Betrugsbekämpfungsgesetz 2025: Neue Regeln für die Vermietung von Luxusimmobilien

Am 10.12.2025 wurde das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 im Nationalrat beschlossen. Ein zentraler Punkt betrifft die Änderung des Umsatzsteuergesetzes: Die Vermietung besonders repräsentativer Grundstücke für Wohnzwecke wird künftig zwingend unecht von der Umsatzsteuer befreit, ohne Recht auf Vorsteuerabzug. Damit wird die im Regierungsprogramm 2025–2029 vorgesehene Maßnahme „Abschaffung des Vorsteuerabzugs für Luxusimmobilien“ umgesetzt. Bisher unterlag die Vermietung von Wohnimmobilien unabhängig von deren Ausstattung dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.

Die neue Rechtslage

Die Neuregelung sieht vor, dass die Vermietung solcher Objekte zwingend umsatzsteuerfrei ist und ein Verzicht auf die Steuerbefreiung ausgeschlossen wird. Maßgeblich für die Einstufung als besonders repräsentatives Grundstück ist die Höhe der Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten, die mehr als Euro 2.000.000 betragen müssen. Bei der Beurteilung sollen sämtliche Kosten im räumlichen Zusammenhang, also auch Nebengebäude wie Garagen oder Gartenhäuser sowie sonstige Bauwerke wie Schwimmbäder, einbezogen werden. Darüber hinaus soll ein zeitlicher Zusammenhang gelten: Alle Kosten, die innerhalb von fünf Jahren ab Anschaffung oder Beginn der Herstellung anfallen, sollen zu berücksichtigen sein. Wird die Kostengrenze durch spätere Investitionen überschritten, soll die Steuerbefreiung rückwirkend eintreten, verbunden mit einer Vorsteuerberichtigung für bereits geltend gemachte Beträge. Bei Zinshäusern ist auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen, wobei die Gesamtkosten sachgerecht auf die Wohnnutzfläche aufzuteilen sind.

Übergangsregelung

Die Übergangsregelung soll klarstellen, dass die zwingend unecht befreite Vermietung nur für Umsätze gilt, die nach dem 31. Dezember 2025 ausgeführt werden. Eine weitere Voraussetzung soll sein, dass das Grundstück erst nach diesem Datum angeschafft oder hergestellt wurde. Für die Praxis bedeutet dies eine deutliche Einschränkung: Die Option zur Steuerpflicht für Luxusimmobilien soll entfallen, womit auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen wird. Bei Immobilien, die den Schwellenwert von 2 Millionen Euro knapp unterschreiten, sind künftige Investitionen sorgfältig unter Berücksichtigung der Kostengrenze sowie der Fünf-Jahres-Frist zu planen. Die Neuregelung wird damit eine grundlegende Systemänderung mit sich bringen, die sowohl für Investoren als auch für Vermieter im gehobenen Preissegment erhebliche Auswirkungen haben wird