Comment produire une offre foncière et immobilière abordable malgré la spéculation et la rareté ?

Flambée des coûts de construction, spéculation foncière, hausse des coûts de construction, remontée des taux d’intérêt… Tous ces facteurs complexifient la réalisation de projets immobiliers abordables dédiés au développement des acteurs économiques d’un territoire. À cela s’ajoutent des normes environnementales de plus en plus exigeantes. Certes nécessaires, elles pèsent sur les bilans d’opération.

Quant aux pouvoirs publics – historiquement soutiens des opérations stratégiques pour un territoire –, eux-mêmes confrontés à des contraintes budgétaires de plus en plus fortes, ils se désengagent. Résultat : dans de nombreuses métropoles, un immobilier économique et créatif devient inaccessible pour une large partie des acteurs, les acteurs émergents notamment.

Dans ce contexte, comment produire une offre immobilière économique qui réponde aux besoins des acteurs économiques ? Et ce sans sacrifier la rentabilité des projets ni les impératifs environnementaux… Des solutions innovantes émergent pour réduire les coûts et imaginer des modèles économiques plus pérennes.

Intégrer verticalement la chaîne de valeur pour mieux maîtriser le coût du m² en sortie

Si la présence de nombreux intermédiaires – aménageurs, promoteurs, gestionnaires…  – augmente souvent le coût des loyers, certains acteurs adoptent une approche d’intégration verticale. En quoi consiste-t-elle ? Il s’agit de regrouper plusieurs étapes du processus immobilier pour réduire le prix du m² en sortie.

Acquisition du foncier : acheter en direct les terrains sans passer par des promoteurs ;

Construction ou rénovation : gérer la réalisation des projets immobiliers en interne ou avec des partenaires de long terme, plutôt que de sous-traiter à des entreprises qui pourraient ajouter des marges prohibitives ;

Exploitation et gestion des espaces : gérer les biens en tant que propriétaire-exploitant, pour un contrôle plus direct des coûts et une optimisation des services – de nature à créer une valeur importante pour les communs.

Les vertus de ce modèle ? D’une part, il limite les surcoûts liés à la spéculation foncière et à la multiplication des intermédiaires. D’autre part, il permet de proposer des loyers plus accessibles pour les utilisateurs finaux – jeunes entreprises, entrepreneurs sociaux ou artisans.

Les avantages d’une telle approche ? Outre la réduction des coûts et la mise à disposition de loyers maîtrisés, elle offre une conception du projet cohérente et flexible en termes de services. En clair, mieux concevoir des tiers-lieux – pour lesquels la valeur du commun prime sur celles des parties –, avec un réel savoir-faire à la clé. Une difficulté, cependant, du côté des foncières : bien maîtriser le modèle économique sur toute la chaîne en multipliant les métiers.

Mixer les usages pour répondre à des impératifs d’intérêt général

Les projets immobiliers à usages mixtes sont également prisés pour répondre aux défis urbains actuels. En combinant plusieurs types d'activités au sein d'un même espace – habitations, bureaux, commerces, loisirs, infrastructures publiques… –, ils répondent à la complexité des besoins de nos villes. Ils offrent une solution pour équilibrer les activités plus rentables – bureaux ou commerces –, avec des activités moins lucratives – logements sociaux ou services publics. En sorte de garantir un équilibre dans le développement urbain et une capacité à répondre aux enjeux d’intérêt général.

La valeur ajoutée de tels projets ? Répartir les coûts et créer des péréquations économiques. Les activités générant des revenus élevés – espaces commerciaux ou tertiaires – viennent soutenir les moins rentables, tels les logements sociaux. Cela permet de créer une sorte de péréquation financière : la rentabilité des uns compense les coûts des autres. Résultat : la viabilité financière des projets est assurée ; la mixité fonctionnelle et sociale préservée.

Associer différents usages sur un même site contribue également à stabiliser le marché foncier. Contrairement à des projets monofonctionnels parfois soumis à une spéculation exacerbée, la diversité des activités évite une hausse incontrôlée des prix. En sorte de renforcer la résilience du projet face aux fluctuations du marché.

La spéculation foncière est un défi pour le développement urbain. Elle restreint l'accès aux espaces économiques abordables, nuit à la diversification des activités. Mais des solutions existent pour stabiliser les prix et garantir un usage durable des terrains au service de l'intérêt général. Collectivités territoriales et acteurs privés ont un rôle essentiel à jouer pour les mettre en œuvre et en favoriser ainsi le développement.

Co-écrit par Matthieu Bonnary (Senior Manager EY) et Walid Benyoussef (Associé Consulting financement de projets)

Dans de nombreuses métropoles, la spéculation foncière est insoutenable si on veut continuer à produire des villes inclusives, durables et viables. La flambée des prix du foncier, alimentée par des investisseurs en recherche de rendements élevés, provoque une raréfaction des espaces accessibles, tant pour le logement que les activités économiques.

Les terrains destinés aux activités économiques à des prix abordables se raréfient : l'installation de petites entreprises et d'artisans est limitée, avec des effets de mitage et d’étalement urbain. Dans certaines zones industrielles proches des centres urbains, les prix du foncier ont doublé en une décennie. Pour des activités à faible marge¹, son accès est rendu impossible.

Les terrains destinés aux activités économiques à des prix abordables se raréfient : l'installation de petites entreprises et d'artisans est limitée, avec des effets de mitage et d’étalement urbain. Dans certaines zones industrielles proches des centres urbains, les prix du foncier ont doublé en une décennie. Pour des activités à faible marge², son accès est rendu impossible.

La raréfaction foncière – amplifiée par l’exigence légitime de limitation de l’artificialisation des sols – rend difficile la réindustrialisation de nos territoires. Ce serait même le premier facteur à limiter le développement des territoires…

Repenser la gestion du foncier urbain – sur toutes les échelles de temps – est un enjeu stratégique pour toute collectivité si elle veut continuer à faire du développement économique. Beaucoup ont expérimenté de nouveaux mécanismes de gestion du foncier. Mais ils peinent à se diffuser, alors que l’urgence s’accentue. Portage foncier non spéculatifs, dissociation de la propriété du sol et du bâti, engagement direct des collectivités locales… Des initiatives s'appuient sur différents modèles.

Passons en revue quelques-unes de ces initiatives inspirantes, publique ou privées, en commençant par un exemple hors de nos frontières.

Allemagne-Suisse, les fondations à but non lucratif pour porter du foncier économique

Ces structures acquièrent et gèrent des terrains pour faciliter l’implantation d’activités économiques ciblées. Objectif : les protéger de dynamiques spéculatives et les rendre accessibles à des initiatives de long terme, souvent à vocation sociale ou culturelle.

Ces fondations à but non lucratif, comme Trias en Allemagne ou Edith Maryon en Suisse, achètent des terrains ou des bâtiments afin de les retirer du marché spéculatif. Elles conservent la propriété des terrains à perpétuité. Leur destination économique est ainsi garantie et le foncier préservé de toute spéculation. Les fondations louent ensuite les terrains – sous forme de baux emphytéotiques de longue durée (jusqu'à 99 ans) – à des porteurs de projets (entreprises, associations, artistes, artisans), pour les faire bénéficier de loyers stables et prévisibles.

La fondation Trias cible des projets à fort impact social via des baux emphytéotiques. La redevance payée par les occupants est fixe, indépendante de l'évolution des prix du marché. La fondation Edith Maryon applique une stratégie similaire. Elle se concentre sur des projets à vocation sociale ou culturelle, permettant à des initiatives de se développer dans des environnements urbains en pleine mutation.

L’avantage de cette approche ? Sanctuariser un foncier stratégique, cibler des usages spécifiques pour les protéger des logiques de spéculation foncière. Mais la limite de ce type d’outils est vite atteinte : elle nécessite de mobiliser des fonds importants pour acquérir des fonciers stratégiques, avec à la clé une gouvernance robuste pour tenir les engagements.

Sanctuariser le foncier dans le patrimoine des collectivités

Flambée des prix fonciers oblige, les collectivités locales ont un rôle clé à jouer pour encadrer l’utilisation des terrains – prévenir leur acquisition par des investisseurs motivés par des bénéfices à court terme. Malgré les besoins financiers parfois urgents des collectivités, comme le désendettement, elles doivent éviter de céder des fonciers stratégiques. Adopter une approche plus durable permet de conserver le contrôle public de ces biens, tout en contribuant à stabiliser les prix et à un développement équilibré à long terme.

Pour une collectivité locale désireuse de promouvoir le développement de projets économiques tout en évitant les dérives spéculatives, les foncières publiques ou public-privé sont un outil puissant. Leur rôle ? Acquérir, gérer et valoriser des terrains publics de manière stratégique, en garantissant un usage conforme aux objectifs d’intérêt général de long terme.

La clé permettant aux foncières publiques d’empêcher la spéculation ? Conserver la propriété publique des terrains. Grâce à des baux à construction ou des baux emphytéotiques, la collectivité reste propriétaire du terrain : les opérateurs économiques peuvent exploiter les espaces pour leurs projets, sans devenir propriétaires du terrain lui-même. Cela évite la revente spéculative des terrains à des prix plus élevés, tout en permettant aux entreprises et aux industries de s’installer sur des terrains bien situés à des coûts raisonnables.

Illustration : le bail emphytéotique est utilisé pour conférer des droits réels aux opérateurs, permettant de construire et exploiter des projets sans transférer la pleine propriété du terrain. À la fin du bail
– généralement comprise entre 18 ans et 99 ans –, les constructions reviennent à la collectivité. Résultat : l'usage des terrains reste aligné sur les priorités publiques, même si des opérateurs privés sont impliqués dans le projet​. Le bail à construction fonctionne selon le même principe.

En maintenant la maîtrise du foncier, les collectivités locales s’assurent que les espaces destinés aux projets économiques soient utilisés de manière durable, en favorisant les initiatives locales.

Outil de développement économique, les baux de longue durée permettent à une collectivité de conserver son foncier stratégique. Elle peut orienter son usage vers les besoins du territoire et l’implantation d’entreprises locales. Pour l’essentiel, le risque économique est l’affaire de l’investisseur privé : il construit son outil productif sur le fondement de droits réels acquis, via à le bail à construction. La collectivité, elle, peut choisir de soutenir l’implantation via des redevances modérées ou l’octroi d’une garantie implicite en cas de résiliation anticipée du bail. De quoi faciliter la levée de dettes pour les investisseurs.

Co-écrit par Matthieu Bonnary (Senior Manager EY) et Walid Benyoussef (Associé Consulting financement de projets)