Baromètre Mondial 2025 de l’Attractivité des Quartiers d’Affaires : « les géants urbains se réinventent »

EY dévoile les résultats de la 3e édition du Baromètre Mondial de l’Attractivité des Quartiers d’Affaires, réalisée en collaboration avec le Urban Land Institute (ULI), pour le Global Business Districts Innovation Club. Ce classement international, basé sur l’analyse de 2 400 données et une enquête mondiale auprès de 250 professionnels du secteur, évalue la performance des 30 plus grands quartiers d’affaires mondiaux selon 8 dimensions clés. Cette édition met également en lumière quatre tendances majeures qui dessinent les défis et perspectives de ces pôles économiques mondiaux.

30 Quartiers d’Affaires Mondiaux (QAM) ont été sélectionnés, situés dans des métropoles de plus de 2 millions d’habitants, marquées par la grande concentration de sièges sociaux internationaux, de services financiers et d’institutions. Répartis dans 19 pays, ces QAM ont été analysés à travers 2 400 données couvrant 8 catégories : conditions macroéconomiques du pays et du territoire, proximité des marchés et des clients, concentration et qualité des talents, influence internationale des acteurs et activités, qualité et quantité de l’offre immobilière, services urbains, activités et infrastructures innovantes et équipements énergétiques/stratégie de durabilité.

La situation 2025 des Quartiers d’Affaires Mondiaux : les chiffres clés

• 63 % des répondants (architectes, aménageurs, développeurs, investisseurs, promoteurs, utilisateurs) jugent les QAM plus attractifs en 2025 qu’en 2020, ce qui souligne leur rôle continu en tant que centres stratégiques de la vie économique, de l’investissement immobilier et de l’armature urbaine des mégapoles dans lesquelles ils sont situés.
• Les 30 QAM du panel génèrent un PIB annuel de 4 500 milliards de dollars, accueillent 84 sièges d’entreprises du Fortune Global 500 et emploient plus de 7 millions de salariés, sur une surface totale de 126 millions de m².
• 44 % des dirigeants interrogés sont « tout à fait d’accord » pour dire que les QAM sont des lieux privilégiés pour que les entreprises restent « connectées à leurs clients, à leurs partenaires et leurs marchés » et 39 % estiment qu’ils « offrent un avantage stratégique pour attirer et retenir les meilleurs talents ».
• Néanmoins, on ne peut ignorer que ces grandes concentrations de bureaux sont particulièrement touchées par l’explosion du travail hybride (3,4 jours de présence seulement dans les QAM), l’inflation, le ralentissement économique et donc la réduction des surfaces depuis 2020 : après une diminution d’environ 10% depuis 2020, 60 % des sociétés prévoient encore de réduire leur empreinte immobilière d’ici trois ans.
• Et moins d’un dirigeant sur cinq considère aujourd’hui que « le prix payé par les entreprises pour s’implanter dans ces lieux est réellement proportionné à la valeur offerte ».

Classement 2025 : les grands quartiers historiques dominent toujours le classement, mais l’Asie est en forte ascension

• Les sites historiques, massifs et fondateurs du concept même de quartier d’affaires font la course en tête. New York domine le classement mondial (Midtown N°1 et Financial District N°2), suivi par Tokyo Marunouchi (N°3), Paris La Défense (N°4) et la City de Londres (N°5). S’ils conservent leur avance, le paysage mondial évolue et nos analyses pointent une aggravation des taux de vacance ou une faiblesse de l’investissement.
• Les grands quartiers d’affaires asiatiques poursuivent leur ascension : Pékin, Singapour et Séoul s’imposent dans le top 10, reflet du poids économique croissant du continent, mais aussi des difficultés rencontrées par les grands quartiers d’affaires nord-américains et européens.
• En Amérique du Nord, la solidité new-yorkaise contraste avec les performances mitigées d’autres quartier tels que Los Angeles ou de San Francisco, confrontés à la vacance et aux enjeux de sécurité. Le taux de vacance moyen au sein des grands quartiers d’affaires nord-américains est désormais près de trois fois supérieur à celui observé en Asie.
• En Europe, le classement et la trajectoire des grands quartiers d’affaires traduisent la perte de compétitivité du continent. Les six principaux quartiers européens accueillent 2,5 fois moins de sièges du Fortune Global 500 que leurs homologues asiatiques. En 2024, les volumes qui s’y sont investis sont inférieurs de 60% à ceux observés en Asie, un renversement complet par rapport à 2020. Néanmoins, c’est aussi en Europe, notamment à Francfort ou à Amsterdam, qu’on constate le plus d’efforts pour y accélérer la transition environnementale.
• De nouveaux quartiers d’affaires émergent : DIFC (Dubaï) et KAFD (Riyad) s’imposent au Moyen-Orient, soutenues par une conjoncture économique favorable. En Inde, Outer Ring Road (Bangalore) et BKC (Mumbai), pourraient incarner la prochaine génération de grands quartiers d’affaires mondiaux, dans laquelle on trouvera sans doute ceux de Johannesburg, Sao Paulo ou de Casablanca.

Quatre mégatendances structurent le futur des quartiers d’affaires mondiaux

Mégatendance #1 – Priorité talents

• 76 % des dirigeants positionnent l’attractivité des talents comme la priorité N°1 pour le choix d’un quartier d’affaires, qui ne sont plus seulement des producteurs de surfaces tertiaires, mais des alliés des entreprises afin de les aider à les séduire et à retenir leurs salariés.
• A l’investissement constant dans les transports, dans la technologie, dans l’attractivité ou la sécurité des lieux s’ajoutent des problématiques nouvelles telles que le logement que 46 % des dirigeants interrogés citent désormais comme un enjeu prioritaire.
• Les préoccupations sortent de l’immeuble et se déplacent aussi sur le terrain de l’expérience urbaine : la vitalité et la qualité des services deviennent désormais des prérequis. Seuls les quartiers d’affaires capables d’offrir une véritable diversité d’usages – espaces verts, commerces, culture, loisirs – sauront encore séduire entreprises, salariés et investisseurs. À défaut de renouvellement, les grands quartiers d’affaires mondiaux risquent d’être supplantés, parfois même localement, par des pôles plus petits, plus agiles et mieux intégrés à la vie urbaine.

Mégatendance #2 – L’inévitabilité du premium

• La question de la juste valeur s’impose désormais au cœur des réflexions immobilières : 40 % des dirigeants interrogés la citent aujourd’hui comme priorité, soit 14 points de plus qu’en 2020 !
• Architecture verticale et iconique, offre de grands plateaux tertiaires, visibilité de l’adresse, comment justifier le coût du prestige et de la hauteur dans une période de réduction des coûts et de transformation des besoins ?  Une double voie : celle de l’urbanisme, là encore, mais aussi celle de la qualité.
• Notre enquête montre que les immeubles et quartiers de très grande qualité – les plus accessibles, récents, équipés en matière de confort, de technologie et de performance énergétique – continuent d’attirer les entreprises. Au contraire, ceux qui laissent l’obsolescence s’installer ou ne parient pas assez sur la mixité d’usage peinent à trouver preneur et maintenir leur rang dans nos classements.

Mégatendance #3 – La double rôle de la technologie

• La technologie s’impose d’abord comme un levier opérationnel majeur pour les aménageurs, les constructeurs et les gestionnaires de ces grands ensembles afin de concevoir plus vite, avec une empreinte environnementale réduite, mais aussi pour mieux comprendre et piloter les millions de flux qui les traversent.
• Par ailleurs, les entreprises souhaitent désormais que ces lieux de bureaux soient aussi des lieux d’innovation.
• 42 % des répondants soulignent la nécessité d’un dialogue renforcé entre la recherche, les universités et les entreprises au sein même des quartiers d’affaires. Et 27 % estiment que les initiatives liées à l’intelligence artificielle seront déterminantes pour y parvenir.

Mégatendance #4 – La complexité de la durabilité

• La durabilité s’est imposée au cœur de l’agenda des grands quartiers d’affaires mondiaux. L’enquête identifie trois leviers prioritaires pour accélérer la transition : le développement des mobilités bas-carbone (54 %), la rénovation énergétique des bâtiments existants (49 %) et le déploiement d’espaces verts (46 %).
• À l’avenir, le succès reposera sur la capacité des quartiers d’affaires à intégrer pleinement les enjeux climatiques dans leur planification, leurs investissements et leur gouvernance.
• Cependant, le fossé entre les ambitions et les actions demeure profond : moins de 10 % des dirigeants estiment que ces lieux sont en bonne voie pour faire face aux risques climatiques.