Moderner Wohnkomplex mit Weg und begrünten Höfen

EY-Studie zum Immobilienmarkt in Österreich: Was erwartet Investor:innen 2026?

Autoren

  • Stephan Größ

    Partner, Real Estate Lead, Rechtsanwalt, EY Law – Pelzmann Gall Größ Rechtsanwälte GmbH* | Österreich

  • Elisabeth Sardy-Rauter

    Director, Transactions & Corporate Finance, EY-Parthenon, Real Estate | Österreich

8 Minuten Lesezeit 24. März 2026

Turbulente Jahre liegen hinter Österreichs Immobilienmarkt. Die Lage hat sich entspannt, ein Aufschwung ist aber noch nicht in Sicht. Wer als Investor:in 2026 erfolgreich agieren will, muss selektiver, datenbasierter und nachhaltiger vorgehen als je zuvor. Wie attraktiv bleiben Immobilien als Anlageform in diesem Umfeld?

Überblick

  • 2026 bringt kein Comeback: Der österreichische Immobilienmarkt konsolidiert sich, ein Aufschwung ist nicht in Sicht.
  • Die Standortattraktivität sinkt: Nur fünf Prozent der Befragten stufen Österreich als „sehr attraktiv" ein.
  • Das Investmentvolumen stagniert: 59 Prozent der Befragten erwarten 2026 eine Seitwärtsbewegung.
  • Preise und Renditen zeigen sich stabil, aber lagedifferenziert. Wohnen bleibt die stabilste Asset-Klasse.

Key-Findings des EY Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2026

5 %
stufen Österreich 2026 als „sehr attraktiven“ Immobilienstandort ein
59 %
erwarten 2026 ein seitwärts laufendes Investmentvolumen
73 %
rechnen im Bürosegment mit stagnierenden Renditen
96 %
gehen davon aus, dass Immobilienfinanzierungen 2026 herausfordernd bleiben
69 %
erwarten steigende Wohnungspreise in Primärlagen
64 %
prognostizieren fallende Preise bei Shopping‑Centern in Sekundärlagen

In den vergangenen Jahren haben Faktoren wie demografischer Wandel, der Green Deal, die Digitalisierung, geopolitische Unsicherheiten und die Auswirkungen der Coronakrise das Geschehen in der Immobilien- und Bauwirtschaft maßgeblich beeinflusst. Für das Jahr 2026 wird erwartet, dass nach der Phase deutlicher Preiskorrekturen keine Boomdynamik zurückkehrt, sondern der österreichische Immobilien-Investmentmarkt stattdessen auf Konsolidierung umstellt. Das aktuelle EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt zeigt: Investor:innen bleiben selektiv, Finanzierungen sind anspruchsvoll und Investitionsentscheidungen orientieren sich stärker an Lage, Objektqualität und Nutzungskonzepten. Der Tenor: Der Markt ist nicht mehr im Abwärtsmodus, aber auch weit vom Aufschwung entfernt – ein Umfeld, das Sorgfalt, Preistransparenz und belastbare Businesspläne belohnt. Der Fokus verlagert sich vom reinen Wachstum hin zu resilienter Portfoliosteuerung, gesicherten Cashflows und konsequenter Differenzierung nach Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept. Dieser „neue Normalzustand“ ist weniger von breiten Marktbewegungen geprägt, sondern von kleinteiligen, objekt- und standortspezifischen Entscheidungen – mit vielfältigen Konsequenzen für Preisbildung, Renditeerwartungen und Transaktionsbereitschaft.

Wie attraktiv ist Österreich als Immobilienstandort?

Laut dem EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt ist die Stimmungslage zum Immobilienstandort Österreich 2026 spürbar eingetrübt. Nur noch fünf Prozent der Befragten stufen Österreich als „sehr attraktiv“ ein, 54 Prozent als „attraktiv“, während bereits 41 Prozent den Standort als „weniger attraktiv“ bewerten. Diese Verschiebung hat mehrere Ursachen:

  • Die Finanzierungskosten bleiben trotz entspannterem Zinsbild herausfordernd.
  • Regulatorische Rahmenbedingungen erfordern mehr Eigenkapital und erhöhen die Komplexität.
  • Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dämpft die Risikobereitschaft.

Für Investor:innen bedeutet das: Österreich bleibt ein relevanter, aber kritischer Markt – Anlageentscheidungen hängen stärker als früher von der Kombination aus Mikrolage, Drittverwendungsfähigkeit, Vermietungsstrategie und zunehmend vom ESG-Immobilienprofil ab.

EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2026

Der Immobilien-Investmentmarkt startet verhalten ins Jahr 2026 – und genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick: Unser Trendbarometer zeigt, wo sich der Markt stabilisiert, wo Risiken bleiben und welche Chancen sich trotz Konsolidierung eröffnen. Sichern Sie sich jetzt die wichtigsten Insights!

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Wie entwickelt sich das Investmentvolumen am österreichischen Immobilienmarkt 2026?

Das Trendbarometer zeigt: 59 Prozent der Befragten rechnen 2026 mit einer Seitwärtsbewegung; 29 Prozent erwarten Rückgänge, nur 12 Prozent einen Anstieg. Die Erwartungslage hat sich damit gegenüber dem Vorjahr eingetrübt. Transaktionen kommen vor allem dort zustande, wo die Preisvorstellungen von Käufer:innen‑ und Verkäufer:innenseite konvergieren und Cashflows als robust gelten; spekulative Strategien bleiben die Ausnahme. Immobilien werden dennoch mehrheitlich als verlässliche Anlageform wahrgenommen, was die Grundstabilität des Segments unterstreicht.

Erwartete Entwicklung des Immobilien-Investmentvolumens in Österreich für 2026

Drei Kreisdiagramme zu Anstieg, Seitwärtsbewegung und Rückgang von Investmentvolumen

Wie entwickeln sich Immobilienpreise und Renditen?

Über die großen Nutzungsklassen hinweg überwiegt der Eindruck stabiler Renditen: Im Bürosegment erwarten 73 Prozent stagnierende Renditen, im Retail 58 Prozent und im Hotelsegment 54 Prozent. Das Wohnsegment zeigt ein differenzierteres Bild: 42 Prozent sehen stabile Renditen, 30 Prozent sinkende und 28 Prozent steigende Niveaus. Damit bleibt Wohnen die stabilste Anker‑Asset‑Klasse, zugleich mit größerer Streuung je nach Lage, Mietregime und Objektqualität.


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Lage, Konzept und energetischer Status sind entscheidend

In primären Lagen werden über nahezu alle Nutzungsarten hinweg überwiegend stabile Preise erwartet; im Wohnsegment mehren sich in den Kernlagen sogar die Erwartungen steigender Preise. Sekundäre Lagen zeigen ein deutlich verhalteneres Bild: Hier dominieren stabile bis sinkende Preise, je nach Segment und Objektqualität. Besonders im Shopping‑Center‑Bereich bleibt der Druck in Sekundärlagen hoch, während High‑Street‑Lagen mit resilienter Frequenz stabiler eingeschätzt werden. Die Konsequenz: Die Preisbildung erfolgt 2026 granularer denn je – Lage, Konzept und energetischer Status definieren die Wertentwicklung.

 

Wohnimmobilien: Neubauobjekte stehen hoch im Kurs

Wohnen behauptet auch 2026 seine Rolle als Anker im Portfolio vieler Investor:innen. Die Mehrheit erwartet wie erwähnt in primären Lagen stabile bis steigende Preise; zugleich bleibt die Bandbreite der Renditeerwartungen auffällig groß. Ein Teil des Marktes rechnet mit stabilen Renditen, ein anderer mit leicht sinkenden oder steigenden Niveaus – je nach Lage, Bauqualität und energetischem Status. Die Differenzierung innerhalb der Asset‑Klasse nimmt zu: Neubauobjekte mit hoher Energieeffizienz und belastbarer Nachfragebasis sind gefragt, Bestände mit Sanierungsstau und schwächerer Mikrolage geraten unter Druck. Für die Strategie bedeutet das: aktives Asset-Management, ESG‑Werthebel durch Dekarbonisierung und gezielte Verdichtungspotenziale gewinnen an Gewicht, während rein passive Haltestrategien weniger überzeugen.

Büroimmobilien: Stabile Renditeerwartung

Im Bürosegment deuten stabile Renditeerwartungen auf eine fortgesetzte Marktberuhigung hin. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit hoher Flächeneffizienz, guter Anbindung, überzeugender Drittverwendungsfähigkeit und klaren ESG‑Perspektiven. Für Nutzer:innen bleiben hybride Arbeitsmodelle ein struktureller Faktor: Flächen werden konsolidiert, qualitativ aufgewertet und stärker auf Kollaboration ausgerichtet. Für Bestandsobjekte in sekundären Lagen bedeutet das: Re‑Positionierung, CapEx‑Planung und ESG‑Roadmaps sind Voraussetzung, um Vermietungsrisiken zu begrenzen und Finanzierungsspielräume zu wahren. Neuentwicklungen werden selektiv beurteilt; Genehmigungs‑, Bau‑ und Finanzierungssicherheit sind entscheidend, um Projekte zur Marktreife zu bringen.

Stationärer Handel: Die Zweiteilung setzt sich fort

Im stationären Handel setzt sich die Zweiteilung fort. Lebensmittel und Fachmärkte in primären Lagen werden überwiegend stabil gesehen, während in sekundären Lagen vielfach mit sinkenden Preisen gerechnet wird. Shopping-Center bleiben in Randlagen unter strukturellem Druck; in Toplagen überwiegt Stabilität, getragen von standortspezifischen Konzepten und kuratiertem Mietermix. Erfolgsentscheidend bleiben erlebnisorientierte Angebote, eine flexible Flächenarchitektur und konsequentes Portfoliomanagement.

Hotelrendite: Spreizung nach Standort- und Betriebskonzept

Die Einschätzungen zu Hotelrenditen sind überwiegend stabil, doch die Spreizung nach Standort- und Betriebskonzept bleibt groß. City‑Hotels mit starker Business‑ und Leisure‑Durchmischung, professionellem Betreiber und belastbarer Nachfragebasis profitieren von der Marktberuhigung. In peripheren Lagen oder monostrukturierten Destinationen ist die Visibilität niedriger, was Investor:innen zu konservativeren Annahmen bei Auslastung und CapEx veranlasst. Langfristige Pacht- und Managementstrukturen, Betreiberbonität und die Fähigkeit, ESG‑Anforderungen in Betrieb und Immobilie abzubilden, sind zentrale Treiber für Investierbarkeit und Finanzierung.

Investmentfokus 2026: Wohnen, Gesundheit & Datacenter

Die Prioritäten im Investmentfokus sind klar konturiert. Wohnimmobilien stehen weiterhin an erster Stelle, getragen von struktureller Nachfrage, vergleichsweise resilienten Cashflows und der Möglichkeit, durch ESG‑Upgrades den Wert zu steigern. Der Gesundheitsbereich etabliert sich als zweite Säule – demografisch unterstützt, aber anspruchsvoll in der Umsetzung: Betreiberqualität, Regulatorik und immobilienspezifische Anforderungen verlangen spezialisiertes Know‑how. Auffällig ist der Aufstieg von Data-Centern zu einer eigenständigen Fokus‑Asset‑Klasse. Getrieben von Digitalisierung, KI‑Anwendungen und langfristig stabilen Nachfrageperspektiven rücken sie stärker in den Blick, setzen aber hohe Anforderungen an Standortfaktoren, Energie‑ und Kühlinfrastruktur, Netz‑Redundanz sowie an Nachhaltigkeits- und Governance‑Kriterien.

KI in der Immobilienwirtschaft: Ein operativer Mehrwert

KI ist auch ein passendes Stichwort, was die Geschäftsmodelle betrifft. Künstliche Intelligenz rückt in den kommenden Jahren aus der Experimentierphase in den operativen Alltag vor. 42 Prozent prüfen intensiv konkrete Einsatzfelder in ihren Geschäftsmodellen, weitere 25 Prozent erwarten wesentliche Veränderungen und beobachten das Feld, während 21 Prozent KI bereits regelmäßig nutzen. Nur 12 Prozent sehen derzeit keinen Einfluss auf das eigene Geschäftsmodell.


Datenanalyse als wichtigstes KI-Einsatzfeld

Der sichtbarste Mehrwert liegt in der Datenanalyse und ‑verarbeitung. 37 Prozent nutzen KI hier bereits, weitere 35 Prozent planen die Einführung. Unternehmen nutzen KI zur Erhebung, Bereinigung und Auswertung von Kund:innen‑, Markt‑ und Transaktionsdaten, um Risiko‑/Rendite‑Profile, Vermietungsstrategien oder CapEx‑Priorisierungen datenbasiert zu untermauern. Gleichzeitig gewinnt die Automatisierung des Schriftverkehrs an Tempo: 44 Prozent setzen KI bereits für E‑Mails, Schreiben und redaktionelle Inhalte ein; 25 Prozent planen dies konkret. Auch die Verarbeitung von Bild‑, Sprach‑ und Audiodaten hält Einzug – etwa für automatisierte Protokolle, Objektbegehungen oder Telefonate.

Im Zusammenspiel mit dem Investmentmarkt schafft KI drei unmittelbare Vorteile:

  1. Sie beschleunigt die Preisklarheit durch bessere Evidenz in Underwriting‑Annahmen.
  2. Sie unterstützt die ESG‑Planung, indem Verbrauchsdaten granular analysiert und Maßnahmen priorisiert werden.
  3. Sie erhöht die Qualität in der Deal‑Abwicklung – vom Datenraum bis zum lückenlosen Reporting.

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Immobilienfinanzierungen: Kehrt das Vertrauen zurück?

Trotz auslaufender regulatorischer Vorgaben bleiben Finanzierungen 2026 herausfordernd. Banken halten an strengen Vergabestandards fest und prüfen Projekte selektiv; Eigenkapitalquoten, Sicherheitenqualität und die Nachvollziehbarkeit von Businessplänen sind entscheidend. Die anhaltende Inflation wirkt bremsend und verschärft die Anforderungen an Debt‑Service‑Kennzahlen, während die Risikovorsorge im Bankensektor zwar als grundsätzlich ausreichend eingeschätzt wird, die Kreditvergabe aber insbesondere für Projektentwicklungen und Refinanzierungen anspruchsvoll bleibt. Beim Zinsausblick überwiegt vorsichtiger Optimismus ohne unmittelbare Entlastung: Spürbar leichter wird es erst, wenn Finanzierungskosten, Bewertungsvorstellungen und regulatorische Anforderungen wieder enger zusammenfinden. Für Marktteilnehmer:innen bedeutet das: realistische Underwriting‑Assumptions, konservative Leverage‑Profile, tragfähige ESG‑Strategien und belastbare Vermietungspläne sind die Eintrittskarte zur Finanzierung.

 

Welche Rolle spielt ESG bei der Immobilienfinanzierung 2026?

Apropos ESG: Nachhaltige Immobilienwirtschaft bleibt in diesem Zusammenhang weiterhin ein zentraler Treiber von Wert und Finanzierbarkeit. Die Mehrheit erwartet wachsende Preisunterschiede zwischen „grünen“ und „braunen“ Objekten; taxonomiekonforme Immobilien profitieren von besseren Finanzierungskonditionen. Parallel steigt die Erwartung an individuelle, möglichst kontinuierlich erhobene Verbrauchsdaten, um Effizienzpotenziale zu heben und Dekarbonisierungspfade zu steuern und nachhaltiges Bauen voranzutreiben. Der Investment-Case „Manage-to-Green“ bleibt trotz politischer Unsicherheiten wirtschaftlich – nicht zuletzt, weil er Zugang zu Kapital sichert und Exit-Fähigkeit erhöht.

Fazit: Kein Aufschwung, aber Chancen für selektive Investor:innen

2026 ist kein Jahr des Comebacks, sondern ein Jahr der Entscheidungen mit Tiefenschärfe. Die breite Abwärtsbewegung ist beendet, doch der Aufschwung bleibt aus. Stabilität stellt sich dort ein, wo Lage, Qualität, Nutzungskonzept und (im geschäftlichen Bereich) ESG‑Profil überzeugen und Finanzierung sowie Business-Case belastbar sind. Wohnimmobilien bleiben die stabilste Säule, Gesundheitsimmobilien und Data-Center gewinnen an Bedeutung, während Büros und und der Handel in sekundären Lagen weiterhin sorgfältiger Positionierung und klarer Transformationspfade bedürfen. Für Investor:innen, Entwickler:innen und Finanzierer:innen gilt: Wer die Granularität des neuen Marktes versteht, realistische Annahmen trifft und aktiv steuert, findet auch 2026 überzeugende Investitionsgelegenheiten.

FAQ – Häufige Fragen zum EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2026

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