Panorama de l’immobilier et de la ville 2025

La Fondation Palladio et EY dévoilent les résultats 2025 de leur baromètre d’impact global sur l’industrie de la ville en France

EY et la Fondation Palladio ont lancé il y a 9 ans la seule étude d’impact global de la filière de l’immobilier et de la ville, 1^er secteur économique en France. Au-delà des tensions économiques persistantes et de la transformation écologique qui s’impose à tous, cette édition 2025 met l’accent sur un angle souvent négligé, les engagements sociétaux de la filière : faire de la ville un espace habitable, vivable et inclusif.

Pour l’année 2025, les principaux résultats sont les suivants :

IMPACT ÉCONOMIQUE : entre ralentissement de l’activité et contraction des investissements, le secteur souffre d’une crise économique qui s’intensifie

• Evolution : l’immobilier demeure la première filière industrielle française (10,2% du PIB français), mais sa valeur ajoutée a chuté en 2024 (- 1,2% vs. 2023) alors même que le PIB français augmentait de 1,1%. La promotion immobilière apparaît comme le segment le plus en difficulté (- 13%).
• Défaillances : en 2024, la filière a connu un nombre record de défaillances d’entreprises (+21% dans le second œuvre à +150% dans la promotion immobilière en 1 an¹).
• Classes d’actif : les résidences services et l’immobilier de santé bénéficient de forts niveaux de confiance (64% et 56%), tandis que le bureau (19%, - 10 pts vs. 2023), les logements neufs (21%) et les équipements publics (28%) peinent à rassurer.
• IA : l’utilisation de l’IA dans la construction est certes moins répandue que dans d’autres secteurs industriels, mais elle a bondi dans les activités de services immobiliers (ingénierie, architecture, commercialisation, etc.) Les acteurs de la “Proptech” ont levé environ 3 Mds€ en Europe en 2024².

IMPACT SOCIAL : le premier employeur de France fait face à un repli de ses effectifs

• Emploi : la filière, non délocalisable par nature, employait 2,4 millions de Français en 2024 sur tout le territoire national. Les effectifs ont cependant diminué de 1,3% entre 2023 en 2024, avec une baisse plus soutenue dans la promotion immobilière (-5,1%) et la commercialisation (-3,5%). Le T1 2025 laisse cependant entrevoir une amélioration.
• Recrutement : les dirigeants recrutent moins voire stabilisent ou diminuent leurs effectifs (seulement 58% d’intentions de recrutement à 3 ans). Les collaborateurs seniors font face aux perspectives les moins prometteuses.
• Parité : les femmes occupent 44 % des postes de management, un taux élevé comparé à leur part globale dans la filière (25 %) et à la moyenne nationale à ces postes (38 %).

IMPACT ENVIRONNEMENTAL : en première ligne de la transition écologique, le secteur garde le cap de la décarbonation

• Trajectoire : malgré le contexte économique difficile, la filière garde le cap de la décarbonation : 57% des entreprises ont déjà défini leur trajectoire en 2024 (+7 pts vs. 2023). Les investissements climats publics et privés ne cessent d’augmenter dans le secteur de la construction.
• Carbone : après une accélération entre 2021 et 2023 (-22%), la baisse des émissions de gaz à effet de serre liées à l’usage des bâtiments stagne cette année (-1%)³. De nombreux acteurs expriment leurs inquiétudes dans leur capacité à atteindre les objectifs de la SNBC 3 (objectif de 48 Mt eqCO2 / an vs. 57,8 Mt eqCO2 émis en 2024).
• Consommation énergétique : alors que la filière est à l’origine de 44% de la consommation totale d’énergie en France, la rénovation énergétique est un levier central de la transition. Les rénovations de logements sont de plus en plus nombreuses (+28% de rénovations aidées entre 2017 et 2021), pour des gains énergétiques atteignant +96%⁴. Depuis la mise en œuvre du décret tertiaire, l’intensité énergétique a baissé de près de 20% dans les actifs tertiaires (santé, bureaux, commerces, enseignement, etc.), principalement entre 2019 et 2020 pour stagner ensuite entre 2020 et 2022 (+2,1%)⁵.
• Adaptation : dans un secteur en première ligne face à l’intensification des aléas climatiques, les primes d’assurance habitation pour les catastrophes naturelles ont augmenté de +12% à +20% pour 2025. 55% des entreprises ont mis en place un plan d’adaptation du bâti et 40% des propriétaires particuliers estiment devoir réaliser des travaux dans les années à venir pour renforcer la résilience de leur logement⁶.

IMPACT SOCIÉTAL : un secteur engagé dans le quotidien des Français, autour de 3 grandes priorités, dont le logement en tête

• La Ville Habitable :
  • Le nombre de logements autorisés en France continue de baisser en 2024 (-12% par rapport à 2023), alors même que les besoins sont toujours plus importants. Pour les dirigeants (55%) comme les étudiants (52%), la grande priorité est donc de faciliter l’accès à des logement adaptés et abordables pour tous.
  • Si 9 Français sur 10 se déclarent satisfaits de leur logement⁷, l'accès à la location se complexifie et 4,2 millions de personnes sont en situation de mal-logement. Cette tendance est accentuée par l’éclatement des cellules familiales et le vieillissement de la population (27% de plus de 65 ans en 2050, contre 20% en 2020 selon les scénarios démographiques de l’INSEE), qui accroît le besoin en logements. Face à ce vieillissement, l’offre d’hébergement médicalisé adapté demeure encore insuffisante.
  • Densifier les villes, intensifier les usages et adopter des modèles de construction innovants apparaissent comme des pistes pour répondre à ces besoins.
• La Ville Vivable : selon les dirigeants et notre évaluation, les villes françaises présentent des dynamiques contrastées, alors que leur « promesse » est de créer des environnements de vie dynamiques et apaisés. Le taux de vacance commerciale dans les centres villes augmente en France pour la deuxième année consécutive (9,7% en 2023 à 10,9% en 2024)⁸.
• La Ville Inclusive : c’est dans les communes rurales que les Français entretiennent de bonnes relations avec leurs voisins, mais aussi là où l’accès aux services publics reste le plus difficile. L’inclusion de publics défavorisés reste une priorité pour les dirigeants interrogés et un tiers des entreprises mettent en œuvre des actions d’égalité des chances.

CHIFFRES CLEFS DU BAROMÈTRE

• 415 dirigeants et 106 étudiants interrogés par enquête début 2025
• 35 entretiens approfondis avec des dirigeants et experts de la filière
• 35 fédérations et organisations professionnelles partenaires
• + 40 indicateurs d’impact provenant de 20 sources consolidées