien ab etwa 15 Millionen Investitionsvolumen pro Einzelobjekt in der ganzen Schweiz an (Einzugsgebiet: Gemeinden mit mind. 10‘000 Einwohnern). Am liebsten machen wir aber deutlich grössere Akquisitionen oder Projekte, da wir dort Effizienzgewinne sehen.

7.1. Wie viele Transaktionen haben Sie in den letzten Jahren abgeschlossen, und welche Herausforderungen haben Sie dabei erlebt?

In den letzten sechs Jahren haben wir bei AXA IM Schweiz über 200 Transaktionen im Wert von über 6.8 Milliarden Franken abgeschlossen. Jede Transaktion hatte ihre eigenen Eigenheiten und Herausforderungen. Häufig waren wir mit komplexen Deal-Strukturen konfrontiert, insbesondere in kompetitiven Märkten. Kurzum, je kompetitiver das Umfeld ist, desto komplexer wird die Deal-Struktur. Eine der Herausforderungen war, dass gewisse Deals an Tax-Rulings scheiterten, die verkäuferseitig nicht durchgesetzt werden konnten. Daher, je besser die Vorbereitung, desto reibungsloser verläuft der Prozess für Käufer und Verkäufer. Die Erfahrung zeigt auch, dass am Schluss die «einfachen» Asset Deals oft zum besten «Preis-Leistungs-Verhältnis» führen.

7.2. Gibt es bestimmte Deal-Strukturen, die Sie nicht berücksichtigen, und wie handhaben Sie Sale & Lease Back Transaktionen?

Wir schliessen grundsätzlich Minderheitsanteile aus, sonst sind wir für alles offen. Sale & Lease Back Transaktionen sind in letzter Zeit rarer geworden, könnten aber wieder an Bedeutung gewinnen als alternatives Finanzierungsmittel. Wir finden sie interessant, aber wichtig ist natürlich die Qualität vom Mieter und die Charakteristiken der Liegenschaft (zonen- und gebäudespezifisch) – Mehrmieterfähigkeit und alternative Nutzungsmöglichkeiten. Oft sind Berater, wie Steuerexperten, an solchen Transaktionen beteiligt, besonders bei KMUs. Bei Nachfolgeregelungen kommt es z.B. vor, dass die Mitarbeiter für den Management-Buy-Out vom alten Patron nicht die Mittel haben, den ganzen Betrieb inkl. Liegenschaft zu übernehmen. Wir könnten dabei die Liegenschaft übernehmen und so eine Nachfolgeregelung überhaupt erst ermöglichen.

7.3. Wie ist Ihr Prozess für Transaktionen aufgebaut und wie schnell können Entscheidungen getroffen werden?

Unser Prozess ist effizient gestaltet. Jede Transaktion wird von einem Team aus Experten im Bereich Transactions, Asset Management und Development & Construction bearbeitet. Es finden wöchentlich sowohl lokale als auch globale Investment Committees (IC) statt, was uns erlaubt, schnelle Entscheidungen zu treffen. Wenn alles reibungslos verläuft und die Datenlage gut vorbereitet ist, können wir im Fast-Track-Prozess binnen drei Wochen eine Transaktion grundsätzlich abschliessen. Wir machen fast alles In-House (inkl. eigener Rechts- und Steuerabteilung), was uns zusätzliches Tempo verleiht. Alle ziehen dabei an einem Strick und wir haben einen gemeinsam definierten Businessplan für jedes Asset.

Identifikation attraktiver Opportunitäten

7.4. Wie identifizieren Sie derzeit vielversprechende Investitionsmöglichkeiten, und welche Rolle spielen Netzwerke, Makler oder strukturierte Ausschreibungen im Vergleich zu früheren Jahren?

Wir bekommen viele Opportunitäten zugestellt, auch durch aktives Netzwerkmanagement. Unsere Mitarbeiter sind instrumental in der Pflege von branchenübergreifenden Kontakten, und das zahlt sich aus. Obwohl die Mehrheit der Deals von Maklern, Beratern und Anwälten kommt, kann strategisches Engagement unserer eigenen Mitarbeitenden (persönliche Netzwerke) bei bestimmten Objekten auch der Schlüssel zu besseren Ergebnissen sein. Wir haben auch schon Experimente bei Sourcing-Kanälen gemacht. Bei Immobilienverkäufern handelt es sich aber oft noch nicht um eine Social-Media-Affine Zielgruppe. Das über die Jahre aufgebaute persönliche Netzwerk und unsere Reputation als verlässlicher und professioneller Partner sind aber Schlüsselfaktoren.

Strategische Kriterien und Herausforderungen bei Umnutzungsprojekten und Investitionen

7.5. Welche spezifischen Kriterien bewerten Sie bei der Auswahl von Immobilien für Umnutzungsprojekte, und wie berücksichtigen Sie Faktoren wie bauliches Potenzial, Zonenrecht und Nachhaltigkeitsaspekte in Ihrer Entscheidungsfindung?

Unsere Herangehensweise konzentriert sich weniger auf spezifische Arten von Immobilien, sondern darauf, ob ein Deal insgesamt sinnvoll bzw. attraktiv ist. Wir schauen hauptsächlich darauf, was wir aus einem Objekt machen können, und prüfen die baulichen und zonenrechtlichen Möglichkeiten. Die Umnutzung in Wohnraum war in den letzten Jahren besonders erfolgreich, und wir haben mehrere laufende Projekte in Städten wie Basel, Bern und Genf. Zentrale Kriterien sind die Lage und das Potenzial eines Gebäudes – sei es ein Büro, Hotel oder Gewerbeobjekt – es muss vielseitig einsetzbar sein. Wichtig ist das Gebäude- und Zonenrecht vor Ort. Bei der Entscheidung spielen auch die in der Immobilie verbaute Substanz eine Rolle, da wir im Sinne der Kreislaufwirtschaft möglichst viel davon erhalten wollen. Wenn ein Gebäude unvorteilhaft konstruiert ist, etwa als schwer umwandelbare Logistikimmobilie in Massivbeton über mehrere Geschosse, zögern wir eher.

7.6. Wie beurteilen Sie die Möglichkeit, stark abgeschriebene Immobilien zu erwerben, zu sanieren und aufzuwerten, insbesondere im Hinblick auf Nachhaltigkeitsziele und strategische Ausrichtung?

Ja, das kommt durchaus in Betracht, sofern gewisse Rahmenbedingungen erfüllt sind. Solche Objekte müssen mittel- bis langfristig positiv zu unseren strategischen Zielen beitragen, insbesondere was die Emissionsreduzierung und die Kapitalverzinsung betrifft. Wenn man sich z.B. Zwischenziele definiert, dass die Portfolio-Emissionen um einen bestimmten Prozentsatz reduziert werden sollen, dann muss auch bei jeder Akquisition der Einfluss darauf analysiert werden. Wenn ein Objekt aufgrund von einer fehlenden Infrastruktur in der Region (z.B. keine geplante Anbindung an Fernwärme) oder aus technischer Sicht keine ökonomische CO2-neutrale Wärmeerzeugung zulässt, ist dies in der Regel ein Ausschlusskriterium. Die finanziellen Anforderungen und die Nachhaltigkeitsaspekte müssen durchdacht in die Anlagestrategie integriert werden. Solche Massnahmen sind in der Preisfindung zu berücksichtigen und erfordern eine sorgfältige Planung und Umsetzung, damit sie langfristig den übergeordneten Zielen dienen. Leider habe ich noch nicht so viele stark abgeschriebene Immobilien auf dem Markt gesehen.

7.7. Wie schätzen Sie die Chancen und Herausforderungen bei zukünftigen Umzonierungen ein, insbesondere im Hinblick auf lokale politische Gegebenheiten und mögliche zusätzliche Anforderungen wie gemeinnützigen Wohnraum?

Die Chancen für Umzonierungen in der Zukunft werden eher als begrenzt angesehen, obwohl sie an vielen Standorten extrem sinnvoll wären. Eine Flexibilisierung der Zonenregelungen könnte helfen, mehr Wohnraum zu schaffen, dies trifft jedoch bekanntlich häufig auf Widerstand. Das grösste Risiko liegt im lokalen politischen Umfeld, wo Gemeinden oder Interessensgemeinschaften mit zusätzlichen politischen Forderungen aufwarten, die nicht vorgeschrieben sind. Ich habe z.B. nichts gegen die Schaffung von gemeinnützigem Wohnraum oder Ähnlichem, solange die Rahmenbedingungen klar und für alle gleich sind. Im Moment herrscht meines Erachtens aber oft eine gewisse Willkür und vieles ist für Eigentümer unberechenbar. Themen wie die Höhe der Mehrwertabgabe bei Auf- oder Umzonierungen, der allfällige Anteil von gemeinnützigem Wohnraum bei Grundstücken mit einer Gestaltungsplanpflicht, die Höhe der Mieten beim gemeinnützigen Wohnraum und vieles mehr sind Faktoren, die in einen Investitionsentscheid einfliessen. Wir müssen die uns anvertrauten Vorsorgegelder verantwortungsbewusst investieren und unseren Anlegern bei der Pensionierung monatlich eine adäquate Rente auszahlen können. Wenn die Auflagen zu hoch und der Ausgang eines Bauvorhabens im Vorfeld nicht abschätzbar sind, dann wird auch kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Ich hoffe, dass wir bald wieder einen konstruktiven Dialog über die Schaffung von Wohnraum führen können. Es wäre für uns als Gesellschaft wünschenswert, dass wir uns auf die altbewährte Rechtssicherheit in der Schweiz zurückbesinnen und somit wieder mehr Planbarkeit gewährleisten.

Vielen Dank für das Gespräch.