Zoom sur la TVA : les choix qui orientent l’économie de la transaction
En matière de SLB immobilier, la TVA joue un rôle structurant dans l’économie globale de l’opération. Le traitement TVA d’une telle transaction dépend avant tout de la présence ou non d’un droit de réméré et de l’usage effectif et futur de l’immeuble concerné, qui conditionne la possibilité d’opter pour l’imposition de la cession ou de la location de tout ou partie de l’immeuble, et par conséquent l’étendue du droit à déduction de l’impôt préalable, tant pour le vendeur‑locataire que pour l’acheteur‑bailleur. Cet aspect doit être examiné en tenant compte des trois modalités de transfert prévues par la loi sur la TVA (LTVA) : vente sans option, vente avec option et transfert assorti d’une procédure de déclaration. Chacune de ces modalités entraîne des conséquences fiscales spécifiques pour le vendeur et le bailleur, dont les intérêts peuvent diverger, ainsi que des formalités particulières à respecter. D’autres éléments, comme l’historique de construction et de rénovation de l’immeuble, ont également une importance cruciale, tout comme la qualité et la disponibilité de la documentation y relative.
Un risque TVA à maîtriser des deux côtés
Le principal risque pour le vendeur réside dans la correction de l’impôt préalable : lorsqu’il a récupéré de la TVA en lien avec des travaux réalisés sur l’immeuble, une vente sans option exclue du champ de l’impôt peut entraîner une correction parfois significative. Côté acheteur, le risque inverse existe : une option pour l’imposition peut générer une TVA non récupérable, notamment si l’acheteur n’est pas pleinement assujetti ou si l’immeuble est affecté à des usages n’ouvrant pas droit à récupération. À cela s’ajoutent des risques de mauvaise articulation entre la vente et le bail, susceptibles de compliquer la déduction de la TVA sur les coûts futurs. Il convient de rappeler que, selon la pratique de l’Administration Fédérale des Contributions (AFC), l’impôt préalable, supporté sur les frais d’acquisition ou les investissements augmentant la valeur des immeubles, doit être corrigé en cas de changement d’affectation, en tenant compte d’un amortissement linéaire sur 20 ans.
Notons encore qu’en Suisse, le traitement TVA diffère s’il est convenu contractuellement que la propriété du bien est retransférée au locataire une fois la durée de la location écoulée (droit de réméré). Lorsque le contrat prévoit explicitement la faculté de rachat, incluant un prix fixé à l’avance, l’AFC considère qu’il s’agit d’un processus unique assimilé à une prestation de services financière, exclue du champ de la TVA et sans possibilité d’option. Si cette qualification est généralement neutre pour le droit à déduction du vendeur‑locataire, elle peut en revanche limiter, voire exclure, le droit à récupération de l’impôt préalable pour l’acheteur‑bailleur, influençant ainsi directement le rendement et la structuration financière de l’opération.
L’anticipation est essentielle
Dans tous les cas, la clé réside dans la cohérence globale du montage TVA : traitement de la vente, option (ou non) sur les prestations prévues par le bail, et alignement des intérêts économiques des parties. Ces éléments doivent impérativement être analysés en amont, car une solution adéquate pour l’une des parties peut créer un risque économique ou opérationnel pour l’autre. La structure TVA aura donc un impact déterminant sur la fixation du prix de transaction, et nécessitera souvent des clarifications préalables avec l’AFC.
