Grachtenpand na verbouwing geen woning voor overdrachtsbelasting

A-G: monumentaal grachtenpand kwalificeert niet meer als woning; verlaagd overdrachtsbelastingtarief niet toepasbaar

De Advocaat-Generaal (A-G) heeft recentelijk geconcludeerd dat een monumentaal grachtenpand in Amsterdam dat in 2019 is verkregen, niet kwalificeert als een "woning" in de zin van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting. Volgens de A-G is het pand uiterlijk in 1935 door ingrijpende verbouwingen naar zijn aard een kantoorgebouw geworden. Daarmee is het lage tarief niet van toepassing.

Feiten en omstandigheden

In augustus 2019 is voor ruim € 30,7 miljoen een perceel met opstallen in Amsterdam verkregen. De verkrijger stelde dat het ging om een woning en beriep zich op toepassing van het toenmalige 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Het reguliere tarief bedroeg destijds 6%.

Het geschil draait om de kwalificatie van het pand. Het pand is in 1614 oorspronkelijk als woonhuis ontworpen en gebouwd. Vanaf 1935 is het echter in gebruik genomen als bankgebouw. Ten behoeve van de bankfunctie zijn toen onder meer kluizen ingebouwd, funderingen en muren verstevigd en een lift aangebracht. Nadien is het pand lange tijd gebruikt als kantoorruimte, meest recentelijk als hoofdkantoor van een internationaal modeconcern. Voor dat gebruik is het in 2018 en 2019 opnieuw verbouwd, waarbij onder meer pantry’s, toiletten, douches en een kantine zijn aangebracht. Een architectuurhistoricus verklaarde dat grote delen van de oorspronkelijke draagconstructie, indeling en afwerking bewaard zijn gebleven, en dat het pand in zijn ogen nog steeds kenmerken van een woning heeft. De verkrijger voerde bovendien aan dat het pand eenvoudig voor bewoning geschikt gemaakt kan worden.

De rechtbak oordeelde dat het pand niet meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning en dat voor herstel tot woning meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn. Het hof kwam tot hetzelfde oordeel. Volgens het hof verloor het pand uiterlijk in 1935 zijn woningkarakter door de ingrijpende constructieve wijzigingen. Latere verbouwingen hebben de kantoorfunctie slechts versterkt. De argumenten van de verkrijger overtuigden niet. Het hof achtte meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand opnieuw voor bewoning geschikt te maken en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

In cassatie zijn drie klachten aangevoerd: (i) het hof zou ten onrechte hebben geoordeeld dat het pand in 1935 zijn woningkarakter verloor, (ii) het hof zou ten onrechte latere verbouwingen hebben meegewogen, en (iii) het hof zou het criterium van "beperkte aanpassingen" verkeerd hebben toegepast.

Overwegingen van de A-G

De A-G geeft aan dat voor toepassing van het lage tarief beslissend is of de onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Dit moet worden beoordeeld aan de hand van de objectieve kenmerken van het gebouw. Daarbij is het oorspronkelijke ontwerp en doel bepalend, tenzij latere ingrijpende verbouwingen een andere aard hebben gegeven.

De A-G merkt op dat het hof terecht de latere verbouwingen heeft meegenomen in zijn beoordeling. De toestand ten tijde van de verkrijging is immers beslissend. Volgens de A-G is het oordeel van het hof dat het pand uiterlijk in 1935 zijn woningkarakter heeft verloren, niet onbegrijpelijk. De destijds doorgevoerde constructieve wijzigingen – zoals kluizen, verstevigde funderingen en de lift – waren ingrijpend en wezen in de richting van een blijvend ander gebruik. Het hof kon daaraan doorslaggevend gewicht toekennen. De verklaring van de architectuurhistoricus stond hier niet aan in de weg, omdat deze geen duidelijkheid gaf over de mogelijkheid van eenvoudige terugkeer naar bewoning. De A-G geeft verder aan dat het criterium van ‘beperkte aanpassingen’ slechts relevant is wanneer een pand oorspronkelijk als woning is gebouwd en later is aangewend voor ander gebruik. Alleen als het pand met beperkte aanpassingen opnieuw voor bewoning geschikt kan worden gemaakt, behoudt het zijn woningkarakter. In dit geval is het pand echter sinds 1935 naar zijn aard een kantoorpand. Vervolgens hebben latere renovaties dat karakter bevestigd. Omdat geen enkele verbouwing sinds 1935 gericht was op herstel van de woonfunctie, kan het pand niet meer met beperkte ingrepen als woning worden aangemerkt.

De A-G concludeert dat het hof een juridisch juist en feitelijk voldoende gemotiveerd oordeel heeft gegeven. Het pand verloor in 1935 zijn aard als woning en is sindsdien een kantoorgebouw gebleven. Voor toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief is daarom geen plaats. De A-G adviseert de Hoge Raad om het cassatieberoep ongegrond te verklaren.

De A-G merkt overigens ook nog op dat de praktijk gediend zou zijn met een checklist van de Hoge Raad welke "kenmerken van het bouwwerk" in elk geval beoordeeld moeten worden voor de kwalificatie van een gebouw tot woning of juist niet-woning.