ESG i AI zdominują sektor nieruchomości Polski w 2024 roku

Kolejnym trendem jest praca hybrydowa, która stała się nowym trybem pracy dla większości firm. Świadczy o tym wykorzystanie powierzchni biurowej przez firmy,  utrzymujące się na poziomie ok. 30%. Aby skłonić pracowników do przyjścia do biura stacjonarnego, budynki muszą być atrakcyjne i oferować szeroki zakres usług i udogodnień. Oprócz aspektów kosztowych i ekologicznych, aspekty związane z dobrostanem pracowników są istotnym kryterium wyboru lokalizacji na siedzibę firmy.

Zainteresowaniem inwestorów, szczególnie w obszaru Europy Środkowej i Wschodniej, cieszą się lokalne centra handlowe. W przypadku obiektów starszych wiele z nich przechodzi lub będzie przechodzić proces modernizacji, lub / i rozbudowy. Niektóre z nich zmieniają funkcje, aby podnieść wartość.

Niska podaż na rynku mieszkaniowym w połączeniu z programami rządowymi to główne przyczyny wzrostu cen w ciągu ostatnich miesięcy. Trend ten utrzyma się w kolejnych miesiącach, co ograniczy zdolność kredytową potencjalnych nabywców. To z kolei może być motorem napędowym rozwoju segmentu PRS (private rented sector). Na rynku działa wiele podmiotów zainteresowanych kupnem dobrze zlokalizowanych gruntów w największych miastach przeznaczonych pod ten rodzaj inwestycji.

W obszarze audytu - Łukasz Jarzynka – Partner, Lider usług Audytu EY dla sektora Rynku Nieruchomości

W związku z opublikowanym w październiku 2023 roku Publicznym Stanowiskiem przez Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA), priorytetami w zakresie sprawozdań finansowych za rok 2023 będą m.in. kwestie związane z klimatem, w tym: spójność ujawnianych informacji z innymi elementami raportu rocznego, utrata wartości aktywów niefinansowych, rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe, istotne osądy i niepewność szacunków.

Tych zagadnień dotyczy również opublikowany przez ESMA pod koniec 2023 roku raport "The Heat is On: Ujawnianie informacji związanych z klimatem w sprawozdaniach finansowych". Dokument szczegółowo analizuje przykładowe ujawnienia związane z kwestiami klimatycznymi zawartymi w rocznych sprawozdaniach finansowych za rok 2022 europejskich emitentów niebędących instytucjami finansowymi.

Raportowanie niefinansowe staje się coraz ważniejszym środkiem, poprzez który Komisja Europejska będzie weryfikować realizację celów określonych w Europejskim Zielonym Ładzie. Publikowane dane ESG maja zapewnić porównywalność oraz transparentność informacji przekazywanych przez podmioty oraz umożliwić inwestorom podejmowanie świadomych decyzji nt. zrównoważonych inwestycji.

Na ww. obszarach w najbliższym czasie koncentrował się będzie także rynek firm audytorskich, jak również na wykorzystaniu w bezpieczny sposób możliwości, które oferuje generatywna sztuczna inteligencja w procesie badania sprawozdań finansowych.

W obszarze doradztwa podatkowego - Tomasz Ożdziński – Partner, Doradztwo Podatkowe, Grupa Rynku Nieruchomości

Trwa wdrożenie zasad Filaru II BEPS 2.0 dotyczącego tzw. globalnego podatku minimalnego, które to regulacje mają na celu wprowadzenie rozwiązań zapewniających zrównoważone opodatkowanie międzynarodowych firm w oparciu o ujednolicone kryteria. Niezależnie od Filaru BEPS 2.0 w 2024 kończy się zawieszenie stosowania polskich przepisów o podatku minimalnym, tym samym konieczne będzie dokonanie analizy podlegania temu podatkowi oraz zasad ustalenia jego podstawy w przypadku podatników o niskiej rentowności.

Priorytety ESG w obszarze podatkowym realizowane są poprzez zapewnienie większej transparentności funkcjonowania firm, co oznacza w praktyce konieczność raportowania znacznej ilości danych.

Nowy rok oznacza również zwiększenie obciążeń fiskalnych z tytułu podatku od nieruchomości w związku ze wzrostem maksymalnych stawek tego podatku o 15%. Ostateczny poziom obciążeń zależy od decyzji władz samorządowych poszczególnych gmin. Planowane inwestycje powinny również uwzględnić dodatkową daninę w postaci 6% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), która będzie nakładana w przypadku nabycia szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych w ramach jednej inwestycji. Co istotne, opodatkowanie transakcji podatkiem VAT nie będzie wyłączało zastosowania 6% PCC. Choć wspomniana regulacja miała służyć zmniejszeniu skali wzrostu cen oraz zwiększeniu dostępności mieszkań na rynku, wydaje się, że zakres jej zastosowania może być ograniczony, w szczególności w odniesieniu do inwestorów instytucjonalnych.

W obszarze doradztwa prawnego - Magdalena Kasiarz – Partner, Kancelaria EY Law

Pierwsze raporty spółki, które do tej pory nie były zobowiązane do raportowania niefinansowego, będą składać za rok 2025. Tak więc będzie kluczowe, aby w 2024 r. zapoznać się z wymogami i przygotować się do raportowania na podstawie Dyrektywy w sprawie sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju (ang. Corporate Sustainability Reporting Directive, w skrócie CSRD). To spowoduje dalszy wzrost zainteresowania nie tylko certyfikatami ekologicznymi dla budynków, ale także rozwiązaniami takimi jak zielone najmy, czy zielone finansowanie oraz wymusi szersze spojrzenie na zrównoważony rozwój w branży, także poprzez jeszcze silniejsze zaadresowanie kwestii społecznych i dobrych praktyk korporacyjnych.

Z drugiej strony, rozwój AI umożliwi coraz większe wykorzystanie rozwiązań technologicznych w zakresie automatyzacji zarządzania dokumentami prawnymi, w tym zarządzania najmami, umowami czy windykacją, a także zbierania danych, również na potrzeby raportowania CSRD. Dodatkowo, wyczekiwane przyspieszenie inwestycji infrastrukturalnych w nowe obszary takie jak wodór czy atom rodzi wiele wyzwań prawno-regulacyjnych również w obszarze nieruchomości.

Podsumowanie

Sektor nieruchomości w 2024 roku będzie zdominowany przez kwestie ESG (environment, social and governance), obejmujące nie tylko takie zagadnienia jak dekarbonizacja budynków czy stosowanie technologii eco-friendly. Dla firm zobowiązanych do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSR za rok 2025, 2024 r. to ostatni moment aby szerzej przyjrzeć się kwestiom ESG, także w obszarze „ludzkim” i ładu korporacyjnego celem opracowania kompleksowej i możliwej do zrealizowani strategii zrównoważonego rozwoju. Taka strategia będzie też na pewno pomocna w przededniu kolejnych wyzwań regulacyjnych, które czekają branżę nieruchomościową w kolejnych latach, takich jak Dyrektywa ETS 2, czy Dyrektywa CSDDD (Corporate Social Due Diligence Directive). Powyższe regulacje pomogą utrzymać popularność pracy hybrydowej oraz większe docenienie dobrobytu pracowników w kontekście wyboru siedziby firmy. Dodatkowo, zostanie położony jeszcze większy nacisk na zwiększanie efektywności nieruchomości, a narzędzia oparte na generatywnej sztucznej inteligencji (genAI) mogą mieć w tym kluczowe znaczenie.