Vorsteuern und vorweggenommene Werbungskosten: Die Vermietungsabsicht muss klar nach außen in Erscheinung treten

Vorsteuern und vorweggenommene Werbungskosten für ein (noch) nicht vermietetes Objekt sind nur abziehbar, wenn die ernsthafte Vermietungsabsicht durch nach außen gerichtete, objektive Umstände (z. B. bindende Vereinbarungen) klar nachgewiesen wird. Fehlt dieser Nachweis, sind weder Werbungskosten noch Vorsteuer steuerlich abzugsfähig.

BFG vom 05.01.2026, RV/7102768/2025

Sachverhalt

Das BFG hatte über die Anerkennung von Vorsteuern und vorweggenommenen Werbungskosten im Zusammenhang mit einer Liegenschaft zu entscheiden, für die der Beschwerdeführer über den Streitzeitraum hinweg keine Vermietungseinnahmen erzielte.

Der Beschwerdeführer gab im Zuge mehrerer Vorhaltebeantwortungen des Finanzamts in den Jahren 2015 und 2018 an, eine zukünftige Vermietung der Liegenschaft zu planen. In diesem Zusammenhang machte er für den Zeitraum 2013 bis 2022 laufend Vorsteuern in Höhe von EUR 47.352 und vorweggenommene Werbungskosten in Höhe von EUR 23.780 geltend. Die Umsatz- und Einkommensteuern wurden vom Finanzamt in der Folge gemäß § 200 BAO vorläufig festgesetzt.

Bis zum Vorlageantrag im Juli 2025 wurden durch den Beschwerdeführer keine Einnahmen bzw. Umsätze durch eine Vermietung dieser Liegenschaft erzielt. Das Finanzamt erließ 2025 endgültige Bescheide gemäß § 200 Abs. 2 BAO und versagte den Abzug der geltend gemachten Vorsteuern und Werbungskosten.

In der dagegen erhobenen Beschwerde verwies der Beschwerdeführer insbesondere auf Verzögerungen (u. a. Unfall, Pandemie, Lieferprobleme) sowie auf Änderungen im Nutzungskonzept. Das Finanzamt legte die Beschwerde dem BFG vor und beantragte die Abweisung.

Rechtliche Beurteilung

Das BFG bestätigte die Entscheidung des Finanzamts und führte aus, dass die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmeerzielung auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger über die Absichtserklärung hinausgehender Umsätze für die Jahre 2013 bis 2022 nicht nachgewiesen werden konnte. Zudem waren für das BFG keine nach außen gerichteten Handlungen erkennbar, die auf ein unternehmerisches Handeln des Beschwerdeführers schließen lassen. Eine Revision ist nicht zulässig, da das Erkenntnis der bestehenden VwGH Judikatur folgt.

Fazit

Das BFG bestätigte mit dieser Entscheidung erneut die Relevanz eines geeigneten Nachweises für eine Vermietungsabsicht bei noch nicht vermieteten Objekten. Bloße Absichtserklärungen, (Um-)Bau, Baubewilligungen, Kreditaufnahme oder Förderungen reichen für sich allein nicht aus. Entscheidend sind nach außen gerichtete, nachvollziehbare Schritte (z.B. konkrete Vermarktung, nachweisbare Mietinteressenten, verbindliche Vereinbarungen), aus denen die beabsichtigte Erzielung von Vermietungsumsätze erkennbar ist. Bei jahrelanger Verzögerung, wechselnden Nutzungskonzepten und fehlender Außenwirkung wird die Vermietungsabsicht verneint. Ein Vorsteuerabzug und auch die Absetzbarkeit von Werbungskosten stehen folglich nicht zu.