VwGH zur Immobilienertragsteuer: Aufteilung des Veräußerungserlöses bei unterschiedlichen Widmungen

VwGH 05.03.2025, Ra 2023/15/0117

Der VwGH beschäftigte sich in seiner Entscheidung vom 05.03.2025 mit der Frage, ob bei gemischt gewidmeten Grundstücken Veräußerungserlöse bloß nach Flächenanteilen aufzuteilen sind und inwieweit das objektive Wertverhältnis der Grundstücksteile zu berücksichtigen ist. Die Entscheidung korrigiert damit die bisherige Sichtweise des BFG.

Ein ursprünglich als landwirtschaftliche Fläche gewidmetes Grundstück wurde im Jahr 2013 teilweise in Bauland umgewidmet. Im Jahr 2014 verkaufte ein Mitbeteiligter das 250 m² große Teilgrundstück, wovon 194 m² als Bauland und 56 m² als Freifläche gewidmet waren. Das Finanzamt beurteilte das Grundstück als einheitlich in Bauland umgewidmet und wendete nach § 30 Abs 4 Z 1 EStG 40 % des Erlöses als pauschalen Abzug der Anschaffungskosten, das heißt als Werbungskosten, an. Dieser kommt dann zur Anwendung, wenn eine Umwidmung nach dem 31.12.1987 erfolgt ist.

Der Mitbeteiligte erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde und forderte für den nicht umgewidmeten Teil, also die Freifläche, die 86 % Pauschale nach § 30 Abs 4 Z 2 EStG. Da der Baulandteil unter den Tatbestand des § 30 Abs 4 Z 1 EStG falle, sei auf diesen Teil die Pauschale für Anschaffungskosten von 40 % anzuwenden. Der Freilandteil hingegen erfülle die Voraussetzungen des § 30 Abs 4 Z 2 EStG, sodass für diesen ein Abzug von 86 % als Anschaffungskosten zulässig sei.

Das BFG gab der Beschwerde teilweise statt und teilte den Kaufpreis nach Flächenanteilen auf. Dagegen wurde eine Amtsrevision erhoben, der in weiterer Folge stattgegeben wurde. 

Nach Ansicht des VwGH ist, entgegen der Entscheidung des BFG, für die Aufteilung des Veräußerungserlöses nicht das flächenmäßige Ausmaß der einzelnen Grundstücksteile maßgeblich, sondern deren objektives Wertverhältnis. Der im Vergleich zum Grünland regelmäßig höhere Marktwert von Bauland wirkt wertsteigernd auch auf den Grünlandanteil, insbesondere wenn das Grundstück zu einem überdurchschnittlich hohen Preis (sogenannter "Liebhaberpreis") veräußert wird. Einzig eine Aufteilung des Gesamterlöses nach den jeweiligen Marktwertanteilen der Grundstücksteile sei daher sachgerecht. Eine bloß flächenproportionale Aufteilung würde der wirtschaftlichen Bedeutung der einzelnen Grundstücksteile nicht gerecht werden.