Ansatz fiktiver Anschaffungskosten für einen Gebäudeteil bei erstmaliger Nutzung zur Einkünfteerzielung

VwGH 27.05.2025, RO 2024/15/0018

Der VwGH beschäftigte sich in seiner Entscheidung vom 27.05.2025 mit der Frage, ob bei der Vermietung von Altvermögen ein Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG auch möglich ist, wenn nicht ein ganzes Gebäude, sondern nur eine einzelne Wohnung erstmals zur Einkünfteerzielung verwendet wird.

Das Finanzamt und in weiterer Folge auch das BFG kamen infolge einer Außenprüfung zum Ergebnis, dass der Ansatz von fiktiver Anschaffungskosten nur möglich sei, wenn ein ganzes Gebäude erstmals zur Einkünfteerzielung verwendet wird. Waren zu diesem Zeitpunkt bereits eine oder mehrere Wohneinheiten des Gebäudes vermietet, sei ein Ansatz fiktiver Anschaffungskosten nicht mehr zulässig. Die Absetzung für Abnutzung für ein Gebäude sei laut BFG grundsätzlich einheitlich für das gesamte Gebäude vorzunehmen.

In seiner Entscheidung erteilt der VwGH der Ansicht des BFG eine Absage. Denn obwohl § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG von „Grundstücken“ spricht, bezieht sich die Bestimmung nach Ansicht des VwGH nicht auf den Grund und Boden, sondern vorranging auf das Gebäude.

Dies begründet der VwGH mit dem systematischen Zusammenhang zu § 6 Z 5 lit c EStG, der für betrieblich genutzte Gebäude unstrittig bereits zwischen einzelnen Gebäudeteilen unterscheidet. Daher sei eine entsprechende Aufteilung gerechtfertigt. Auch wenn § 6 Z 5 lit c EStG von Gebäuden spricht, ist unstrittig, dass dieser auch auf Teile eines Gebäudes Anwendung findet, unabhängig von der Nutzung anderer Gebäudeteile. Des Weiteren begründet der VwGH seine Ansicht damit, dass auch in jenen Konstellationen, in denen ein Gebäude nur teilweise Altvermögen darstellt, zB wenn ein Stockwerk aufgestockt wird, eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen ist.