EY Trendbarometer Immobilieninvestmentmarkt Österreich 2026

• Attraktivität des Standorts sinkt weiter: nur noch fünf Prozent der Befragten stufen Österreich 2026 als „sehr attraktiv“ ein
• Investor:innen bleiben vorsichtig: 60 Prozent der Immobilienexpert:innen erwarten 2026 ein stagnierendes Investmentvolumen
• Preise und Renditen werden stabil eingeschätzt, bleiben jedoch deutlich unter dem Vorkrisenniveau
• Wohnimmobilien weiterhin stabilste Asset-Klasse

Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt hat die Phase der starken Preiskorrekturen hinter sich gelassen – doch von einer Rückkehr zu den Boomjahren kann noch keine Rede sein. Stattdessen richtet sich der Markt 2026 auf einen neuen Normalzustand ein: Investor:innen agieren vorsichtig, Finanzierungen bleiben anspruchsvoll, und Investitionsentscheidungen werden zunehmend selektiv getroffen.

Das sind die Ergebnisse des EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2026, für das über 110 Vertreterinnen und Vertreter aus den verschiedensten Segmenten der Immobilienbranche in Österreich befragt wurden. Dazu zählen unter anderem Banken, Immobilienfonds, Projektentwickler und institutionelle Investorengruppen.

Standort Österreich verliert weiter an Strahlkraft

Besonders deutlich zeigt sich die getrübte Stimmung in der Bewertung des Standorts Österreich. Nur noch fünf Prozent der Befragten stufen Österreich 2026 als „sehr attraktiven“ Immobilienstandort ein, 54 Prozent als „attraktiv“. Gleichzeitig bewerten bereits 41 Prozent den Standort als „weniger attraktiv“ – ein markanter Anstieg gegenüber dem Vorjahr – da lag dieser Wert bei 13 Prozent.

Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Unsicherheit wider, die Branchenexpert:innen aktuell wahrnehmen – von regulatorischen Rahmenbedingungen über Finanzierungskosten bis hin zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.

Seitwärtsbewegung prägt das Investmentvolumen

Auch beim Investmentvolumen dominieren Zurückhaltung und Realismus. Die Mehrheit der Befragten (60 %) rechnet 2026 mit einem gleichbleibenden Investitionsniveau, 29 Prozent erwarten einen Rückgang. Lediglich zwölf Prozent gehen von einem steigenden Investmentvolumen aus. Damit hat sich das Stimmungsbild gegenüber dem Vorjahr deutlich eingetrübt: 2025 rechneten noch 37 Prozent mit einem Anstieg.

Stephan Größ, Leiter des Immobiliensektors bei EY Österreich, dazu: „Der Markt ist nicht mehr in der Abwärtsbewegung, aber auch weit von einem Aufschwung entfernt. 2026 wird kein Comeback-Jahr, sondern ein Jahr der Konsolidierung, in dem Investoren und Entwickler sehr genau hinschauen, wo sie ihr Kapital einsetzen.“

Renditen bleiben stabil – Konsolidierung setzt sich fort, Wohnen zeigt differenziertes Bild

Nach den deutlichen Marktanpassungen der vergangenen Jahre erwarten die meisten Marktteilnehmer:innen für 2026 eine weitgehend stabile Renditeentwicklung und damit eine Fortsetzung der im Jahr 2025 eingesetzten Konsolidierungsphase. Über die zentralen Nutzungsklassen hinweg - Büro (73 %), Retail (58 %), Hotel (54 %) – rechnet die Mehrheit mit unveränderten Renditen und einem insgesamt stabilisierten Marktumfeld.

Deutlich heterogener zeigt sich das Bild im Wohnsegment, das auch 2026 eine besondere Rolle einnimmt: Während 42 Prozent der Befragten von stabilen Renditen ausgehen, erwarten 30 Prozent sinkende und 28 Prozent steigende Renditen. Die Spannweite der Einschätzungen unterstreicht die hohe Relevanz des Wohnmarkts sowie die zunehmende Differenzierung innerhalb der Asset‑Klasse – insbesondere zwischen primären und sekundären Lagen.

Preisentwicklungen: Wohnen bleibt weitgehend stabil – Sekundärlagen unter Druck

Die Preisentwicklung im Jahr 2026 zeigt ein zunehmend lagebasiertes Muster: In primären Lagen rechnen die Befragten über nahezu alle Nutzungsklassen hinweg mit überwiegend stabilen Preisen, häufig begleitet von der sekundären Erwartung von Anstiegen. Im Wohnsegment werden in primären Lagen mehrheitlich steigende Preise erwartet.

In sekundären Lagen stellt sich die Situation spürbar anders dar. Zwar dominieren auch hier stabile Preisprognosen, doch werden diese üblicherweise von der Erwartung sinkender Preise flankiert. Insbesondere im Einzelhandel und im Shopping‑Center‑Segment bleibt der Druck unverändert hoch: bei Shopping-Center Objekten geht die Mehrheit der Befragten in sekundären Lagen von fallenden Preisen aus, während in primären Lagen weitgehend Stabilität erwartet wird.

Elisabeth Sardy-Rauter, Studienautorin und Director im Bereich Immobilienberatung bei EY Österreich, erklärt: „Pauschale Marktbewegungen gibt es kaum noch. Ob Preise halten oder weiter nachgeben, hängt 2026 stärker denn je von Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept ab.“

Investmentfokus: Wohnen, Gesundheit – und Data Center

Beim Investmentfokus zeigen sich 2026 klare Prioritäten. Wohnimmobilien stehen weiterhin an erster Stelle der Investorenstrategien und werden von der Mehrheit der Befragten als attraktivste Assetklasse eingestuft. Dahinter folgt der Gesundheitsbereich, der sich trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen als vergleichsweise krisenresistent erweist. Auffällig ist die zunehmende Bedeutung von Data Centern, die 2026 erstmals von einem relevanten Teil der Marktteilnehmer als eigenständige Fokus-Assetklasse genannt werden und von strukturellem Wachstum, Digitalisierung und langfristig stabilen Nachfrageperspektiven profitieren.

Gleichzeitig bleibt der Investmentfokus stark selektiv. Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin Teil von Investmentstrategien, allerdings mit klarer Differenzierung nach Lage, Qualität und Nutzungsflexibilität. In diesen Segmenten konzentriert sich das Interesse vor allem auf Bestandsobjekte in guten Lagen, während Neuentwicklungen zurückhaltend beurteilt werden. Shoppingcenter bilden unverändert das Schlusslicht im Investoreninteresse und stehen insbesondere in sekundären Lagen weiterhin unter strukturellem Druck.

Finanzierungen bleiben anspruchsvoll – Vertrauen kehrt nur langsam zurück

Trotz des Auslaufens regulatorischer Vorgaben wie der KIM-Verordnung erwarten 96 Prozent der Befragten, dass Finanzierungen von Immobilieninvestments auch 2026 herausfordernd bleiben. Banken halten an strengen Vergabestandards fest und prüfen Projekte weiterhin sehr selektiv. Die Mehrheit der Marktteilnehmer:innen geht davon aus, dass sich an den grundsätzlichen Anforderungen an Eigenkapital, Sicherheiten und Nachhaltigkeit wenig ändern wird.

Zusätzlich belastend wirkt das gesamtwirtschaftliche Umfeld: 80 Prozent der Befragten sehen die anhaltende Inflation – zuletzt rund vier Prozent – als Hemmfaktor für das Kreditgeschäft. Gleichzeitig ist das Vertrauen der Banken in die Branche nicht einheitlich ausgeprägt. Zwar sind 74 Prozent der Ansicht, dass österreichische Banken ausreichend Risikovorsorge getroffen haben, um die aktuelle Insolvenzwelle abzufedern, dennoch bleibt die Kreditvergabe insbesondere für Projektentwicklungen und Refinanzierungen schwierig.

Beim Zinsausblick überwiegt vorsichtiger Optimismus: 70 Prozent der Befragten rechnen nicht mit steigenden Zinsen im Jahr 2026. Eine spürbare Entlastung für den Markt erwarten viele dennoch erst dann, wenn sich Finanzierungskosten, Bewertungsvorstellungen und regulatorische Rahmenbedingungen wieder stärker annähern.

KI und ESG werden zum Wettbewerbsfaktor

Neben Markt- und Finanzierungsfragen gewinnen strukturelle Themen weiter an Bedeutung. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz ist in der Branche verbreiteter als im Vorjahr und wird vor allem in der Datenanalyse und Entscheidungsunterstützung als zentraler Mehrwert gesehen.

Im ESG-Bereich erwarten 82 Prozent der Befragten eine weiter zunehmende Preisdifferenzierung zwischen nachhaltigen („grünen“) und nicht nachhaltigen („braunen“) Immobilien. Zwei Drittel sehen zudem klare Finanzierungsvorteile für taxonomiekonforme Objekte, etwa durch bessere Finanzierungskonditionen. Nachhaltigkeitskriterien entwickeln sich damit zunehmend von einem Bewertungsfaktor zu einer Voraussetzung für Investierbarkeit. Wer bei ESG und Digitalisierung nicht Schritt hält, läuft Gefahr, nicht nur an Wert, sondern auch an Finanzierbarkeit zu verlieren.

Sardy-Rauter abschließend: „2026 ist das Jahr, in dem sich entscheidet, wer den neuen Immobilienmarkt versteht. Digitalisierung und Nachhaltigkeit sind keine Zusatzthemen mehr, sondern Grundvoraussetzungen für den erfolgreichen Auftritt am Markt.“