3^ème Baromètre Mondial de l’Attractivité des Quartiers d’Affaires : les géants urbains se réinventent

La 3ᵉ édition du Baromètre mondial de l’attractivité des quartiers d’affaires dresse un état des lieux des grandes tendances qui redéfinissent l’avenir de ces pôles économiques internationaux, en même temps qu'elle évalue 30 des plus importants d'entre eux en matière de puissance économique, de performance immobilière, d'attractivité des talents, de durabilité et d'innovation technologique.

Points clés :

• Malgré les vents contraires et les bouleversements nés de la pandémie, les grands quartiers d’affaires mondiaux font preuve de résilience. 63% des 250 acteurs interrogés les jugent « plus attractifs » en 2025 qu’en 2020.
• Quatre mégatendances redessinent l’avenir des grands quartiers d’affaires mondiaux. Chacune traduit des mutations démographiques, technologiques et environnementales profondes, qui transforment la manière dont les villes – et leurs cœurs économiques – fonctionnent, se transforment, créent de la valeur et de l’expérience.
• Les quartiers d’affaires historiques – en premier lieu desquels Midtown Manhattan et le Financial District de New York – font la course en tête au sein de notre classement mondial. S’ils conservent leur avance, le paysage mondial évolue, les quartiers d’affaires asiatiques poursuivent leur ascension et nos analyses pointent une aggravation des taux de vacance ou une faiblesse de l’investissement.

La 3^ème édition du Baromètre Mondial de l’Attractivité des Quartiers d’Affaires, réalisée par EY et le Urban Land Institute pour le Global Business Districts Innovation Club, évalue la vitalité, l’évolution et l’attractivité des 30 plus grands quartiers d’affaires de la planète, répartis dans 19 pays, sur l’ensemble des continents.

Elle s’appuie sur des analyses chiffrées, des regards d’experts et les contributions de plus de 250 professionnels, utilisateurs, architectes, promoteurs ou investisseurs.

Les résultats sont à la fois rassurants et instructifs. Ces grands quartiers d’affaires mondiaux n’ont pas seulement résisté aux bouleversements post-Covid, ils redéfinissent ce que signifie être un grand centre urbain vertical, dense et emblématique dans un monde transformé par le travail hybride, la révolution digitale et l’urgence climatique.

1 - Puissance et résilience face aux vents contraires

Pourquoi ? Cette confiance trouve sa source dans la puissance installée des carrefours économiques mondiaux que sont Manhattan (New York), Downtown Core (Singapour), Beijing CBD (Pékin), Marunouchi (Tokyo), mais aussi la City (Londres) et La Défense (Paris). Ces centres urbains majeurs forment un véritable cœur battant de l’économie mondiale, concentrant plus de 7 millions d’emplois, abritant le siège de 84 entreprises du Fortune Global 500 et générant 4 500 milliards de dollars de PIB par an. Ce leadership s’appuie sur des atouts structurels indiscutables : réseaux de transport, densité d’activités tertiaires et accès privilégié à un vivier de talents. Autant d’éléments qui les distinguent nettement des alternatives que sont les centres-villes historiques, les parcs d’affaires en périphérie ou des nouveaux espaces de travail à domicile nés avec la généralisation du télétravail.

La montée du travail hybride – qui s’étend aujourd’hui à deux jours par semaine en moyenne pour les employés des 30 plus grands quartiers d’affaires – accentue la pression concurrentielle et introduit de nouveaux défis. Selon CBRE, les surfaces de bureaux occupées ont diminué de 5 à 10 % depuis 2019. Cette contraction, accentuée par le ralentissement économique, l’inflation et les incertitudes géopolitiques, a fait de l’immobilier un levier majeur d’économies pour les entreprises. En Europe et aux États-Unis, 60 % des sociétés prévoient encore de réduire leur empreinte immobilière d’ici trois ans.

2 - Quatre mégatendances structurent le futur des grands quartiers d’affaires mondiaux

Au-delà des tensions immédiates, le rapport met en lumière quatre mégatendances qui redessinent l’avenir des grands quartiers d’affaires mondiaux. Chacune traduit des mutations démographiques, technologiques et environnementales profondes, qui transforment la manière dont les villes – et leurs cœurs économiques – fonctionnent, se transforment, créent de la valeur et de l’expérience.

Mégatendance #1 – Priorité talents

76 % des dirigeants positionnent l’attractivité des talents comme la priorité N°1 pour le choix d’un quartier d’affaires. Ceux-ci doivent désormais être des alliés des entreprises afin de les aider à les séduire et à retenir leurs salariés. A l’investissement constant dans les transports, dans la technologie, dans l’attractivité ou la sécurité des lieux s’ajoutent des problématiques nouvelles telles que le logement que 46 % des dirigeants interrogés citent désormais comme un enjeu prioritaire.

Les préoccupations sortent de l’immeuble et se déplacent aussi sur le terrain de l’expérience urbaine : la vitalité et la qualité des services deviennent désormais des prérequis. Au sein de notre enquête, la capacité à façonner un environnement vivant s’impose comme la deuxième priorité pour maintenir la compétitivité et l’attractivité des quartiers d’affaires au cours des prochaines années. Seuls ceux capables d’offrir une véritable diversité d’usages – espaces verts, commerces, culture, loisirs – et d’améliorer la qualité de l’environnement urbain sauront encore séduire entreprises, salariés et investisseurs. À défaut de renouvellement, lequel suppose de trouver et mobiliser les financements nécessaires, les grands quartiers d’affaires mondiaux risquent d’être supplantés, parfois même localement, par des pôles plus petits, plus agiles et mieux intégrés à la vie urbaine.

Mégatendance #2 – L’inévitabilité du premium

La question de la juste valeur s’impose désormais au cœur des réflexions immobilières : 40 % des dirigeants interrogés la citent aujourd’hui comme priorité, soit 14 points de plus qu’en 2020 ! Architecture verticale et iconique, offre de grands plateaux tertiaires, visibilité de l’adresse, comment justifier le coût du prestige et de la hauteur dans une période de réduction des coûts et de transformation des besoins ?

Une double voie : celle de l’urbanisme, là encore, mais aussi celle de la qualité. Notre enquête montre que les immeubles et quartiers de très grande qualité – les plus accessibles, récents, équipés en matière de confort, de technologie et de performance énergétique – continuent d’attirer les entreprises. Au contraire, ceux qui laissent l’obsolescence s’installer ou ne parient pas assez sur la mixité d’usage peinent à trouver preneur et maintenir leur rang dans nos classements.

Mégatendance #3 – La double rôle de la technologie

La technologie s’impose désormais comme un pilier central des grands quartiers d’affaires mondiaux. D’abord parce qu’elle est un levier opérationnel majeur pour les aménageurs, les constructeurs et les gestionnaires de ces grands ensemble afin de concevoir plus vite, avec une empreinte environnementale réduite, mais aussi pour mieux comprendre et piloter les millions de flux qui les traversent.

Par ailleurs, les entreprises souhaitent que ces lieux soient aussi des lieux d’innovation. 42 % des répondants soulignent la nécessité d’un dialogue renforcé entre la recherche, les universités et les entreprises au sein même des quartiers d’affaires. Et 27 % estiment que les initiatives liées à l’intelligence artificielle seront déterminantes pour y parvenir.

Mégatendance #4 – La complexité de la durabilité

La durabilité s’est imposée au cœur de l’agenda des grands quartiers d’affaires mondiaux. L’enquête identifie trois leviers prioritaires pour accélérer la transition : le développement des mobilités bas-carbone (54 %), la rénovation énergétique des bâtiments existants (49 %) et le déploiement d’espaces verts (46 %).

À l’avenir, le succès reposera sur la capacité des quartiers d’affaires à intégrer pleinement les enjeux climatiques dans leur planification, leurs investissements et leur gouvernance. Cependant, le fossé entre les ambitions et les actions demeure profond : moins de 10 % des dirigeants estiment que ces lieux sont en bonne voie pour faire face aux risques climatiques.

3 - 30 grands quartiers d’affaires mondiaux passés au crible de la data

Ces mégatendances se reflètent dans les 2 400 indicateurs et les huit catégories ayant servi à évaluer la performance et l’attractivité de 30 grands quartiers d’affaires mondiaux.

Les sites historiques, massifs et fondateurs du concept même de quartier d’affaires font la course en tête. New York domine le classement mondial (Midtown N°1 et Financial District N°2), suivi par Tokyo Marunouchi (N°3), Paris La Défense (N°4) et la City de Londres (N°5). S’ils conservent leur avance, le paysage mondial évolue et nos analyses pointent une aggravation des taux de vacance ou une faiblesse de l’investissement.

Les grands quartiers d’affaires asiatiques poursuivent leur ascension : Pékin, Singapour et Séoul s’imposent dans le top 10, reflet du poids économique croissant du continent, mais aussi des difficultés rencontrées par les grands quartiers d’affaires nord-américains et européens.

En Amérique du Nord, la solidité new-yorkaise contraste avec les performances mitigées d’autres quartier tels que Los Angeles ou de San Francisco, confrontés à la vacance et aux enjeux de sécurité. Le taux de vacance moyen au sein des grands quartiers d’affaires nord-américains est désormais près de trois fois supérieur à celui observé en Asie.

En Europe, le classement et la trajectoire des grands quartiers d’affaires traduisent la perte de compétitivité du continent. Les six principaux quartiers européens accueillent 2,5 fois moins de sièges du Fortune Global 500 que leurs homologues asiatiques. En 2024, les volumes qui s’y sont investis sont inférieurs de 60% à ceux observés en Asie, un renversement complet par rapport à 2020. Néanmoins, c’est aussi en Europe, notamment à Francfort ou à Amsterdam, qu’on constate le plus d’efforts pour y accélérer la transition environnementale.

De nouveaux quartiers d’affaires émergent : DIFC (Dubaï) et KAFD (Riyad) s’imposent au Moyen-Orient, soutenues par une conjoncture économique favorable. En Inde, Outer Ring Road (Bangalore) et BKC (Mumbai), pourraient incarner la prochaine génération de grands quartiers d’affaires mondiaux, dans laquelle on trouvera sans doute ceux de Johannesburg, Sao Paulo ou de Casablanca.

Vers une nouvelle définition du grand quartier d’affaires mondial

Ces 30 quartiers d’affaires mondiaux demeurent des pièces maîtresses de l’économie urbaine internationale. Leur capacité à innover, à devenir des lieux de vie et à intégrer la durabilité déterminera non seulement leur place dans les années à venir, mais aussi l’évolution même de ce rapport.

La performance du quartier d’affaires de demain ne se mesurera plus seulement à sa skyline ou à la présence de grandes entreprises, mais à sa contribution plus large à la société et aux territoires qui les entourent. Ce sera un lieu où croissance et responsabilité environnementale avanceront de concert, où la technologie servira le quotidien, où la mobilité sera fluide et intégrée, et où la frontière entre espaces de travail et lieux de vie deviendra de plus en plus poreuse.

Ce qu'il faut retenir

Cinq ans après que la pandémie de Covid-19 a profondément bouleversé les modes et lieux de travail, les grands quartiers d’affaires mondiaux – que sont Manhattan (New York), la City (Londres), la Défense (Paris) ou Marunouchi (Tokyo) – continuent de former les véritables cœurs battants de l’économie mondiale, concentrant plus de 7 millions d’employés et abritant le siège de 84 entreprises du Fortune Global 500. La décennie à venir les verra évoluer vers de véritables « Central Social Districts », des espaces inclusifs et multifonctionnels, mêlant travail, logement, culture, loisirs et résilience climatique.