Umowa najmu i dzierżawy a sprzedaż przedmiotu umowy w postępowaniu egzekucyjnym

Jeśli taka umowa była zawarta na czas oznaczony, dłuższy niż dwa lata, nabywca może złożyć wypowiedzenie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Uprawnienie to przysługuje niezależnie od tego, czy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz niezależnie od tego, czy nieruchomość została już wydana najemcy lub dzierżawcy.

W przypadku innych umów najmu i dzierżawy zastosowanie będą miały przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Oznacza to, że umowę zawartą na czas oznaczony krótszy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Z kolei umowę najmu lub dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony nabywca może wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych. Jeśli umowa nie precyzuje terminu wypowiedzenia, wówczas nabywca może wypowiedzieć ją w następujący sposób:

• w przypadku najmu, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płacony miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód,
• w przypadku dzierżawy natomiast, przy braku postanowień umownych w tym zakresie, na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Najemcy i dzierżawcy nieruchomości są w pozornie dobrej sytuacji. Ich umowy nie wygasną od razu, ale istnieje możliwość, że nabywca skorzysta ze swojego uprawnienia w zakresie wypowiedzenia ww. umów. Wówczas najemca lub dzierżawca będą musieli zakończyć korzystanie z nieruchomości.

Egzekucja z ruchomości

Umowa najmu czy dzierżawy ruchomości bywa stosowana najczęściej w odniesieniu do pojazdów lub specjalistycznego sprzętu umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej – wyposażenia biura czy maszyn.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 879 KPC, każdy kto nabywa rzecz ruchomą na podstawie przepisów dotyczących sprzedaży egzekucyjnej, staje się jej właścicielem bez żadnych obciążeń, nie jest przy tym wymagana dobra wiara nabywcy. Mamy tutaj do czynienia z tzw. nabyciem pierwotnym, czyli takim, w którym nabywamy dany przedmiot w oderwaniu od praw poprzedniego właściciela, a także praw osób trzecich.

W doktrynie i orzecznictwie możemy spotkać dużo mniej popularny pogląd, zgodnie z którym do nabycia rzeczy ruchomej w toku egzekucji należy stosować zasady ogólne dotyczące dobrej i złej wiary nabywcy. Zgodnie z nimi, w przypadku istnienia złej wiary u nabywcy, prawa osoby trzeciej, obciążające rzecz nie wygasają. Prawa te wygasną dopiero wtedy, gdy nabywca będzie działał w dobrej wierze. Stosując ten pogląd w praktyce prawdopodobnie rzadko mielibyśmy sytuację, w której nabywca byłby w dobrej wierze, przy założeniu zachowania należytej staranności. Przyjmując literalne brzmienie przepisów kodeksu cywilnego w oderwaniu od reguły określonej w art. 879 KPC, umowy najmu lub dzierżawy nadal by trwały, podobnie jak w przypadku nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, za przeważający uznaje się pogląd, zgodnie z którym najem i dzierżawa rzeczy ruchomych wygasa, jeśli dojdzie do ich sprzedaży w toku sprzedaży egzekucyjnej. Ustawodawca nie objął umów, których przedmiotem są ruchomości, taką samą ochroną jak w przypadku umów odnoszących się do nieruchomości. 

Podsumowanie

Niezależnie od tego, czy w egzekucji sprzedawane są nieruchomości czy ruchomości wydzierżawiającego lub wynajmującego, sytuacja najemcy i dzierżawcy nie jest zbyt komfortowa. W przypadku nieruchomości, pomimo braku wygaśnięcia najmu/dzierżawy, należy liczyć się z tym, że umowy te mogą zostać wypowiedziane przez nowego właściciela. W przypadku ruchomości najemca i dzierżawca tracą swoje prawa, gdyż wygasa umowa obejmująca ruchomość, z której korzystają.