Panorama de l’immobilier et de la ville – 9e édition – 2025

EY et la Fondation Palladio dévoilent les résultats 2025 de leur baromètre d’impact global sur l’industrie de la ville en France. Au-delà des tensions économiques persistantes et de la transformation écologique qui s’impose à tous, cette édition 2025 met l’accent sur un angle souvent négligé, les engagements sociétaux de la filière : faire de la ville un espace habitable, vivable et inclusif.

Les 4 dimensions du Panorama 2025

Le Panorama de l’immobilier et de la ville, publié par EY et la Fondation Palladio depuis 2015, évalue de manière indépendante l’impact de la filière sur notre économie, notre tissu social, notre empreinte environnementale et, de manière appuyée cette année, le bien vivre des Français.

Ce Panorama est devenu un cadre de référence pour la filière et un pilier de l’action de la Fondation Palladio qui a entrepris, il y a environ dix ans, de mieux comprendre sa valeur économique, son profil social et sa réponse aux besoins primaires des habitants et usagers.

En 2025, entre crise économique et pression écologique, la filière immobilière est sous tension. La hausse des taux d’intérêt initiée depuis 2022, l’inflation persistante et l’incertitude économique et géopolitique ont mis à mal une partie du secteur ; tandis que les exigences environnementales et les transformations sociétales bouleversent les pratiques. Si les ambitions en matière de réponse à la crise du logement, de ville inclusive ou de transition bas carbone se précisent, les moyens – réglementaires, techniques et financiers - peinent à suivre. Derrière cette complexité, un constat : la filière n’est pas qu’un moteur économique et social, c’est aussi un acteur central et indispensable pour le mieux vivre des Français – un rôle encore trop peu reconnu, qu’il devient urgent d’assumer pleinement car il constitue la raison d’être du secteur.

Entre ralentissement de l’activité et contraction des investissements, le secteur souffre d’une crise économique qui perdure voire s’intensifie

L’immobilier demeure la première filière industrielle française (10,2% du PIB français), mais sa valeur ajoutée a chuté en 2024 (- 1,2% vs. 2023) alors même que le PIB français augmentait de 1,1%.

Certains dirigeants anticipent un prolongement de la crise jusqu’en 2027, en lien avec l’attentisme et le ralentissement des projets dans la période précédant les élections municipales, tandis que d’autres voient des opportunités dès 2024, notamment dans les secteurs de l’ingénierie et de l’architecture.

Les classes d’actifs les plus impactés restent les bureaux (19 % de confiance), les logements neufs (21 %) et les équipements publics (28 %). En revanche, certains segments résistent mieux à cette conjoncture difficile, comme les résidences services, l’immobilier de santé, les data centers, la logistique et l’hôtellerie.

L’innovation apparaît comme un levier essentiel pour surmonter la crise et transformer le secteur, mais elle reste inégalement déployée au sein de la filière. Dans ce contexte, les acteurs de la PropTech ont levé environ 3 Mds€ en Europe en 2024, selon les données d’Axeleo Capital.

Malgré la crise, les dirigeants rappellent l’enjeu de renforcer la diversité des parcours et compétences au sein du secteur

La filière, non délocalisable par nature, employait 2,4 millions de Français en 2024 sur tout le territoire national. Les effectifs ont cependant diminué de 1,3% entre 2023 et 2024, avec une baisse plus soutenue dans la promotion immobilière (-5,1%) et la commercialisation (-3,5%). Le T1 2025 laisse cependant entrevoir une amélioration.

Dans un contexte économique incertain, les entreprises demeurent prudentes en matière de recrutement (58 % d’intentions de recrutement à 3 ans). Les collaborateurs les plus expérimentés sont particulièrement touchés, souffrant d’un niveau d’embauche au plus bas.

Malgré l’intérêt affiché par les dirigeants pour le développement des compétences, les actions de formation ont marqué un ralentissement (-7 points par rapport à l’enquête précédente). Toutefois, les stagiaires et alternants disent avoir bénéficié d’une expérience collaborateur globalement très positive en 2024.

L’inclusion demeure un enjeu central pour la filière, qui s’efforce de promouvoir la diversité et de renforcer son rôle d’ascenseur social.

Les professionnels poursuivent également leurs actions en faveur d’une meilleure parité au sein des équipes. Si la profession ne compte aujourd’hui qu’un quart de femmes, près d’un poste de management sur deux (44 %) est en revanche occupé par une femme. Mais la question de la représentativité des femmes aux plus hauts postes reste cruciale. L’Observatoire de la Charte de la Parité dans l’Immobilier observe en effet une contraction de la part des femmes dans les instances dirigeantes (de 39 % en 2021 à 37,7 % en 2023).

Les enjeux environnementaux demeurent cruciaux, alors que la filière se heurte à un mur réglementaire et financier

La baisse des émissions liées aux usages stagne (-1 % en 2024, selon le Citepa), ce qui s’explique à la fois par l’incertitude politique et l’épuisement progressif des leviers les plus simples à activer. Les réformes des dispositifs d’aide laissent également entrevoir un coup d’arrêt dans le rythme des rénovations.

La filière rencontre aussi des difficultés à mettre en œuvre l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (dépassement de +35 % par rapport à l’objectif en 2023 d’après les évaluations du CEREMA), et les acteurs évoquent des injonctions parfois contradictoires et difficilement conciliables à ce sujet, entre besoins croissants de logements et limitation stricte des développements fonciers.

Malgré cette complexité réglementaire et le coût de l’adaptation, les acteurs de la filière ne renoncent pas à leurs ambitions en matière de transition.

Les investissements climat, portés par l’ensemble des acteurs publics et privés, progressent aussi de manière continue (50 Mds€ en 2023, selon les données d’I4CE) afin de financer la performance énergétique du neuf et la rénovation des logements et bâtiments tertiaires.

La filière doit répondre à trois grandes priorités pour le mieux vivre des Français : créer une ville habitable, viable, inclusive

L’enquête auprès des dirigeants et des étudiants indique que 3 grandes priorités sociétales sont suivies et en partie accomplies.

Une ville habitable : la croissance démographique alimente une forte demande de logements adaptés. En France, malgré une « satisfaction résidentielle » supérieure à la moyenne européenne, des défis persistent : l’accessibilité locative et la qualité des logements restent insuffisantes, notamment pour les ménages vulnérables et les personnes âgées. Densifier les villes, intensifier les usages et adopter des modèles de construction innovants apparaissent comme des pistes pour répondre à ces besoins.

Une ville vivable : les villes françaises présentent des dynamiques contrastées, alors que leur « promesse » est de créer des environnements de vie dynamiques et apaisés. Certaines bénéficient d’une diversité d’activités et d’un cadre de vie attractif, tandis que d’autres souffrent de vacance commerciale et d’une rareté en espaces verts. Afin de renforcer la durabilité, plusieurs pistes se dessinent : promouvoir une urbanisation équilibrée, améliorer l’accès aux espaces naturels et développer des solutions d’adaptation au changement climatique pour améliorer le cadre de vie tout en réduisant l’empreinte environnementale des villes.

Une ville inclusive, qui participe à la création de liens et de mixité sociale : la ségrégation spatiale et sociale persiste en France : 60% des 50 plus grandes villes françaises ont un indice de « ségrégation spatiale » en hausse entre 2014 et 2019 (INSEE). Les liens de voisinage sont plus fragiles en milieu urbain qu’en zone rurale, où l’entraide perdure mais où l’accès aux services publics est plus limité. Associer les habitants à la conception des projets urbains, diversifier l’offre de logements et faciliter l’accès à la propriété via des solutions juridiques innovantes peuvent constituer des pistes pour renforcer l’inclusion.