Werkelijke rendement onroerende zaken in box 3

Hoge Raad geeft nadere regels over bepalen voordeel wegens eigen gebruik onroerende zaken en over wijze berekening van ongerealiseerde waardeveranderingen

De Hoge Raad heeft recentelijk beslist over het bepalen van het werkelijke rendement in box 3 bij eigen gebruik van onroerende zaken. Daarnaast geeft de Hoge Raad nadere regels over de berekening van ongerealiseerde waardeveranderingen van een onroerende zaak. 

Onderhavige zaak

Belanghebbende en haar echtgenoot hebben bezittingen in box 3 die onder meer bestaan uit een tweede woning. De tweede woning is bestemd voor eigen gebruik, wordt niet aangehouden als beleggingsobject en wordt niet verhuurd. Belanghebbende vond de aanslag met betrekking tot het box 3-inkomen te hoog. Zij stelde dat alleen het daadwerkelijk door haar en haar echtgenoot behaalde rendement mag worden belast. Volgens haar mag een ongerealiseerde waardestijging van de tweede woning daar niet toe worden gerekend.

Hoge Raad

De Hoge Raad geeft aan dat hij op 6 juni 2024 heeft beslist dat de ongerealiseerde waardeverandering van de tweede woning wel tot het werkelijke rendement behoort. Interessant is met name dat de Hoge Raad daarnaast nog enkele nadere regels geeft over ongerealiseerde waardeveranderingen van onroerende zaken en over het eigen gebruik van een onroerende zaak.

Ongerealiseerde waardeveranderingen

De Hoge Raad geeft aan dat positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen in box 3 tot het werkelijke rendement behoren, ook indien de belastingplichtige die waardeveranderingen nog niet heeft gerealiseerd.

Verder merkt de Hoge Raad op dat, bij vermogensbestanddelen die het gehele jaar tot het vermogen van de belastingplichtige behoren, daarbij als uitgangspunt geldt dat het gaat om het verschil tussen de waarde daarvan aan het begin en aan het eind van het jaar. Voor een box 3-woning (een woning die niet het hoofdverblijf is) gaat het dan om de zogenoemde WOZ-waarde aan het begin en aan het eind van het jaar (en dat laatste is de WOZ-waarde die wordt vastgesteld voor het volgende jaar). De WOZ-waarde loopt in wezen steeds een jaar "achter"; de WOZ-waarde die wordt vastgesteld voor het jaar 2019 is de WOZ-waarde die de zaak had op 1 januari 2018. 

De Hoge Raad gaat ook in op de vraag hoe bij de vaststelling van het werkelijke rendement van een onroerende zaak in box 3 moet worden omgegaan met nadere investeringen in die zaak na de verkrijging daarvan. Dit betreft uitgaven die niet zijn aan te merken als kosten van onderhoud, maar betrekking hebben op verbetering en uitbreiding van de onroerende zaak. De Hoge Raad beslist onder meer dat de waardestijging als gevolg van een nadere investering niet als rendement kan worden aangemerkt. Voor zover de waarde aan het eind van het jaar correspondeert met de investering, kan volgens de Hoge Raad niet worden gezegd dat de belastingplichtige in werkelijkheid rendement heeft behaald. Het gaat in zoverre slechts om (de tegenwaarde van) de eigen inbreng.

De Hoge Raad legt uit verder uit dat dit tot gevolg heeft dat kosten van uitbreiding of verbetering van een onroerende zaak bij de vaststelling van het werkelijke rendement andere gevolgen hebben dan de kosten van het onderhoud daarvan. Kosten van onderhoud zijn niet aftrekbaar, evenals investeringskosten, maar de uit kosten van onderhoud eventueel voortvloeiende waardeverandering van de onroerende zaak behoort wel tot het werkelijke rendement. 

Eigen gebruik van een onroerende zaak

De Hoge Raad oordeelt met betrekking tot het voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak, bijvoorbeeld een tweede woning, dat bij de vaststelling van de omvang daarvan diverse keuzes moeten worden gemaakt. De Hoge Raad geeft aan dat die keuzes meer op de weg van de wetgever liggen dan op die van de rechter. Voor de bepaling van het werkelijke box 3-rendement stelt de Hoge Raad dit voordeel daarom op nihil.