Bijdrage woningcorporaties aan 100.000 woningen per jaar op losse schroeven

• Bouw van 100.000 woningen per jaar onzeker door afhankelijk van woningcorporaties van externe financiering
• Stijgende rentelasten, aanhoudende inflatie en strengere financieringsvoorwaarden werken steeds directer door in de investeringscapaciteit van woningcorporaties

Nederlandse woningcorporaties zijn in steeds sterkere mate afhankelijk van externe financiering om nieuwe woningen te realiseren. Door deze financiële druk op de investeringsopgave, is het hoogst onzeker of corporaties hun aandeel in de kabinetsambitie van de bouw 100.000 nieuwe woningen per jaar kunnen waarmaken. Dit blijkt uit de Barometer Nederlandse Woningcorporaties 2026 van EY-Parthenon. Het onderzoek is gebaseerd op de jaarrekeningen van 75 woningcorporaties, die gezamenlijk circa 64% van de corporatiewoningen in Nederland beheren.

Corporaties steeds belangrijker voor de woningbouw, terwijl druk op financierbaarheid groeit

De Nederlandse woningbouwopgave leunt in toenemende mate op woningcorporaties. Om het woningtekort terug te dringen heeft het Rijk de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren, waarvan twee derde betaalbaar en 30% sociale huur. Voor het realiseren van deze sociale huurambitie zijn woningcorporaties de belangrijkste uitvoerende partij. De onderzochte corporaties beschikken nog altijd over een solide operationele basis, maar tegelijkertijd neemt de financiële druk toe. De investeringsopgave groeit sneller dan de middelen die beschikbaar komen vanuit de exploitatie en woningverkopen, waardoor de afhankelijkheid van externe financiering structureel toeneemt. De gezamenlijke schuldpositie van de onderzochte corporaties nam in de periode 2020-2025 toe van circa € 55 miljard naar bijna € 70 miljard.

Regeringsambitie steeds moeilijker waar te maken

Met de Nationale Prestatieafspraken hebben corporaties zich gecommitteerd aan de bouw van 30.000 sociale huurwoningen per jaar vanaf 2029. Daarmee is ongeveer een derde van de nationale woningbouwambitie direct afhankelijk van de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Juist daardoor raken de financiële mogelijkheden van woningcorporaties steeds directer aan de haalbaarheid van de nationale woningbouwambities. Wanneer corporaties hun investeringen niet kunnen blijven opschalen, komt niet alleen de bouw van sociale huurwoningen onder druk te staan, maar raakt ook de bredere ambitie van 100.000 woningen per jaar verder uit beeld.

Recordinvesteringen leiden tot groeiende financieringsbehoefte

De Barometer laat zien dat de onderzochte corporaties de afgelopen jaren fors hebben opgeschaald. De nieuwbouwinvesteringen zijn sinds 2020 meer dan verdubbeld, terwijl investeringen in verduurzaming en woningverbetering in dezelfde periode met 83% zijn gestegen. De cijfers laten zien dat de uitdaging niet ligt in de bereidheid van corporaties om te investeren. De investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en woningverbetering bereikten juist recordniveaus.

Tegelijkertijd blijft de groei van de operationele kasstroom achter bij de ontwikkeling van de investeringen. Hierdoor ontstaat een toenemende behoefte aan externe financiering om de gewenste investeringen mogelijk te maken. De vrije kasstroom van corporaties staat daardoor structureel onder druk en de afhankelijkheid van externe financiers neemt verder toe.

De woningbouwopgave wordt gevoeliger voor financiering

Volgens EY-Parthenon verschuift daarmee niet de ambitie van de sector, maar wel de context waarbinnen deze moet worden gerealiseerd. Naarmate een groter deel van de investeringen wordt gefinancierd met vreemd vermogen, worden externe factoren steeds bepalender voor het realiseren van maatschappelijke doelen. Stijgende rentelasten, aanhoudende inflatie en strengere financieringsvoorwaarden kunnen rechtstreeks doorwerken in de investeringscapaciteit van woningcorporaties.

Tegenover deze ontwikkeling staat dat de voorgenomen afschaffing van de ATAD-renteaftrekbeperking vanaf 2028 naar verwachting extra investeringsruimte creëert voor woningcorporaties. De maatregel vergroot weliswaar de investeringsruimte, maar onderstreept tegelijkertijd de groeiende afhankelijkheid van financiering. Een belangrijk deel van de extra investeringscapaciteit ontstaat immers doordat corporaties meer vreemd vermogen kunnen aantrekken.

Financieel gezond, maar investeringsruimte onder druk

Volgens EY-Parthenon staat de sector er financieel nog altijd gezond voor. De exploitatiekasstroom blijft positief en de financiële ratio's bevinden zich over het algemeen boven de geldende toezichtnormen. Tegelijkertijd neemt de ruimte om alle maatschappelijke ambities gelijktijdig te realiseren af. Oplopende investeringen, hogere onderhouds- en personeelskosten en toenemende financieringsbehoeften zorgen ervoor dat corporaties steeds nadrukkelijker keuzes zullen moeten maken over de inzet van hun beschikbare middelen.

“De sector beschikt nog altijd over een solide financiële basis,” aldus Arjen Brinkman, Head of Real Estate NL bij EY-Parthenon. “De uitdaging ligt niet in de bereidheid om te investeren. Die bereidheid is er. De uitdaging is dat de investeringsopgave sneller groeit dan de financiële ruimte. Nederland verwacht meer van woningcorporaties dan ooit tevoren. De vraag is niet langer alleen hoeveel corporaties willen investeren, maar in toenemende mate of zij deze investeringen kunnen blijven financieren. Dat maakt de financiële ruimte van woningcorporaties steeds bepalender voor de vraag hoeveel woningen er uiteindelijk daadwerkelijk worden gebouwd."