Real Estate Tax Short Cuts

Wir halten Sie am Laufenden über aktuelle Trends und Entwicklungen im Bereich Real Estate und Steuern.

  • Real Estate Tax Short Cuts 04/2021

    Hier finden Sie die 4. Ausgabe vom 22. Dezember 2021 der Real Estate Tax Short Cuts zum downloaden: 

  • Steuerreform 2022

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    Vor wenigen Tagen einigte sich die Regierung auf eine Steuerreform, die vor allem Privatpersonen und Unternehmer entlasten soll. Kernpunkte der sog. ökosozialen Steuerreform sind dabei die Senkung des Einkommensteuer- und des Körperschaftsteuertarifs, die Erhöhung des Familienbonus sowie die Senkung der Krankenversicherungsbeiträge für Bezieher niedriger Einkommen. Diese Entlastungen sollen sich bis zum Jahr 2025 auf 18 Milliarden Euro summieren. Im Gegenzug wird eine CO2-Bepreisung eingeführt. 

    Die Senkung der Einkommensteuer wird schrittweise erfolgen. Ab Juli 2022 wird der Steuersatz für die zweite Einkommensstufe von 35 auf 30 Prozent gesenkt. Die Senkung des Steuersatzes für die dritte Einkommensstufe von 42 auf 40 Prozent wird voraussichtlich mit Juli 2023 erfolgen. Die Körperschaftsteuer wird mit 2023 von 25 auf 24 Prozent und im Jahr 2024 auf 23 Prozent gesenkt. 

    Die geplanten Entlastungen sollen mit der Einführung einer CO2-Bepreisung ausgeglichen werden. Dabei muss ab Juli 2022 eine zusätzliche Steuer pro Tonne CO2-Ausstoß bezahlt werden. Diese startet bei 30 Euro pro Tonne CO2 und soll bis 2025 schrittweise auf 55 Euro pro Tonne CO2 erhöht werden. Daneben wird ein regionaler Klimabonus eingeführt werden, welcher in Abhängigkeit zur Wohnlage und Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln an natürliche Personen ausbezahlt wird. 

    Die Steuerreform soll noch heuer im Rahmen der Herbstlegistik als Gesetz beschlossen werden. Sobald weitere Details vorliegen, können wir im Rahmen eines gesonderten Newsletters eine umfassende Analyse zu den immobilen-relevanten Punkten anbieten. 

  • GrESt & Bauherreneigenschaft bei Errichtung einer eigenen Wohneinheit auf einer Wohnanlage

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    Die Beschwerdeführer errichteten in abgestimmter Vorgehensweise mit einer Wohnbaugesellschaft ihre eigene Wohneinheit auf einer Wohnanlage, welche von der Wohnbaugesellschaft gebaut wurde. Das BFG hatte sich mit der Ermittlung der GrESt-Bemessungsgrundlage zu befassen und zu entscheiden, ob eine Bauherreneigenschaft der Beschwerdeführer vorliegt.

    BFG 29. 3. 2021, RV/7100105/2021; RV/7100106/2021

    Sachverhalt

    Eine Wohnbaugesellschaft errichtete ein mehrere Wohneinheiten umfassendes Wohngebäude. Von Beginn an war zwischen der Wohnbaugesellschaft und den Beschwerdeführern abgesprochen, dass die Wohnbaugesellschaft die Errichtung des Wohngebäudes nur bis zum zweiten Obergeschoss vornimmt und die Beschwerdeführer darüber, im dritten (obersten) Geschoss, selbständig und auf eigene Rechnung eine eigene Wohneinheit errichten sollen. 2018 wurde die baubehördliche Bewilligung für das Gesamtprojekt erteilt. 2019 erwarben die Beschwerdeführer mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag formal die oberste Wohneinheit und dabei den entsprechenden Miteigentumsanteil an der Liegenschaft. Die Errichtungskosten für das selbständig errichtete Obergeschoss wären demnach nicht in die GrESt-Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Das Finanzamt stellte sich gegen diese Auffassung.

    Entscheidung des BFG

    Das BFG verwies in seiner Entscheidung auf die stRsp des VwGH (vgl VwGH 30. 1. 2014, 2013/16/0078), wonach ein Käufer nur dann als Bauherr anzusehen ist, wenn er die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt: 

    1. Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Hauses, 
    2. Träger des Baurisikos und 
    3. Träger des finanziellen Risikos, er also nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat. 

    Das erste Kriterium sieht das BFG als erfüllt an, weil die Beschwerdeführer klar und eindeutig durch eigenständige Planungs- und Gestaltungsarbeiten auf die bauliche Gestaltung ihrer Wohneinheit Einfluss ausüben konnten und nicht an ein vorgegebenes Gesamtkonzept gebunden waren. Auch das zweite Kriterium liegt nach Ansicht des BFG vor, weil die Beschwerdeführer hinsichtlich sämtlicher Bau- bzw Errichtungsmaßnahmen, die ihre eigene Wohneinheit betrafen, vollkommen eigenverantwortlich handelten. 

    Sie schlossen Verträge im eigenen Namen mit den bauausführenden Unternehmern, die sie selbst ausgewählt und beauftragt hatten. Schließlich bejahte das BFG auch das dritte Kriterium, da abgesehen von den allgemeinen Teilen der Wohnanlage die Beschwerdeführer keine Fixpreise vereinbarten, sondern sämtliche Risiken wie Preissteigerungen von ihnen selbst getragen werden müssen. 

    Dem vorgebrachten Argument des Finanzamtes hinsichtlich der zivilrechtlichen Miteigentümerstellung im Zeitpunkt der baubehördlichen Genehmigung entgegnete das BFG, dass der vorliegende Sachverhalt nicht mit dem VwGH-Erkenntnis vom 27. 1. 1999 (VwGH 27. 1. 1999, 96/16/0142) vergleichbar ist, weil es sich im gegenständlichen Fall um faktisch zwei separate Baukörper handelt. Auf der einen Seite liegt die vorrangig von der Wohnbaugesellschaft baulich gestaltete Wohnanlage vor, andererseits die von den Beschwerdeführern baulich selbst gestaltete und verantwortete Wohneinheit im obersten Stock. Trotz fehlender Miteigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Antragstellung liegt die Bauherreneigenschaft der Beschwerdeführer nach Ansicht des BFG vor, weil von Anfang an die gemeinsame Durchführung des Projekts zwischen den Beschwerdeführern und der Wohnbaugesellschaft (wenn auch nicht schriftlich) verbindlich vereinbart war und die Beschwerdeführer nicht erst etwa später in ein bereits fertig geplantes Projekt eingestiegen sind.

    Hinweis

    Aufgrund der Abweichung von der Rsp des VwGH wurde die ordentliche Revision zugelassen und auch mittlerweile vom Finanzamt eingebracht. Die höchstgerichtliche Befassung mit der Angelegenheit bleibt zu erwarten.

  • VwGH-Erkenntnis zu Luxusimmobilien und Vorsteuerabzug

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    Der VwGH hat in zwei Erkenntnissen (VwGH 7. 12. 2020, Ra 2020/15/0004, Ra 2020/15/0067) seine Rechtsprechung zum Vorsteuerabzug iZm Immobilien, die von Körperschaften an nahestehende Personen überlassen werden, bestätigt und präzisiert. Wie auch in seiner bisherigen Rechtsprechung unterscheidet der VwGH auch hier zwischen drei Konstellationen.

    Bei der bloßen Gebrauchsüberlassung erfolgt die Nutzungsüberlassung nicht, um Einnahmen zu erzielen, sondern um der nahestehenden Person einen Vorteil zuzuwenden. In einem solchen Fall ist der Vorsteuerabzug folglich schon aufgrund des Fehlens einer entsprechenden wirtschaftlichen Tätigkeit nicht möglich.

    Liegt keine bloße Gebrauchsüberlassung vor, ist zu prüfen, ob eine zum Ausschluss des Vorsteuerabzugs führende verdeckte Ausschüttung vorliegt. 

    Der VwGH unterscheidet zwischen der verdeckten Ausschüttung „an der Wurzel“ einerseits und einer „klassischen“ verdeckten Ausschüttung andererseits. Unterscheidungskriterium ist dabei die Eigenart der jeweils betroffenen Immobilie: 

    Wohngebäude, die schon aufgrund ihrer Erscheinung (etwa besonders repräsentative Wohngebäude) bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind und deren Anschaffung allein gesellschaftsrechtlich veranlasst ist, können eine verdeckte Ausschüttung „an der Wurzel“ begründen. Sie bilden hinsichtlich der laufenden Besteuerung steuerneutrales Vermögen der Körperschaft.

    Erreicht dann die tatsächliche Miete bei der Überlassung solcher Wohngebäude nicht eine (nahezu) fremdübliche Höhe (so genannte Renditemiete), werden sämtliche Vorleistungen (z.B. Anschaffungs- und Baukosten) als zur Gänze für verdeckte Ausschüttungen bezogen qualifiziert. Bei solchen Wohngebäuden führt also bereits eine geringfügige Unterschreitung der Renditemiete zur Versagung des Vorsteuerabzuges.

    Bei anderen, nicht unter die verdeckte Ausschüttung „an der Wurzel“ fallenden Wohngebäuden kommt es hingegen erst zur Versagung des Vorsteuerabzuges, wenn die tatsächliche Miete weniger als die Hälfte der Renditemiete ausmacht.

    Relevant ist also stets die Frage, ob es sich bei der Wohnimmobilie um eine schon aufgrund ihrer Erscheinung (etwa besonders repräsentative Wohngebäude) bloß für die private Nutzung durch die nahestehende Person bestimmte Immobilie handelt. Auf diese Frage wurde in den VwGH zu beurteilenden Fällen aber im Rahmen des bisherigen Verfahrens nicht eingegangen, weshalb der VwGH das Erkenntnis des BFG wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit jeweils aufgehoben hat.

  • VwGH: Restschuldbefreiung einer Bank nicht Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    VwGH 24. 2. 2021, Ro 2020/16/0024

    Sachverhalt

    Der Revisionswerber kaufte im Jahr 2015 eine Liegenschaft, wobei in der Präambel des Kaufvertrags festgehalten wurde, dass die Bank gegen Ausfolgung des gesamten Kaufpreises die Hypothekarlastenfreistellung der Liegenschaft sowie einer Restschuldbefreiung zugunsten des Käufers zugesichert hatte.

    Während das Finanzamt die GrESt ausgehend vom gemeinen Wert berechnete, bezog das BFG neben dem Kaufpreis auch das Ausmaß der Restschuldbefreiung in die Bemessungsgrundlage der GrESt mit ein. Somit überstieg dieser Wert sowohl den Kaufpreis als auch den vom Finanzamt angenommenen gemeinen Wert. Begründend führte das BFG aus, dass die Restschuldbefreiung als Leistung der Bank an den Veräußerer der Gegenleistung hinzuzurechnen sei.

    Der VwGH hob dieses Erkenntnis wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes auf.

    Entscheidung des VwGH

    Nach der stRsp des VwGH ist der Begriff der Gegenleistung iSd §§ 4 und 5 GrEStG ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff. Er ist im wirtschaftlichen Sinn iSd § 21 BAO zu verstehen und geht somit über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinaus. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form des Vertrages, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstücks zu zahlen ist (vgl VwGH 24. 11. 2011, 2010/16/0246, mwN). Demnach ist auf den Leistungserbringer abzustellen, also auf den Erwerber des Grundstücks, der die Gegenleistung (für das Grundstück) erbringt.

    Nach § 5 Abs 3 Z 2 GrEStG sind der Gegenleistung Leistungen hinzuzurechnen, welche ein anderer als der Erwerber dem Veräußerer erbringt. Es ist somit genauso auf denjenigen abzustellen, der diese Leistung erbringt.

    Im Revisionsfall hat die Bank die in Rede stehende Leistung (Restschuldbefreiung) erbracht indem sie auf die ihr gegenüber dem Veräußerer zustehende restliche Forderung verzichtet hat. Die Einbringlichkeit dieser restlichen Forderung ist daher nach § 14 Abs 2 BewG zu bewerten, wonach uneinbringliche Forderungen außer Ansatz bleiben.

    Conclusio

    In seinem Erkenntnis stellt sich der VwGH gegen das BFG und beurteilt die Höhe der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die GrESt aus Sicht des Leistenden (und nicht des Empfängers). So betrachtet, liegen – wie im Revisionsfall – auch keine Schulden (des Veräußerers), sondern nach § 14 Abs 2 BewG zu bewertenden Forderungen (der Bank) vor. Somit haben die uneinbringlichen Forderungen bei der Bemessung der GrESt außer Ansatz zu bleiben. Diese Entscheidung fügt sich in die Rechtsprechungslinie des VwGH ein, wonach der Begriff der Gegenleistung entsprechend der wirtschaftlichen Betrachtungsweise nach § 21 BAO auszulegen ist.

  • EuGH 15.4.2021, C-868/19 – Eingliederung von Personengesellschaften in umsatzsteuerliche Organschaften

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    In der Rechtsache vom 15. 4. 2021, M-GmbH, C-868/19 hat der EuGH entschieden, dass eine nationale Regelung, wonach nur Personengesellschaften Teil einer umsatzsteuerlichen Organschaft iSd Art 11 MwStSyst-RL sein könnten, wenn an ihnen neben dem Organträger ausschließlich Personen beteiligt sind, die in das Unternehmen des Organträgers finanziell eingegliedert sind, dem Unionrecht entgegensteht. Da gerade Immobilien sehr häufig im Vermögen von Personengesellschaften gehalten werden, welche die sonstigen Voraussetzungen für eine umsatzsteuerliche Organschaft erfüllen, ist diese Entscheidung auch für Immobilienunternehmen von besonderer Bedeutung.

    Sachverhalt

    PD wurde als deutsche GmbH & Co KG gegründet. Der PD GmbH & Co KG gehörten die A-GmbH als Komplementärin und die D-GbR sowie drei weitere natürliche Personen als Kommanditisten an. Jeder Gesellschafter besaß unabhängig von der Höhe der Pflichteinlage eine Stimme, außer die D-GbR, die sechs Stimmen besaß. Grundsätzlich reicht für die Beschlussfassung der PD die einfache Mehrheit aus. Darüber hinaus war PD organisatorisch und wirtschaftlich in die D-GbR eingegliedert. PD ging davon aus, dass sie auch finanziell in die D-GbR als Organträgerin eingegliedert gewesen sei und somit die Voraussetzungen einer Organschaft erfüllt seien. Sie reichte aus diesem Grund keine Umsatzsteuervoranmeldung ein.

    Die deutsche Finanzverwaltung war der Auffassung, dass PD nicht finanziell in die D-GbR eingegliedert war, weil lt. Auffassung des deutschen Finanzamts eine Personengesellschaft nur dann eine Organgesellschaft sein kann, wenn neben dem Organträger nur finanziell in den Organträger eingegliederte Personen Gesellschafter der Personengesellschaft sind. Diese Voraussetzung lag im gegenständlichen Fall nicht vor, weil die weiteren Gesellschafter von PD nicht finanziell in die Organträgerin eingegliedert waren.

    Entscheidung des EuGH

    Der EuGH beschäftigte sich in seinem Urteil insbesondere mit der Frage, ob die vom Senat des BFH vorgenommene und vom deutschen BMF übernommene Interpretation von Art 11 MwStSyst-RL zulässig ist und eine umsatzsteuerliche Organschaft nur dann mit einer Personengesellschaft gebildet werden kann, wenn die finanzielle Eingliederung aller Gesellschafter der Personengesellschaft in den Organträger gegeben ist. 

    Geprüft wurde unter anderem ob diese Voraussetzung unter Beachtung der Grundsätze der Rechtssicherheit, Verhältnismäßigkeit und steuerlichen Neutralität eine erforderliche Maßnahme zur Vorbeugung und Vermeidung von Steuerhinterziehungen und -umgehungen darstellt.

    Dabei kam der EuGH zu der Entscheidung, dass eine nationale Regelung, mit der alle Personengesellschaften, zu deren Gesellschaftern natürliche Personen gehören, systematisch von den Vorteilen der umsatzsteuerlichen Organschaft ausgeschlossen werden, über das hinausgeht, was zur Erreichung dieses Zieles erforderlich ist. Hierzu wären auch gelindere Mittel wie zB ein Urkundenbeweis oder eine Bewilligung der Organschaft durch die Finanzverwaltung geeignet.

    Auswirkungen auf Österreich

    Vergleichbar mit der deutschen Finanzverwaltung hat bislang auch die österreichische Finanzverwaltung die Meinung vertreten, dass eine Personengesellschaft nur dann Organgesellschaft iSd 2 Abs 2 Z 2 UStG sein kann, wenn neben dem Organträger nur solche Personen Gesellschafter sind, die finanziell in den Organträger eingegliedert sind (kapitalistische Personengesellschaften), und die weiteren Voraussetzungen der wirtschaftlichen und organisatorischen Eingliederung erfüllt werden. Das gegenständliche EuGH-Urteil sollte deshalb auch in Österreich an sich zu Änderungen in der Praxis der Finanzverwaltung führen.

  • VwGH zur Grundstücksveräußerung durch einen gemeinnützigen Verein

    08.10.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2021

    VwGH vom 26. 5. 2021, Ra 2019/15/0046

    Sachverhalt

    Die mitbeteiligte Partei des Abgabeverfahrens war ein gemeinnütziger Verein nach §§ 34 ff BAO im Bereich der Kinder- und Jugendfürsorge („Verein“). Der Verein veräußerte in der Vergangenheit aus Erbschaften erhaltene Grundstücke, wobei die korrespondierenden Veräußerungserlöse nach § 45 Abs 2 BAO steuerfrei behandelt wurden. Im Rahmen einer Außenprüfung vertrat die Finanzverwaltung die Ansicht, dass die steuerfreie Behandlung des Veräußerungserlöses nach § 45 Abs 2 BAO nicht möglich wäre, da die geerbten Grundstücke zur Erfüllung des gemeinnützigen Zwecks nicht erforderlich sind.  Darauffolgend erließ das Finanzamt zwei Körperschaftsteuerbescheide für die Jahre 2013 und 2014 und behandelte die Veräußerungserlöse steuerpflichtig. 

    Gegen diese Bescheide erhob der Verein das Rechtsmittel der Beschwerde an das BFG. In seinem Erkenntnis stellte das BFG fest, dass die Vererbung der Grundstücke dem gemeinnützigen Zweck diene. Daher seien diese Grundstücke als Betriebsvermögen dem unentbehrlichen Hilfsbetrieb zuzuordnen und nach § 45 Abs 2 BAO nicht möglich wäre, da die geerbten Grundstücke zur Erfüllung des gemeinnützigen Zwecks nicht erforderlich sind.  Darauffolgend erließ das Finanzamt zwei Körperschaftsteuerbescheide für die Jahre 2013 und 2014 und behandelte die Veräußerungserlöse steuerpflichtig. 

    Entscheidung

    Zunächst verweist der VwGH auf eine ältere Entscheidung (VwGH 27.9.2000, 98/14/0227) und sagt, dass ein unentbehrlicher Hilfsbetrieb nach § 45 Abs 2 BAO nur dann anzunehmen ist, wenn die entfaltete Tätigkeit für sich die unmittelbare Zweckerfüllung ist. Das heißt, wenn die Tätigkeit Teil des ideellen (gemeinnützigen) Zwecks ist. Es dürfen sich begünstigter Zweck und wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nicht voneinander trennen. 

    Ein Betrieb, der nur als Geldbeschaffungsquelle für die Erfüllung des begünstigten Zwecks dient, kann hingegen nicht als unentbehrlicher Hilfsbetrieb angesehen werden. Das Verkaufen von Grundstücken stellt laut VwGH weder eine gemeinnützige Tätigkeit noch eine unmittelbare Verfolgung des ideellen Zwecks des Vereins dar. Es fehlt am unmittelbaren sachlichen Zusammenhang zwischen der Erbringung der Fürsorgetätigkeiten und dem Verkauf der Grundstücke. 

    Je nachdem, ob der kontinuierliche Verkauf von Grundstücken (inklusive der gegebenen Einwerbung von Grundstückserbschaften) als eigener wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nach § 45 (1) BAO angesehen wird oder nicht, ergeben sich laut VwGH folgende steuerliche Konsequenzen:

    • Eigener wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nach § 45 (1) BAO: Die Besteuerung der Grundstücksgeschäfte erfolgt nach § 7 Abs 2 KStG iVm § 4 Abs 3a EStG. Für betriebliche Grundstücksveräußerungen entfaltet die immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung.
    • Kein eigener wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb nach § 45 (1) BAO: In diesem Fall gehen die Grundstücke dem gemeinnützigen Verein im allgemeinen Bereich zu. Die Steuerpflicht für die Veräußerung von Grundstücken ergibt sich daher aus § 21 Abs 3 Z 4 KStG iVm § 30 Abs 1 EStG. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer in der korrekten Höhe gilt die Körperschaftsteuer aus privaten Grundstücksgeschäften als abgegolten (§ 24 Abs 2 KStG).

    Der VwGH hob das Erkenntnis des BFG aufgrund der Rechtswidrigkeit seines Inhalts auf.

  • EuGH: Vorsteuerabzug bei Kostenübernahme zum Ausbau einer öffentlichen Straße

    14.01.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2021

    Der EuGH befasste sich mit seinem Urteil vom 16. 9. 2020, Mitteldeutsche Hartstein-Industrie AG, C-528/19 mit den Fragen, wie die Kosten eines Unternehmens für die Erschließung einer Gemeindestraße, die ins öffentliche Gut übertragen wird, aus umsatzsteuerlicher Sicht zu beurteilen sind. Dieses Thema ist (bei unionsweit einheitlicher Rechtsgrundlage) auch in Österreich hochrelevant.

    Hintergrund

    Der deutschen Beschwerdeführerin wurde der Betrieb eines Steinbruchs unter der Auflage der Erschließung über eine öffentliche Straße der Gemeinde, auf deren Gebiet sich der Steinbruch befindet, gestattet. Da der Ausbau der Gemeindestraße für den Abtransport des Kalksteines erforderlich war, wurde mit der Gemeinde eine Vereinbarung geschlossen, die diesbezüglich anfallenden Kosten zu tragen. Nach Abschluss der Bauarbeiten wurde der Streckenabschnitt von den Lastwagen der Beschwerdeführerin sowie von anderen unternehmensfremden Fahrzeugen genutzt. In erster Instanz wurde durch das zuständige Finanzamt eine unentgeltliche Werklieferung an die Gemeinde besteuert. Nach Einreichung einer Klage vertrat das Hessische Finanzgericht in zweiter Instanz die Auffassung, dass kein steuerpflichtiger Eigenverbrauch vorliegt, versagte jedoch den Vorsteuerabzug (Anm: die deutsche Rechtslage entspricht hier im Wesentlichen der österreichischen). 

    Unternehmerische Veranlassung

    Das Recht auf Vorsteuerabzug beim Erwerb von Gegenständen oder Dienstleistungen setzt voraus, dass die hierfür getätigten Ausgaben zu den Kostenelementen der besteuerten, zum Abzug berechtigenden Ausgangsumsätzen gehören.

    Das Recht auf Vorsteuerabzug wird jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen auch bei Fehlen eines direkten und unmittelbaren Zusammenhangs zwischen einem bestimmten Eingangsumsatz und einem oder mehreren zum Abzug berechtigenden Ausgangsumsätzen angenommen, wenn die bezogenen Leistungen zu den allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen gehören und – als solche – Kostenelemente der von ihm gelieferten Gegenstände oder erbrachten Dienstleistungen sind. Die daraus resultierenden Kosten hängen nämlich direkt und unmittelbar mit der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen zusammen.

    Laut EuGH hat ein Steuerpflichtiger ein Recht auf Vorsteuerabzug für Arbeiten zum Ausbau einer Gemeindestraße auf öffentlichen Grund, wenn diese Straße sowohl von diesem Steuerpflichtigen im Rahmen seiner wirtschaftlichen Tätigkeit als auch von der Öffentlichkeit benutzt wird. Dieser Vorsteuerabzug ist aber nur soweit zulässig, als diese Ausbauarbeiten nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, um dem Steuerpflichtigen zu ermöglichen, seine wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben, und seine Kosten im Preis der von diesem Steuerpflichtigen getätigten Ausgangsumsätze enthalten sind.

    Die Frage des Vorsteuerabzugs wurde vom VwGH in der Vergangenheit (VwGH 25. 7. 2013, 2011/15/0055) bereits beantwortet. Demnach steht dem Unternehmer ein Vorsteuerabzug iZm der Errichtung eines öffentlichen Kreisverkehrs zu, wenn dadurch die Erschließung eines Gewerbegebiets besser möglich ist und die Errichtung des Kreisverkehrs daher im Interesse des Unternehmers steht. 

    EuGH: Keine Verwirklichung des Eigenverbrauchtatbestands

    Anders verhält sich das vorliegende EuGH-Urteil zur bisherigen VwGH-Rechtsprechung hinsichtlich der Frage, ob durch die Übertragung ins öffentliche Gut der Tatbestand des umsatzsteuerlichen Eigenverbrauchs verwirklicht wird. Bisher ist der VwGH in seinem Erkenntnis vom 19.12.2013, 2009/15/0137 davon ausgegangen, dass bei einer unentgeltlichen Übertragung des Bauwerks in das öffentliche Gut der Eigenverbrauchstatbestand des § 3 (2) TS 3 UStG erfüllt ist. Diese Rechtsansicht verliert durch das vorliegende EuGH-Urteil wohl seine uneingeschränkte Gültigkeit. Denn der EuGH führt in seinem Urteil aus, dass zugunsten einer Gemeinde durchgeführte Arbeiten zum Ausbau einer Gemeindestraße, die der Öffentlichkeit offensteht, aber im Rahmen der wirtschaftlichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen von ihm sowie von der Öffentlichkeit genutzt wird, keinen Eigenverbrauch darstellen und somit nicht umsatzsteuerpflichtig sind.

     

  • COVID-19-Steuermaßnahmengesetz – Einführung einer „Zinsschranke“

    14.01.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2021

    Mit Wirkung ab 1.1.2021 wird erstmals in Form einer „Zinsschranke“ eine allgemeine Beschränkung des Fremdkapitalzinsenabzuges in das Körperschaftsteuergesetz aufgenommen (§ 12a KStG). Die Einführung dieser Bestimmungen in Österreich soll den Vorgaben der EU aus der Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD) Rechnung tragen. 

    Die Zinsschranke soll der Bekämpfung von Steuervermeidung, insbesondere der Eindämmung überhöhter Zinszahlungen von Unternehmen mit hohen Fremdkapitalanteil dienen. Sie hat zum Ziel, dass Zinsüberhänge maximal im Ausmaß von 30% des steuerlichen EBITDA abzugsfähig sind. Dabei wird die steuerliche Abzugsfähigkeit des Nettozinsaufwands (Überhang der Zinsaufwendungen gegenüber den Zinserträgen) der Höhe nach unter Bezugnahme auf das steuerliche EBITDA der Gesellschaft beschränkt.

    Umsetzung in Österreich

    12a KStG entspricht in Grundzügen der Regelung des Art 4 ATAD - die in der Richtlinie enthaltenen Ausnahmen und Einschränkungen sollen weitgehend umgesetzt werden. Die österreichische Zinsschranke ist wie folgt aufgebaut:

    • § 12a Abs 1 KStG definiert die Grundregel, wonach Zinsaufwendungen grundsätzlich nur mehr bis zu 30% des steuerlichen EBITDA steuerlich abzugsfähig sind. Ein Zinsüberhang ist jedoch jedenfalls bis zu einem Freibetrag von € 3 Mio pro Veranlagungszeitraum abzugsfähig.
    • § 12a Abs 2 KStG weist den persönlichen Anwendungsbereich auf. Die Regelung bezieht sich auf unbeschränkt steuerpflichtige juristische Personen des privaten Rechts iSd § 1 Abs 2 Z 1 KStG sowie beschränkt steuerpflichtige Körperschaften nach § 1 Abs 3 Z 1 lit a KStG, die im Inland eine Betriebsstätte unterhalten. Überdies umfasst § 12a Abs 2 leg cit eine Stand-Alone-Klausel, wonach im Wesentlichen eigenständige Körperschaften vom Anwendungsbereich ausgenommen sind. 
    • § 12a Abs 3 und Abs 4 KStG definieren die Begriffe „Zinsüberhang“ und „steuerliches EBITDA“. Die Zinsschranke geht dabei von einem eigenem Zinsbegriff aus.
    • § 12a Abs 5 KStG stellt die österreichische Umsetzung der Eigenkapital-Escape-Klausel dar.
    • § 12 Abs 6 KStG enthält die Möglichkeit eines zeitlich uneingeschränkten Zinsvortrags sowie eines EBITDA-Vortrags in die darauffolgenden fünf Wirtschaftsjahre. 
    • § 12a Abs 7 KStG sieht eine Gruppenbetrachtung für Unternehmensgruppen nach § 9 KStG vor. Der Freibetrag von € 3 Mio ist dabei auf die gesamte Gruppe zu beziehen (Gruppen-Freibetrag).
    • § 12 Abs 8 KStG implementiert eine Verordnungsermächtigung zur näheren Festlegung der Ermittlung des steuerlichen EBITDA und der Gruppen-EBITDA sowie zur Handhabe bei Umgründungen vor.
    • § 12a Abs 9 KStG sieht eine Befreiung von Zinsaufwendungen für Darlehen vor, welche ausschließlich zur Finanzierung öffentlicher Infrastrukturprojekte innerhalb der Europäischen Union von allgemeinem öffentlichem Interesse verwendet werden.
    • § 26c Z 80 KStG regelt, dass Zinsaufwendungen, die aus vor dem 17.06.2016 abgeschlossenen Verträgen resultieren („Altverträge“), bei der Ermittlung des Zinsüberhangs nicht zu berücksichtigen sind. Dies gilt letztmalig bei der Veranlagung 2025 (Bestandschutzklausel).

    Auswirkungen und Gestaltungspotentiale in der Immobilienwirtschaft

    Auswirkungen der Zinsschranke können insbesondere in stark fremdkapitalfinanzierten Branchen wie der Immobilienwirtschaft auftreten, auch wenn diese aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus in abgeschwächter Form zum Vorschein kommen. Aufgrund der Implementierung des Freibetrages von € 3 Mio werden voraussichtlich nur großvolumigere Immobilienprojekte oder Immobiliengesellschaftsstrukturen von der Zinsschranke betroffen sein. Gerade bei Erwerbsgesellschaften, die– abgesehen von steuerfreien Dividenden aus den Immobiliengesellschaften – keine eigenen Einkünfte beziehen, kann jedoch häufig ein Risiko des Verlustes des Zinsabzugs bestehen, was eine wesentlich erhöhte Steuerbelastung zur Folge hat. 

    Es empfiehlt sich daher jedenfalls, das konkrete Risiko sowie Maßnahmen zur Verhinderung des Verlustes des Zinsabzugs (zB Begründung oder Auflösung einer Unternehmensgruppe, Verwendung mehrere Erwerbsgesellschaften zur Ausnützung des Freibetrags, etc) im Einzelfall zu prüfen.

  • COVID-19-Steuermaßnahmengesetz - Einführung einer pauschalen Forderungswertberichtigung sowie pauschaler Rückstellungsbildung

    14.01.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2021

    Bislang galt, dass pauschal gebildete Forderungswertberichtigungen und pauschale Rückstellungen steuerlich nicht zulässig sind. Für nach dem 31. Dezember 2020 beginnende Wirtschaftsjahre ist die Möglichkeit einer pauschalen Forderungswertberichtigung (§ 6 Z 2 lit a EStG) sowie einer pauschalen Rückstellungsbildung (§ 9 Abs 3 EStG) vorgesehen. Dies gilt auch dann, wenn die Forderung bereits vor dem 1. Jänner 2021 entstanden ist oder der Anlass für die Rückstellungsbildung bereits vor dem 1. Jänner 2021 liegt. Angeknüpft wird dabei an die Regelungen zur Schätzung anhand statistisch ermittelbarer Erfahrungswerte aus gleich gelagerten Sachverhalten gemäß § 201 Abs 2 Z 7 UGB.

  • VwGH verneint Dienstbarkeitsgebühr beim Vorbehaltsfruchtgenuss mit AfA-Miete

    14.01.2021 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2021

    Schenkungen von Immobilien sind häufig derart ausgestaltet, dass der Geschenkgeber dem Geschenknehmer eine Immobilie schenkt (regelmäßig im Familienkreis) und sich ein dingliches Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft zurückbehält. Um die steuerliche Abschreibung an der Immobilie verwerten zu können, verpflichtet sich der Geschenkgeber oftmals zusätzlich dazu, dem Geschenknehmer Zahlungen in Höhe der AfA zu leisten („AfA-Miete“ oder „Substanzabgeltung“). Dem Geschenkgeber entstehen dadurch Werbungskosten in Höhe der AfA, die gegen laufende Mieterträge verrechnet werden können, während beim Geschenknehmer die AfA-Miete durch die wirtschaftliche AfA-Berechtigung neutralisiert wird.

    Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht liegt bei der Schenkung einer Immobilie die Übertragung eines inländischen Grundstücks gem § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG vor. Damit fällt Grunderwerbsteuer an. Die Finanzverwaltung und das BFG gingen davon aus, dass durch die Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechts inklusive Vereinbarung einer AfA-Miete zusätzlich auch die Dienstbarkeitsgebühr gem § 33 TP 9 GebG iHv 2% des bedungenen Entgelts (dh der AfA-Miete) ausgelöst wird. Entgegen dieser Ansicht verneinte der VwGH im Erk vom 3.9.2020 (Ra 2020/16/0109) jedoch eine Gebührenpflicht.

    Kern der Begründung des VwGH ist die Befreiungsvorschrift des § 15 Abs 3 GebG, wonach Rechtsgeschäfte, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, von der Gebührenpflicht ausgenommen sind. Im Wesentlichen betont der VwGH, dass im gegenständlichen Fall von einem einheitlichen Rechtsgeschäft auszugehen war und zwar der Schenkungen einer Liegenschaft gegen Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes an dieser Liegenschaft. Für das Vorliegen eines einheitlichen Vertrages sprach dabei etwa die Zusammenfassung und gleichzeitige Annahme mehrerer Leistungen in einem Schriftstück. Selbst getrennt abgeschlossene Verträge wären allerdings dann als Einheit aufzufassen, wenn die Beteiligten eine einheitliche Regelung beabsichtigen und zwischen den mehreren Verträgen ein enger sachlicher und zeitlicher Zusammenhang besteht. Der von den Parteien verfolgte, objektiv erkennbare Zweck des Vertrags bei Vertragsabschluss deutete jedenfalls darauf hin, dass ein zusammenhängender Rechtsvorgang vorgesehen war. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien der Schenkungsverträge die Einräumung des Fruchtgenussrechtes auch losgelöst von einer vorherigen Schenkung in Betracht gezogen hätten. Die Übertragung der Liegenschaft unterlag unzweifelhaft bereits der GrESt. Somit ist die Befreiungsvorschrift des § 15 Abs 3 GebG anwendbar und es fällt keine zusätzliche Dienstbarkeitsgebühr auf Basis der AfA-Miete an.

  • Verschärfte Rechtsprechung zu Mietvertragsgebühren bei Präsentationsrechten

    16.10.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2020

    Nach § 33 TP 5 GebG unterliegen Bestandverträge über eine Geschäftsraummiete der 1%igen Bestandvertragsgebühr, wobei die Höhe im Wesentlichen davon abhängt, ob das Bestandverhältnis über eine bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde. Bei unbestimmter Vertragsdauer bildet der dreifache Jahreswert der Brutto-Miete die Bemessungsgrundlage. Bei bestimmter Vertragsdauer sind Brutto-Mieten mit dem entsprechend vervielfachten Jahreswert zu bemessen, höchstens jedoch mit dem 18-fachen Jahreswert. Eine bestimmte Vertragsdauer führt daher im Regelfall zu einer wesentlichen höheren Gebührenbelastung als eine unbestimmte Vertragsdauer.

    Die Qualifizierung eines Mietvertrags – als auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen – erfolgt gebührenrechtlich nicht allein anhand der zivilrechtlichen Ausgestaltung der Regelungen zur Vertragsdauer oder der formellen Bezeichnung des Vertrags, sondern ist davon abhängig, ob beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit gebunden sind. So ist auch ein formal auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag gebührenrechtlich als solcher auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile gekündigt werden kann oder diese Möglichkeit der Kündigung nur auf einzelne im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist. 

    Was dabei eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und der Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe im jeweiligen Einzelfall beantwortet werden muss.

    Die Rechtsprechung zur Unterscheidung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer wurde in der jüngeren Vergangenheit wesentlich verschärft. Insbesondere in den praktisch bedeutsamen Fällen, in denen der Mieter für einen bestimmten Zeitraum einen Kündigungsverzicht abgibt und der Vermieter nur nach den Kündigungsgründen des MRG kündigen kann, nehmen die Gerichte regelmäßig eine bestimmte Vertragsdauer an. Nachdem die Wahrscheinlichkeit der Kündigung im Einzelfall jedoch verschieden sein kann, wird das BFG regelmäßig mit derartigen Fällen befasst, sodass die Rechtsprechung laufend zu beachten ist.

    Ein aktueller Schwerpunkt der Rechtsprechung betrifft die Vereinbarung eines Präsentationsrechts. Ein Präsentationsrecht liegt vor, wenn sich der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, unter bestimmten Bedingungen mit einem vom Mieter vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhalts abzuschließen. Die Vereinbarung eines solchen Präsentationsrechts hatte nach der herrschenden Ansicht bis vor kurzem regelmäßig eine unbestimmte Vertragsdauer zur Folge; schließlich hielt auch der VwGH in ständiger Rechtsprechung fest, dass die Vereinbarung eines Präsentationsrechts „in der Regel“ zu einer unbestimmten Vertragsdauer führt.

    Zumindest das BFG Wien scheint in seiner jüngeren Rechtsprechung jedoch dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis umzukehren und nimmt nun regelmäßig auch bei Vereinbarung eines Präsentationsrechts eine bestimmte Vertragsdauer an (BFG 9.6.2020, RV7103379/2019; 2.6.2020, RV/7103081/2019; 23.4.2020, RV/7101246/2020; 16.4.2020, RV/7102968/2017). Allerdings hat im selben Zeitraum das BFG Linz in einem – soweit ersichtlich – vergleichbaren Fall nach wie vor eine unbestimmte Vertragsdauer angenommen (BFG 14.5.2020, RV/7104548(2019). Wie der VwGH diese Fälle entscheiden würde, ist derzeit nicht absehbar.

    Zusammengefasst scheint das BFG in der jüngeren Vergangenheit auch bei Vereinbarung eines Präsentationsrechts einen strengen Maßstab anzulegen. Eine solche Vertragsklausel hat daher nicht mehr zwingend eine unbestimmte Vertragsdauer zur Folge. Sofern ein Präsentationsrecht daher aus wirtschaftlichen Gründen in einen Mietvertrag aufgenommen werden soll, ist ein besonderes Augenmerk auf die Formulierung dieser Klausel aus gebührenrechtlicher Sicht zur legen. Insbesondere empfiehlt es sich darzulegen, warum die Ausübung des Präsentationsrechts im jeweiligen Fall nicht unwahrscheinlich erscheint.

  • Investitionsprämie

    16.10.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2020

    Zur Bekämpfung der negativen wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Krise wurde von der Bundesregierung das Instrument der Investitionsprämie konzipiert, um einen zusätzlichen Investitionsanreiz für Unternehmen zu schaffen. Die Investitionsprämie ist dabei durchaus auch für den Real Estate Sektor von hoher Relevanz, da diese beispielsweise auch für Gebäudeinvestitionen außerhalb des Bereichs Wohnbau bzw. Wohnraumvermietung beantragt werden kann, sofern die sonstigen Fördervoraussetzungen erfüllt werden.

    Antragsberechtigt sind Unternehmer im Sinne des UGB aller Branchen und Größen (Kleinst-, Klein-, Mittel- und Großunternehmen), die über einen Sitz und/oder Betriebstätte in Österreich verfügen und welche aktivierungspflichtige Neuinvestitionen in materielle und immaterielle Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens tätigen.

    Nicht förderfähig sind:

    • Klimaschädliche Investitionen,
    • Investitionen, bei denen vor dem 1.8.2020 oder nach dem 28.2.2021 erste Maßnahmen gesetzt wurden,
    • Der Erwerb von Grundstücken
    • Der Erwerb von Gebäuden oder Gebäudeteilen, ausgenommen von Bauträgern, wenn diese nicht zum Verkauf oder zur Vermietung an Private bestimmt sind,
    • Der Bau und Ausbau von Wohngebäuden, wenn diese zum Verkauf oder zur Vermietung an Private gedacht sind,
    • Leasingfinanzierte Investitionen, es sei denn, diese werden beim antragstellenden Unternehmen aktiviert,
    • Finanzanlagen,
    • Unternehmensübernahmen und der Erwerb von Beteiligungen, sonstigen Geschäftsanteilen oder Firmenwerten,
    • Aktivierte Eigenleistungen,
    • Umsatzsteuer, sofern ein Vorsteuerabzug zusteht.

    Die Investitionsprämie ist grundsätzlich als nicht rückzahlbarer Zuschuss konzipiert und beläuft sich auf 7% der Anschaffungskosten der förderfähigen Investitionen. Diese erhöht sich auf 14% für Investitionen in den Bereichen Digitalisierung, Ökologisierung und Gesundheit. Die Grenze für förderfähige Investitionen liegt zwischen EUR 5.000 netto als minimales Investitionsvolumen pro Antrag und EUR 50 Mio netto als maximales Investitionsvolumen pro Unternehmen und Konzern. 

    Die zu vergebenden Mittel waren ursprünglich auf EUR 1 Mrd begrenzt. Nachdem dieses Volumen bereits ausgeschöpft wurde, hat die Bundesregierung die Mittel auf EUR 2 Mrd aufgestockt.

    Der Antrag ist zwischen dem 1.9.2020 und 28.2.2021 auf elektronischem Weg über den Fördermanager bei der Austria Wirtschaftsservice GmbH (aws) zu stellen, welche auch die Prüfung der Förderungsansuchen und der Abrechnungen vornimmt. Die Abrechnung muss durch den Förderungswerber bestätigt werden. Ab einem Zuschuss in Höhe von EUR 12.000 ist eine zusätzliche Bestätigung durch Steuerberater, Wirtschaftprüfer oder Bilanzbuchhalter erforderlich.

    Die ersten Maßnahmen für die Investitionen sind zwischen dem 1.8.2020 und 28.2.2021 zu setzen. Mit der Investition muss vor 1.3.2021 begonnen worden sein, wobei als erste Maßnahmen beispielsweise Bestellungen, Lieferungen, der Beginn von Leistungen, Anzahlungen, Zahlungen, Rechnungen, Abschluss eines Kaufvertrags oder der Baubeginn der förderfähigen Investitionen angesehen werden. Die Inbetriebnahme und Bezahlung der Investitionen hat bis längstens 28.2.2022 bzw. bei einem Investitionsvolumen von mehr als EUR 20 Mio bis 28.2.2024 zu erfolgen. 

    Bilanziell sollte die Investitionsprämie im Jahresabschluss nach der Bruttomethode in einem gesonderten Passivposten nach dem Posten Eigenkapital erfolgsneutral erfasst werden, nachdem es sich um einen grundsätzlich nicht rückzahlbaren Zuschuss handelt. Der Sonderposten ist in weiterer Folge nach Maßgabe der Abschreibung bzw. des Abgangs des zugrunde liegenden Vermögensgegenstandes ertragswirksam aufzulösen (vgl AFRAC 6 (Dezember 2015), Rz 24).

    Aus steuerlicher Sicht ist der Zuschuss einerseits nach § 3 Abs 1 Z 6 EStG steuerfrei, andererseits führt er nach § 124b Z 365 EStG nicht zur Minderung der steuerlichen Anschaffungskosten sowie der steuerlichen Abschreibung. Folglich ist die Auflösung des Investitionskostenzuschusses im Ergebnis steuerfrei und ist im Rahmen der jährlichen Mehr-Weniger-Rechnung zu neutralisieren.

  • Herstellerbefreiung bei Vermietungsabsicht

    16.10.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2020

    Das BFG hat ein Erkenntnis (BFG 9.4.2020, RV/3101202/2016) zur Herstellerbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG bei Vermietungsabsicht veröffentlicht.

    Nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG sieht sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden befreit, soweit das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. 

    Das BFG hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem die Steuerpflichtigen innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung Vorsteuerbeträge geltend gemacht hatten, die mit der Errichtung in Zusammenhang standen. Dabei wurde die erforderliche Vermietungsabsicht gegenüber der Finanzverwaltung in Form von Maklerbeauftragungen und Inseraten dargelegt. Eine tatsächliche Vermietung hat vor der Veräußerung nicht stattgefunden. Die geltend gemachten Vorsteuerbeträge wurden berichtigt und entsprechend zurückgezahlt.

    Die Finanzverwaltung hat die Ausnahme von der Besteuerung versagt und im Rahmen des Verfahrens die Auffassung vertreten, dass durch das erstmalige Anfallen von Aufwendungen iZm der beabsichtigten Vermietung bereits eine Einkunftsquelle begründet wird, welche die Ausnahme von der Besteuerung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG ausschließt. Dabei ist es nach Meinung der Finanzverwaltung unerheblich, ob diese Aufwendungen als Werbungskosten auch tatsächlich in der Veranlagung der Steuerpflichtigen Berücksichtigung gefunden haben.

    Das BFG ist der Auffassung der Finanzverwaltung nicht gefolgt und die Steuerbefreiung bejaht. Es gehe hier nicht um die Frage, ab wann eine Einkunftsquelle vorliegt und ob Aufwendungen einkommensteuerlich dann auch zu berücksichtigen sind (wie etwas iZm der LiebhabereiVO). Vielmehr ist für die Herstellerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 2 EStG ist lediglich darauf abzustellen, ob es in einem Zeitraum von 10 Jahren vor der Veräußerung tatsächlich zu einer Vermietung der Liegenschaft gekommen ist.

    Im gegenständlichen Fall liegt demnach für das BFG eine bereits in der Vergangenheit abgeschlossene Sachlage vor, nach der für den Beschwerdefall ohne Zweifel feststeht, dass keine Einnahmen erwirtschaftet wurden und die Liegenschaft nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben kann.

    Das BFG erklärte eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig, da noch keine höchstgerichtliche Judikatur zur gegenständlichen Fragestellung vorliegt.

  • COVID-19 - Verlustberücksichtigungsverordnung

    16.10.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 03/2020

    Die letzten Wirtschaftsjahre bis inklusive 2019 waren auch in der Immobilienwirtschaft durch regelmäßig gute Ergebnisse geprägt, währenddessen im Zuge der COVID-19-Krise für das laufende Jahr mit deutlichen schwächeren, zum Teil auch negativen Ergebnissen zurechnen ist. Ein entstandener Verlust konnte bislang nur in die Zukunft vor- nicht jedoch rücktragen werden. Durch den im Konjunkturstärkungsgesetz 2020 eingeführten befristeten Verlustrücktrag sollte dieser Problematik entgegengewirkt werden. In der COVID-19-VerlustberücksichtigungsVO wurden nunmehr konkretere Regelungen zur rückwirkenden Berücksichtigung von erwarteten Verlusten für das Wirtschaftsjahr 2020 in der Veranlagung 2019 getroffen. 

    COVID-19-Rücklage (§§ 1-4 VerlustberücksichtigungsVO)

    Voraussichtliche betriebliche Verluste aus dem Jahr 2020 können bereits im Rahmen der Veranlagung 2019 durch einen besonderen Abzugsposten auf Ebene des Gesamtbetrags der Einkünfte ("COVID-19-Rücklage") berücksichtigt werden. Unter der Voraussetzung, dass die Vorauszahlungen für 2020 auf Null bzw Höhe der Mindest-KöSt herabgesetzt wurden, kann der Steuerpflichtige ohne weiteren Nachweis bis zu 30 % des positiven Gesamtbetrags der betrieblichen Einkünfte 2019 als Rücklage bilden.

    Kann der Steuerpflichtige einen höheren Verlust glaubhaft nachweisen, ist die COVID-19-Rücklage dreifach gedeckelt und zwar (1) mit dem voraussichtlichen betrieblichen Verlust 2020, (2) mit maximal 60 % des positiven Gesamtbetrags der betrieblichen Einkünfte 2019 und (3) mit dem Betrag von EUR 5 Mio.

    Unternehmensgruppen

    Bei Unternehmensgruppen iSd § 9 KStG kann eine COVID-19-Rücklage ausschließlich auf Ebene des Gruppenträgers bezogen auf das zusammengefasste Gruppenergebnis berücksichtigt werden, welches mit 60% (bei Glaubhaftmachung) und 30% (ohne Glaubhaftmachung) gedeckelt ist. Zusätzlich ist eine betragliche Grenze der Covid-19-Rücklage von EUR 5 Mio für jedes Gruppenmitglied, inklusive Gruppenträger, vorgesehen.

    Rechtsnachfolge

    Der Verlustrücktrag stellt ein höchstpersönliches Recht da und kann nur von der Person, die den Verlust erlitten hat, geltend gemacht werden. Ausgenommen davon ist nur eine unentgeltliche Übertragung von Todes wegen auf den Erblasser, der den verlustverursachenden Betrieb zu Buchwerten übernommen hat. Im Rahmen einer Umgründung ist nach der VO eine steuersubjektübergreifende Übertragung des Verlustrücktrages nicht möglich. Die weiteren Entwicklungen hierzu sind freilich noch abzuwarten.

    Herabsetzung der Vorauszahlungen für 2019 (§ 5 VerlustberücksichtigungsVO)

    Liegen die Voraussetzungen für die Geltendmachung der COVID-19-Rücklage vor, können Vorauszahlungen an Einkommen- oder Körperschaftsteuer für 2019 mittels separatem Antrag nachträglich herabgesetzt werden. Dies soll eine liquiditätsmäßige Entlastung bereits vor der Veranlagung für das Wirtschaftsjahr 2019 gewährleisten. Die herabgesetzte Vorauszahlung hat die COVID-19-Rücklage zu berücksichtigen. 

    Verlustrücktrag (§§ 6-8 VerlustberücksichtigungsVO)

    Übersteigen die Verluste die COVID-19-Rücklage, können diese insoweit als („tatsächlicher“) Verlustrücktrag in das Jahr 2019 rückgetragen werden. In der Veranlagung 2018 kann dann jener Teil des (tatsächlichen) Verlustrücktrages, der im Jahr 2019 nicht genutzt werden konnte, sodann idH von maximal EUR 2 Mio berücksichtigt werden.

    Im Gegensatz zur COVID-19-Rücklage, die bereits vor Durchführung der Veranlagung 2020 erfolgen kann, kann der „tatsächliche“ Verlustrücktrag erst nach Durchführung der Veranlagung 2020 erfolgen. Darüber hinaus unterliegt der „tatsächliche“ Verlustrücktrag nur einer betraglichen Grenze, wohingegen die COVID-19-Rücklage einer prozentuellen Grenze unterliegt.

  • Konjunkturstärkungsgesetz 2020

    03.07.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 02/2020

    Allgemeines

    Am 23. Juni 2020 wurde der Entwurf zum KonStG 2020 zur Begutachtung veröffentlicht. Die finale Gesetzeswerdung bleibt deshalb abzuwarten. Schwerpunkte dieses Gesetzes sind ua ein Investitions- und Entlastungspaket für Unternehmen. Dabei sind auch Gesetzesänderungen geplant, die besondere Auswirkungen auf den Bereich Real Estate haben. Diese werden in der Folge im Überblick dargestellt.

    Beschleunigte Abschreibung auf Gebäude (§ 8 Abs. 1a, § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e und § 124b Z 357 EStG)

    Als konjunkturfördernde Maßnahme soll in § 8 Abs. 1a EStG für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen werden. Dies gilt auch für Gebäude, wenn diese nach dem 30. Juni 2020 im Privatvermögen angeschafft wurden und zu einem späteren Zeitpunkt ins Betriebsvermögen eingelegt werden. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, beträgt die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten das Dreifache des jeweiligen Prozentsatzes des Abs. 1 (7,5% bzw. 4,5%), im darauffolgenden Jahr das Zweifache (5% bzw. 3%). Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA regulär nach Abs. 1.

    Die Halbjahresabschreibungsregelung gemäß § 7 Abs. 2 ist nicht anzuwenden, sodass auch bei Anschaffung, Herstellung oder Einlage im zweiten Halbjahr der volle Jahres-AfA-Betrag aufwandswirksam ist.

    Eine vergleichbare Regelung soll zudem auch im außerbetrieblichen Bereich, dh bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, in § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG eingeführt werden, wonach im Jahr der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes ein AfA-Satz von 4,5%, im nächsten Jahr 3% und in den folgenden Jahren der reguläre AfA-Satz von 1,5% angesetzt werden kann.

    Verlustrücktrag (§ 124b Z 355 EStG und § 26c Z 76 KStG)

    Um die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise durch eine Ergebnisglättung steuerlich weiter abzufedern, soll zeitlich befristet die Möglichkeit eines Verlustrücktrags nach deutschem Vorbild vorgesehen werden. Der Verlustrücktrag soll grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen möglich sein wie der Verlustvortrag: Er soll für negative betriebliche Einkünfte zustehen, die ordnungsgemäß ermittelt worden sind. 

    Im Rahmen der Veranlagung des Jahres 2020 ist der höchstens für einen Verlustrücktrag in Frage kommende Betrag zu ermitteln, wobei ein Deckel in Höhe von fünf Millionen Euro vorgesehen werden soll. Dieser Betrag kann sodann mit den Einkünften des Jahres 2019 ausgeglichen werden. Da er dem als Sonderausgabe konzipierten Verlustvortrag vorgeht, muss er auf Ebene des Gesamtbetrags der Einkünfte ermittelt bzw. zum Abzug gebracht werden. Dazu ist eine Antragstellung, bezogen auf die Veranlagung 2019, notwendig.

    Kann der Verlustrücktrag nicht vollständig im Jahr 2019 genützt werden, soll auch für die Veranlagung 2018 ein Antrag ermöglicht werden, wobei bestimmte, noch durch eine Verordnung festzulegende Einschränkungen gelten sollen. Um den Verlustrücktrag auch in bereits rechtskräftig veranlagten Fällen sicherzustellen, soll eine Teilrechtskraftdurchbrechung im Wege eines rückwirkenden Ereignisses gemäß § 295a BAO vorgesehen werden. Zusätzlich soll auch die Möglichkeit geschaffen werden, bereits vor Abschluss der Veranlagung des Jahres 2020 einen Verlustrücktrag in den Vorjahren zu berücksichtigen. Der Verlustrücktrag soll natürlichen Personen und Körperschaften zustehen. 

    Dabei sollen Sonderregelungen bei Unternehmensgruppen nach § 9 KStG gelten. So soll nur der Gruppenträger den Verlustrücktrag beantragen können, während Körperschaften, deren Einkommen im Zuge der Veranlagung 2019 oder 2018 im Rahmen der Gruppenbesteuerung zugerechnet wurden, selbst keinen Verlustrücktrag beantragen können sollen. Die genaue Ausgestaltung des Verlustrücktrags bei Unternehmensgruppen soll ebenfalls noch durch eine Verordnung näher festgelegt werden.

  • Überarbeitete Richtlinie zum Fixkostenzuschuss

    03.07.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 02/2020

    Seit 20. Mai 2020 kann der Fixkostenzuschuss via FinanzOnline beantragt werden. Der Antrag ist bis spätestens 31. August 2021 einzubringen.

    Auf Basis des Erstantrags kann bis zu 50% der Förderung ausgezahlt werden (1. Tranche). Ab 19. August 2020 kann um die Auszahlung von weiteren 25% der Förderung angesucht werden (2. Tranche). Um den Rest der Förderung kann ab 19. November 2020 angesucht werden (3. Tranche). Liegen die qualifizierten Daten aus dem Rechnungswesen bereits bei Beantragung der 2. Tranche vor, kann der gesamte Fixkostenzuschuss bereits dann (ab 19. August 2020) beantragt werden.

    Die Gewährung der Förderung (die zumindest EUR 500 betragen muss) ist abhängig vom Ausmaß der Umsatzeinbußen und wird gestaffelt gewährt. 

    Bei Umsatzausfällen zwischen 

    • 40 bis 60% wird ein Ersatz von 25% der Fixkosten (max. EUR 30 Mio.),
    • 60 bis 80% wird ein Ersatz von 50% der Fixkosten (max. EUR 60 Mio.) und
    • 80 bis 100% wird ein Ersatz von 75% der Fixkosten (max. EUR 90 Mio.) gewährt.

    Anspruchsberechtigt sind alle Unternehmen, die durch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise im Zeitraum zwischen 16. März 2020 und 15. September 2020 Umsatzausfälle von mindestens 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. Innerhalb dieser Zeitspanne sind drei zeitlich zusammenhängende Monate als Betrachtungszeitraum wählbar. Die Höhe der Umsatzausfälle und der Fixkosten ist grundsätzlich durch einen Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Bilanzbuchhalter zu bestätigen. Dabei muss das Unternehmen einen Umsatzausfall durch die Ausbreitung von COVID-19 erleiden und zudem zumutbare Maßnahmen im Rahmen einer Gesamtstrategie gesetzt haben, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (Schadensminderungspflicht mittels ex ante Betrachtung). 

    Die zuschussfähigen Fixkosten umfassen u.a.:

    • Geschäftsraummieten und Pacht
    • betriebliche Versicherungsprämien
    • Zinsaufwendungen für Kredite und Darlehen, sofern diese nicht an verbundene Unternehmen als Kredite oder Darlehen weitergegeben wurden 
    • den Finanzierungskostenanteil von Leasingraten
    • betriebliche Lizenzgebühren
    • Aufwendungen für Strom, Gas und Telekommunikation
    • Wertverlust bei verderblicher oder saisonaler Ware
    • Personalaufwendungen, die ausschließlich für die Bearbeitung von krisenbedingten Stornierungen und Umbuchungen anfallen
    • einen angemessenen Unternehmerlohn
    • sofern ein Fixkostenzuschuss von weniger als EUR 12.000 beantragt wird: angemessene Steuerberatungs-, Wirtschaftsprüfungs- oder Bilanzbuchhalterkosten von höchstens EUR 500
    • Aufwendungen für sonstige vertraglich betriebsnotwendige Zahlungsverpflichtungen, die nicht das Personal betreffen

    Voraussetzung für die Beantragung ist, dass Standort und Geschäftstätigkeit des Unternehmens in Österreich liegen und betriebliche Einkünfte nach den §§ 21, 22 oder 23 des EStG erzielt werden. Da lediglich betrieblich veranlasste Fixkosten ersetzt werden gibt es keinen Ersatz für Kosten, die im Zusammenhang mit einer bloßen Vermögensverwaltung stehen. Für Kosten, die im Zusammenhang mit einer gewerblichen Vermietung oder gewerblichem Grundstückshandel angefallen sind, kann hingegen ein Fixkostenzuschuss beantragt werden.

    EY unterstützt Sie und Ihr Unternehmen sehr gerne bei der Berechnung, Beantragung und Bestätigung von Anträgen auf Fixkostenzuschuss.

    Die wichtigsten Fragen und Antworten sowie die Fixkostenzuschuss-Richtlinie finden Sie unter: https://www.bmf.gv.at/public/informationen/fixkostenzuschuss.html

  • Steuerplanung in Unternehmensgruppen während COVID-19

    03.07.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 02/2020

    Die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise sind aus bilanzieller Sicht wertbegründende Ereignisse im Jahr 2020. Eine Berücksichtigung in der Bilanzierung zu Abschlussstichtagen bis zum 31. Dezember 2019 wird aufgrund des Stichtagsprinzips daher als nicht zulässig erachtet.

    Vor diesem Hintergrund stehen Unternehmen vor der Herausforderung, wie die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise durch eine entsprechende Ergebnisglättung auch steuerlich abgefedert werden können. Der bereits geschilderte, seitens des Gesetzgebers geplante Verlustrücktrag kann dabei ein valides Instrument werden. Doch auch spezifisch im Jahr 2020 gibt es für Unternehmen und Unternehmensgruppen im Real Estate Bereich Gestaltungsmöglichkeiten, um eine solche steuerliche Ergebnisglättung zu erzielen. 

    Dies betrifft beispielsweise die Entscheidung, ob in 2019 erworbene Grundstücksgesellschaften bereits mit dem Wirtschaftsjahr 2020 als neue Gruppenmitglieder in eine Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG aufgenommen werden sollen. Abhängig vom steuerlichen Ergebnis der potenziellen neuen Gruppenmitglieder einerseits und der bestehenden Unternehmensgruppe andererseits, kann überlegt werden diese Gesellschaften nicht in 2020, sondern erst in Folgeperioden in die Unternehmensgruppe aufzunehmen. 

    So können zum einen Teilwertabschreibungen, die aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der COVID-19 Krise vorgenommen werden müssen, innerhalb der Unternehmensgruppe steuerlich (unter Berücksichtigung der Verteilung über 7 Jahre) berücksichtigt werden. Zum anderen können Verluste des Jahres 2020 auf Ebene der jeweiligen Grundstücksgesellschaften, nach späterer Einbeziehung in die Unternehmensgruppe, als Vorgruppenverluste zu 100% mit positiven Ergebnissen in Folgeperioden verrechnet werden. 

    Der Vorteil dabei ist, dass die Entscheidung über die Einbeziehung in eine Unternehmensgruppe nach § 9 KStG grundsätzlich erst gegen Jahresende erfolgen muss. Zu diesem Zeitpunkt sollten bereits validere Daten zu den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Krise auf die Ergebnisse bzw. Wertentwicklung der Grundstücksgesellschaft des Jahres 2020 vorliegen, als dies möglicherweise jetzt noch der Fall ist.

  • Gebührenfalle bei Liegenschaftsschenkung mit Vorbehaltsfruchtgenussrecht und AfA-Miete

    03.07.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 02/2020

    Das BFG (BFG 29. 10. 2019, RV/7102945/2018) veröffentlichte vor kurzem eine Entscheidung über die gebührenrechtliche Behandlung eines in der Praxis bedeutsamen Falls zur Vermögensnachfolge bei Immobilien. So wird im Zuge der Schenkung einer Immobilie an die nächste Generation häufig ein Vorbehaltsfruchtgenussrecht zugunsten des Geschenkgebers vereinbart. Um jedoch die steuerliche Wirksamkeit der Abschreibung sicherzustellen, wird zusätzlich regelmäßig die Verpflichtung zur Leistung einer Substanzabgeltung vertraglich fixiert. Dabei leistet der Fruchtgenussinhaber an den neuen Eigentümer der Immobilie eine Zahlung in Höhe der steuerlichen AfA („AfA-Miete“), diese AfA-Miete kann der Fruchtgenussinhaber von seinen laufenden Einkünften aus dem Fruchtgenussrecht steuerlich absetzen. Der Eigentümer der Immobilie kann die Einnahmen aus der AfA-Miete wiederum mit der tatsächlichen Abschreibung verrechnen, sodass bei diesem kein Gewinn entsteht.

    Mit der Schenkung einer inländischen Immobilie liegt aus grunderwerbsteuerlicher Sicht jedenfalls ein Vorgang gem § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG vor und es fällt somit zwingend GrESt an. Die GrESt ist dabei auf Basis des speziellen „Grundstückswerts“ im Sinne der Grundstückswertverordnung zu berechnen und unterliegt – je nach Höhe des Grundstückswerts – einem gestaffelten Steuersatz von 0,5%-3,5%. Nunmehr hat sich in der Finanzverwaltung in Gebührenprüfungen jedoch die Meinung herausgebildet (vgl zB Lattner/Themel, SWK 2019, 1095), dass es sich beim Vorbehalt des Fruchtgenussrechts um ein getrenntes Rechtsgeschäft von der Schenkung der Liegenschaft handelt. Dementsprechend wäre, zusätzlich zur GrESt, aufgrund der Einräumung des Fruchtgenussrechts eine Dienstbarkeitsgebühr iHv 2% des 9fachen Jahreswerts der AfA-Miete vorzuschreiben (§ 33 TP 9 GebG), weil die Afa-Miete als Gegenleistung für die Einräumung der Dienstbarkeit gewährt wird. Dieser Ansicht ist nun im Wesentlichen auch das BFG gefolgt.

    Dieses Rechtsansicht, die häufig eine beträchtliche Gebührenbelastung zur Folge hat, wird mit guten Gründen in der Fachliteratur kritisch hinterfragt (vgl etwa Pinetz/Schaffer, SWK 2019, 1088; Leyrer/Pinetz, SWK 2020, 839). Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass zivilrechtlich mit der Schenkung der Liegenschaft unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechts eine einheitliche Schenkung unter Auflage vorliegt. Die Auflage des Fruchtgenussrechts mindert zwar den objektiven Wert der Schenkung, es soll jedoch keine von der Schenkung losgelöste entgeltliche Einräumung einer Dienstbarkeit vorliegen, die zusätzlich zur GrESt auch eine Gebührenpflicht auslösen kann. Nachdem bislang jedoch keine höchstgerichtliche Rsp zu dieser Thematik besteht, darf diese potenzielle Gebührenfalle nicht vernachlässigt werden, bzw sollten allfällige steuer- und gebührenrechtlichen Konsequenzen vor Übertragung einer Liegenschaft näher geprüft werden.

  • VwGH zur Versagung der Rückerstattung von Grunderwerbsteuer VwGH 21.1.2020, Ra 2019/16/0220

    03.07.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 02/2020

    Nach § 17 Abs 1 Z 1 GrEStG führt die Rückgängigmachung eines Grundstücksverkaufes durch eine Vereinbarung oder die Ausübung eines Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts innerhalb von drei Jahren zum nachträglichen Wegfall der Grunderwerbsteuer. 

    Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH setzt eine (zur Abänderung der festgesetzten GrESt führende) Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs voraus, dass der Verkäufer jene Verfügungsmacht über das Grundstück wiedererlangt, die er vor Vertragsabschluss gehabt hat und frei über das Grundstück verfügen kann. Das ist gerade nicht der Fall, wenn die Auflösung des Vertrages bloß deshalb erfolgt, das Grundstück an einen im Vorhinein bestimmten neuen Käufer zu veräußern. Jedenfalls problematisch ist eine Rückgängigmachung des alten Vertrages und Abschluss eines neuen Vertrages „uno actu“.

    Im vorliegenden Sachverhalt erfolgte der Aufhebungsvertrag zwischen der Verkäuferin und einer Privatstiftung sowie der Abschluss des zweiten Kaufvertrags mit einer GmbH & Co KG, am selben Tag. Der zweite Kaufvertrag wurde von der Käuferin (KG) 2 Tage später unterschrieben.

    In Anwendung seiner bisherigen Rsp unterstrich der VwGH noch einmal deutlich die strengen Voraussetzungen des § 17 Abs 1 Z 1 GrEStG. Der VwGH stellte bezogen auf den konkreten Sachverhalt klar, dass der Verkäufer die volle Verfügungsmacht über sein Grundstück auch bei einer zeitlich versetzten Unterfertigung des neuen Kaufvertrags von einigen Tagen nicht wiedererlangt, wenn bereits im Zeitpunkt der Aufhebung des ersten Vertrages Einigkeit über die Veräußerung der Liegenschaft an den neuen Käufer herrscht. Bei ähnlich gelagerten Fällen stellt dies somit eine besondere Herausforderung für die Dokumentation dar.

  • BFG zu Rechtsgeschäftsgebühren bei nachträglichen Vertragsänderungen

    03.04.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2020

    Vereinbaren und beurkunden Mieter und Vermieter nachträglich Änderungen des bestehenden Mietervertrages, löst dies Bestandvertragsgebühr aus, wenn das vermietete Objekt in der Vergangenheit ursprünglich per Einzelrechtsnachfolge den Besitzer gewechselt hat (Asset Deal) und das Mietverhältnis dabei grundsätzlich ex lege gebührenfrei übergegangen ist. Die gilt auch dann, wenn im Rahmen dieser Zusatzvereinbarung Vertragsbestandteile abgeändert wurden (zB Kautionshöhe etc), welche für die Gebührenbemessung per se unbeachtlich wären. Die Befreiung nach § 21 GebG für Zusätze und Nachträge findet mangels Parteienidentität keine Anwendung, da der Vermieterwechsel im Wege der Einzelrechtsnachfolge stattgefunden hat (Asset Deal). Lediglich dann, wenn die Parteienidentität nur deshalb nicht besteht, weil sich Mieter oder Vermieter im Zuge einer Gesamtrechtsnachfolge geändert haben, wäre die Befreiung nach § 21 GebG anwendbar (etwa Verschmelzung oder Erbschaft). Der Eintritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters in Folge eines Asset Deals eines Unternehmens nach § 38 UGB ist nach Ansicht des BFG kein Fall der Gesamtrechtsnachfolge und berechtigt daher auch nicht für die Befreiung nach § 21 GebG.

    Insgesamt legt das BFG damit einen relativ strengen Maßstab an und ist zum Teil umstritten; es wurde auch eine außerordentliche Revision vor dem VwGH eingebracht, deren Ausgang freilich mittelfristig abzuwarten ist.

    Aktuell gehen wir aufgrund des allgemeinen Umfeldes (CoVid 19-Krise) davon aus, dass zahlreiche Mietverträge nachverhandelt und abgeändert werden. Wird dies entsprechend beurkundet, könnte dies auf Basis der vorliegenden BFG-Entscheidung ungewollt Rechtsgeschäftsgebühr auslösen, insbesondere wenn das Mietverhältnis zuvor ex lege im Rahmen eines gebührenfreien Asset Deals übergegangen ist. Fallspezifisch sollte daher im Vorfeld geprüft werden, ob Strategien zur Vermeidung von Rechtsgeschäftsgebühren anwendbar sind.

  • BMF-Information Vertragserrichtungs-Kosten und GrESt

    03.04.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2020

    Das BMF nennt erstmals explizit Kriterien, die für den Einbezug der Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage und somit für eine Erhöhung der GrESt sprechen.

    Laut § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist eine Gegenleistung alles, was ein Erwerber beim Kauf eines Grundstücks über den Kaufpreis hinaus aufwenden muss, um dieses zu erwerben. Vom Käufer übernommene sonstigen Leistungen, sowie Leistungen an Dritte werden auch als Gegenleistung angesehen. Zur Frage, inwiefern Vertragsverrichtungskosten zur Gegenleistung gehören, ist jeweils der konkrete Sachverhalt zu prüfen. Im Falle, dass beide Vertragsteile einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Abfassung einer Vertragsurkunde betrauen und somit gemäß § 869, § 1004 und § 1014 ABGB zu einer anteilsmäßigen Entlohnung verpflichtet sind, stellt die, auf den Verkäufer anteilsmäßige Kostenhälfte eine sonstige Leistung dar, wenn der Käufer die gesamten Kosten der Vertragserrichtung trägt. Dies entspricht auch der bislang geltenden herrschenden Ansicht in der Fachliteratur (vgl Ressler/Arnold in Arnold/Bodis, GrEStG (2018) § 5 Tz 127; Schaffer/Siller, in Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner, GrEStG (2016) § 5 Tz 255).

    Das BMF hat nun erstmals explizit Kriterien genannt, die gegen die Erteilung eines Auftrages zur Vertragserrichtung durch den Käufer und somit für den gänzliche Einbeziehung der Vertragserrichtungskosten sprechen, wie etwa:

    • mehrere gleichartige Kaufverträge für mehrere Kaufobjekte wurden von demselben Vertragserrichter erstellt
    • Käufer wird auf rechtlichen Vertreter des Verkäufers verwiesen, um einen bereits existierenden Vertragsentwurf zu unterzeichnen
    • Auftrag zur Vertragserrichtung durch den Käufer erfolgt erst im Zuge der Unterfertigung des Kaufvertrages oder im Kaufvertrag selbst
    • Bei zweisprachig verfasstem Kaufvertrag erfolgte der Auftrag zur Übersetzung durch den Käufer erst im Kaufvertrag selbst
    • Käufer ist vertraglich verpflichtet, die Kosten für die Vertragserrichtung an die Verkäuferin zu entrichten
    • Käufer erteilt im Kaufvertrag ausdrücklich seine Einwilligung zur Weitergabe seiner Daten an den Vertragsverfasser
    • Käufer wird erst im Zuge der Vertragsunterzeichnung über die Höhe der Vertragserrichtungskosten informiert
    • Kaufvertrag beinhält persönliche Daten zum Verkäufer, während Name des Käufers in einen Platzhalter eingetragen wird

    Sofern der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Kaufvertragserrichtung übernimmt, ist nunmehr verstärkt zu dokumentieren, ob der Auftrag zur Vertragserrichtung bereits durch den Verkäufer erfolgt ist oder nicht. Ist dies der Fall oder fehlt entsprechende Dokumentation, kann dies regelmäßig zu einer Erhöhung der GrESt-Bemessungsgrundlage führen.

    Die vollständige Information kann unter folgendem Link aufgerufen werden: https://portal.ksw.or.at/fileredirect/ext/?id=F7F7CBF66

  • VwGH zur Abschreibung von Mieterinvestitionen beim Mieter

    03.04.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2020

    Werterhöhende Investitionen des Mieters ins Mietgebäude, die freiwillig getätigt werden, fließen dem Vermieter mit Beendigung des Mietverhältnisses als Vorteil aus dem Mietverhältnis zu. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Mieterinvestition steht bis zur Kündigung des Mietvertrages dem Mieter zu, nach Kündigung dem Vermieter.

    Eine AfA ist dem Grunde nach stets nur vom wirtschaftlichen Eigentümer eines Wirtschaftsgutes vorzunehmen. Bei mieterseitig getätigten Investitionen (bspw Zwischenwände, Fußböden etc) ist dies indes weiterhin grundsätzlich der Vermieter als Liegenschaftseigentümer. Um eine steuerliche Gleichstellung von Investitionen des Eigentümers (Herstellungsaufwendungen) und des Mieters (nicht bloß Erhaltungsmaßnahmen) zu schaffen, wird dem Mieter als wirtschaftlichem Eigentümer einer (Mieter-) Investition der sofortige Abzug dieser Investition versagt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Mieter - durch Gesetz oder durch Vereinbarung - das Recht auf Entschädigung in Höhe des Restwertes der Einbauten bei Beendigung des Bestandverhältnisses oder auf Entfernung der Investitionen eingeräumt ist. Investitionen des Mieters sind demnach durch den Mieter auf die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens auf die voraussichtliche Mietdauer abzuschreiben. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, ist für die Abschreibung die (technische) Nutzungsdauer der Investition maßgebend. 

    Nicht geklärt wurde im vorliegenden Fall, ob eine Abschreibung für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung durch den Mieter vorgenommen werden kann, sobald dieser den Mietvertrag kündigt. Jedenfalls versagt wird dies, wenn dies bloß geplant ist, noch nicht jedoch umgesetzt.

  • Doppelbelastung ausländischer Immobilien Fonds

    03.04.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2020

    Ausschüttungen aus österreichischen Grundstückskapitalgesellschaften an ausländische Immobilienfonds unterliegen gemäß § 93 EStG und § 94 Z 10 EStG idR der KESt, wenn diese Ausschüttungen aus Gewinnen der laufenden Bewirtschaftung und nicht aus Veräußerungsgewinnen gespeist werden. Die KESt ist von der Grundstückskapitalgesellschaft einzubehalten und abzuführen.

    Gleichzeitig sieht § 99 Abs 1 Z 6 EStG iVm § 98 Abs 1 Z 5 lit d EstG vor, dass Einkünfte aus nicht öffentlich angebotenen Immobilienfonds von in Österreich beschränkt steuerpflichtigen Personen dann der Abzugsteuer unterliegen, wenn es sich dabei um Einkünfte aus in Österreich gelegen Immobilien handelt. Die Abzugssteuer ist nach herrschender Ansicht vom Immobilienfonds bzw. der Kapitalanlagegesellschaft des Fonds (oder eines vergleichbaren Rechtsträgers) einzubehalten und abzuführen. 

    Nicht eindeutig geklärt ist, ob auch Gewinnausschüttungen aus österreichischen Grundstückskapitalgesellschaften eine Abzugsteuerpflicht auslösen. Die daraus gegebenenfalls resultierende potentielle Doppelbelastung wird in der Fachliteratur zu Recht kritisiert. 

    Seit der Änderung des § 40 Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) durch das STS-Verbriefungsvollzugsgesetz im November 2018 ist uE eine Klarstellung erfolgt. Gewinnausschüttungen aus österreichischen Grundstückskapitalgesellschaften werden dem Auffangtatbestand des § 40 Abs 6 ImmoInvFG zugeordnet und in der Behandlung als Gewinnanteile (Dividenden) aus Aktien oder Anteilen an GmbHs iSd § 27 Abs 2 EStG von den unmittelbar aus den Immobilien resultierenden Einkünften entkoppelt. 

    Es sollten daher nur die Aufwertungs- und Bewirtschaftungsgewinne gem. § 14 Abs. 1 Z 1 und 2 ImmoInvFG aus österreichischen Immobilien der Abzugsteuer unterliegen. Diese Interpretation steht auch im Einklang mit den seitens des BMF in den Investment¬fondsrichtlinien 2018 zur Thematik gemachten grundsätzlichen Aussagen.

  • Haftung von Hausverwaltungen für Rechtsgeschäftsgebühren

    03.04.2020 | EY Real Estate Tax Short Cuts 01/2020

    Die 1%ige Rechtsgeschäftsgebühr für Bestandsverträge kann selbst errechnet werden und ist bis zum 15. des zweitfolgenden Kalendermonats an das Finanzamt abzuführen. In der Praxis wird diese Aufgabe häufig von den Hausverwaltungen als Bevollmächtigte übernommen. Dabei stellt sich für die Hausverwalter die Frage, in welchem Ausmaß die Hausverwalter von der Finanzbehörde in Form einer Haftung in Anspruch genommen werden können, wenn die Gebührenanzeige – zumindest nach Ansicht der Finanzbehörde - nicht korrekt erfolgt ist. In jüngerer Praxis handelt es sich oftmals um Fälle bei denen die Finanzbehörde wegen einem abweichenden Verständnis der Vertragsdauer von einer anderen Bemessungsgrundlage ausgeht: Im Gegensatz zur früheren Verwaltungspraxis hat sich die Rechtsprechung hierzu nämlich deutlich zum Nachteil des Steuerpflichtigen entwickelt; immer wieder kommt es daher vor, dass es im Zuge von Gebührenprüfungen zu nachträglichen Vorschreibungen kommt. Die Bemessungsgrundlage ist bei Verträgen auf bestimmte Dauer in der Praxis nämlich deutlich höher: Im Gegensatz zur unbestimmten Vertragsdauer bemisst sich die Gebühr nicht bloß vom Dreifachen des Jahreswertes der Miete sondern vom entsprechend Vielfachen Jahreswert nach Maßgabe der bestimmten Dauer (maximal 18fache).

    Primär kommen die Haftungsbestimmungen im Gebührengesetz in Betracht        (§ 3 Abs 4a und § 30 GebG). Eine bedingte Gebührenhaftung für die Hausverwaltung kommt demnach im Fall einer formal nicht korrekten Anzeige grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Hausverwaltung entweder den Mietvertrag verfasst oder im Namen eines der Gebührenschuldner (Vermieter oder Mieter) als Bevollmächtigte unterschreibt. Die Hausverwaltung haftet unseres Erachtens in solchen Fällen nur für die fristgerechte Entrichtung und die Anzeige der ermittelten Gebühr, nicht aber für die inhaltliche Richtigkeit der Berechnung. 

    Eine Ausfallshaftung nach den allgemeinen abgabenrechtlichen Bestimmungen   (§ 9 BAO), wonach die Hausverwaltung darüber hinaus bei Uneinbringlichkeit und bei schuldhafter Verletzung der abgabenrechtlichen Pflichten für die Abgabenschuld selbst haftet, ist in der Praxis nur eingeschränkt denkbar. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn die vertraglich auf die Hausverwaltung überbundene Verpflichtung zur Selbstberechnung tatsächlich schuldhaft unterlassen wird. Eine Haftung für eine abweichende Handhabung der Bemessungsgrundlage besteht uE indes nicht.