Comme son nom l'indique, un bail vert traite généralement des aspects environnementaux (c'est-à-dire le « E » de « ESG »). En Suisse, les baux de bâtiments certifiés CECB ou Minergie contiennent notamment des dispositions relatives à l’exploitation des locaux en ce qui concerne la collecte et l'échange de données de consommation d'eau, d'électricité et de chauffage ainsi que l'achat d'énergies renouvelables, le concept de tri et de réduction des déchets, l'utilisation de produits de nettoyage respectueux de l'environnement et la mobilité douce. Par rapport à l'entretien et à la rénovation, l’on trouve souvent des spécifications concernant l'utilisation de matériaux de construction à faibles émissions ou respectueux de l'environnement. De telles clauses sont généralement introduite lors de la première mise en location d’un immeuble ou ensuite de rénovations énergétiques lourdes. En effet, la construction selon des standards énergétiques élevés permet souvent aux propriétaires d’obtenir des exonérations fiscales, respectivement d’augmenter la valeur de marché de leur immeuble (voir paragraphe suivant). Or, certaines de ces certifications environnementales ne concernent pas seulement le processus de construction/rénovation, mais aussi le cycle de vie opérationnel du bâtiment, pour lequel des règles strictes sont fixées, par exemple en matière de consommation d'énergie (Minergie A ou BREEAM). Il est alors important que le locataire respecte les exigences posées par le label, afin que le bâtiment ne perde pas sa certification (ce qui aurait un impact sur la valeur marchande du bâtiment, voir à nouveau le paragraphe suivant).
Dans les pays plus progressistes, ces dispositions font partie de la norme minimale du « Green Lease ». Les clauses qui garantissent une réponse appropriée aux attentes actuelles du marché en matière de durabilité pour les prochaines années sont plus courantes. Les leaders du marché sont conscients de la portée que peuvent avoir les baux sur le long terme et introduisent donc des clauses permettant de soutenir la réalisation des objectifs environnementaux au-delà de l’horizon 2030. L’aspect économique de ces clauses ne doit pas non plus être négligé, et les investisseurs prennent de plus en plus conscience de la valeur économique de ces clauses sur le long terme: un immeuble présentant une meilleure efficience énergétique et dont les différents paramètres de consommation sont suivis de près est aujourd’hui très désirable, ce qui augmente sa valeur de marché. L’importance de prendre des mesures visant à réduire l'impact environnemental lié à l'exploitation de biens immobiliers semble constituer une évidence – selon l'Office fédéral de l'environnement (OFEV), les bâtiments en Suisse sont responsables d'environ un tiers des émissions totales de CO2)2. Cependant, d'autres aspects liés à la durabilité peuvent également être pris en compte dans un bail vert. Sur la scène internationale, une transition vers le « Green Lease 2.0 » est perceptible. L'accent mis sur un cahier des charges statique, établi au cours des négociations contractuelles, qui couvre principalement des ambitions écologiques fondamentales (énergie, eau, déchets) et qui doit être rempli de manière contraignante dans le cadre d'un exercice de conformité, est devenu obsolète. Il est désormais remplacé par une volonté de réaliser des économies de coûts grâce à la coopération, à la collaboration et aux co-investissements avant et pendant toute la durée du bail. Les indicateurs de performance mesurables, qui sont divulgués de manière transparente au moyen de la collecte de données techniques, sont au premier plan. L’on se préoccupe aujourd’hui de thématiques plus larges, telles que l'économie circulaire et la résilience climatique, ainsi que sur les aspects sociaux et de gouvernance (c'est-à-dire le « S » et le « G » de « ESG »). Par exemple, pour les biens d’affectation commerciale, l'accent est mis sur la santé et le bien-être des occupants (à savoir les mesures visant à améliorer la qualité des espaces intérieurs, telles qu'une bonne qualité de l'air, un contrôle approprié de la température et la réduction du bruit) ou l'engagement communautaire (par exemple, travailler avec des ONG pour soutenir les communautés locales). De cette manière, les baux dits « verts » deviennent également de plus en plus « responsables ».
