Dos incentivos ao choque na oferta: Prioridades na Habitação para 2027

Build-to-rent, IVA e licenciamento: os temas que podem definir a política de habitação em 2027.

A escassez de oferta residencial representa o principal fator de desequilíbrio estrutural do mercado residencial português e o eixo central da resposta do Governo à crise da habitação. Aprovado o Pacote Construir Portugal em 2026, o desafio para 2027 é outro: converter incentivos em pipeline, mobilizar capital institucional, dar escala ao build-to-rent e devolver previsibilidade à promoção imobiliária, ao longo de todo o ciclo do investimento.

A taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção e reabilitação é a medida com maior potencial transformador, por atuar direta e materialmente sobre o custo e a viabilidade dos projetos. O seu âmbito é, contudo, restritivo. Estender a medida a imóveis vendidos a investidores que os venham a arrendar a rendas moderadas alargaria em muito o alcance da medida e o impacto na oferta. Mais, num setor em que licenciamento e construção se medem em anos, também o horizonte temporal deste regime deveria ser compatibilizado com o ciclo de promoção e alargado para além de 2032.

Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e os benefícios fiscais que preveem podem ser o catalisador de um verdadeiro segmento de build-to-rent em Portugal, mas a sua eficácia depende de uma regulamentação que tarda e sem a qual a medida não chegará ao terreno. Importa também adequar este mecanismo ao ciclo de vida dos projetos e aos vários agentes do mercado. A cessão da posição contratual entre promotores que criam o produto e investidores focados na aquisição de carteiras para introdução no mercado de arrendamento deveria obedecer a regras simples e transparentes, e não a autorizações governamentais casuísticas, que penalizam a liquidez e a atratividade do regime. Seria também decisivo que o Estado e os municípios disponibilizassem solos públicos em escala compatível com a oferta pretendida. Sem escala e sem terrenos, os benefícios dificilmente se traduzirão em fogos.

O setor aguarda igualmente a eliminação, ou pelo menos a revisão, das taxas agravadas de IMI e IMT aplicáveis desde 2021 a entidades que invistam através de jurisdições incluídas na lista portuguesa de paraísos fiscais. Mesmo com a anunciada revisão dos critérios de elegibilidade para esta lista, o regime continua a penalizar um conjunto alargado de investidores regulados, transparentes e cooperantes, a agravar o custo de capital e a desviar investimento para mercados concorrentes, numa corrida que urge estancar.

Por fim, a eficácia de todas estas medidas depende da capacidade de resposta da Administração. No plano urbanístico, é essencial acelerar o licenciamento, com procedimentos mais ágeis e autarquias dotadas de meios técnicos adequados. No plano fiscal, é essencial a previsibilidade na interpretação da lei. A recente discussão em torno da aplicação da taxa reduzida de IVA em empreitadas de reabilitação urbana, condicionada pela Autoridade Tributária a requisitos desproporcionais e não previstos na lei, demonstrou como uma leitura restritiva de regimes saudáveis pode resultar numa total perda de confiança de investidores em medidas estratégicas e restringir o efeito esperado das políticas públicas. Os erros do passado deveriam servir de exemplo para a adoção de regras claras e previsíveis e para uma articulação entre legislador e entidades públicas que salvaguardasse os interesses em jogo.

Os números confirmam a urgência e ajudam a medir a distância entre intenção e execução. O Ministério das Finanças estima em apenas 94 milhões de euros o impacto nas contas públicas de 2027 decorrente das medidas de combate à crise na habitação e, sobretudo, da taxa reduzida de IVA na construção. Este é sem dúvida um valor muito modesto face às necessidades do país, que sugere que o choque de oferta ainda pode estar longe. A estratégia para a política de habitação para 2027 será, por isso, um teste: sem clareza, estabilidade e remoção das barreiras ao investimento, o impulso do Construir Portugal arrisca não chegar ao mercado.