ESG in der Immobilienbewertung: Zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit

ESG wird zum Werttreiber in der Immobilienbewertung und sorgt für höhere Marktwerte sowie eine bessere Performance nachhaltiger Immobilien.

Überblick

• ESG-Vorgaben stellen die Immobilienbranche vor komplexe Herausforderungen, bieten aber die Chance, langfristig wirtschaftlichen Mehrwert durch nachhaltiges Handeln zu erzielen.
• Die stichtagsbezogene Immobilienbewertung betrachtet den Zustand der Immobilie zu einem festgesetzten Zeitpunkt – ESG-konforme Immobilien werden im Allgemeinen höhere Marktwerte liefern.
• ESG-Zertifizierungen steigern die Attraktivität von Immobilien für bonitätsstarke Mieter:innen und wirken sich positiv auf Nachfrage, Vermietbarkeit und Marktwert aus.
• Die Wirtschaftlichkeit von ESG-Investitionen hängt vom Einzelfall ab, pauschale Aussagen lassen sich nicht treffen.

ESG-Vorgaben und die EU-Taxonomie stellen die Immobilienbranche vor vielschichtige Herausforderungen – bieten jedoch zugleich die Chance, langfristig wirtschaftlichen Mehrwert mit nachhaltigem Handeln zu verbinden. Zentrale Frage dabei: Ist ein ESG-konformes Investment auch wirtschaftlich sinnvoll?

Nach einer Phase starker ESG-Dynamik zeigt sich der Markt heute differenzierter. Geopolitische Spannungen, Inflation, Zinssteigerungen und volatile Energiemärkte lenken den Fokus wieder stärker auf kurzfristige finanzielle Stabilität. Gleichzeitig leidet das Vertrauen in ESG-Initiativen – nicht zuletzt aufgrund von Greenwashing-Vorwürfen und fehlender regulatorischer Klarheit.

Trotzdem bleibt ESG ein zentrales strategisches Thema. In der Immobilienbewertung gewinnen ökologische, soziale und Governance-Aspekte zunehmend an Bedeutung – insbesondere im Hinblick auf Marktwert, Investitionsentscheidungen und Reportinganforderungen. Wer die ESG-Konformität rechtzeitig und strategisch berücksichtigt, kann davon sowohl in der Bewertung als auch im Wettbewerb profitieren.

Marktwert, Preis und ESG: Was wird tatsächlich bewertet?

Immobilienbewertungen erfolgen stichtagsbezogen und basieren auf objektivierbaren Marktfaktoren. Der Marktwert, etwa gemäß § 2 Abs. 2 und 3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG), „entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Besondere Vorlieben einzelner Akteure bleiben dabei unberücksichtigt.“

Ein kurzfristig niedriger Verkaufspreis – etwa bei Liquiditätsbedarf – ändert somit nicht den eigentlichen Marktwert. Die ESG-Performance einer Immobilie kann jedoch langfristig zu einer Neubewertung führen, wenn sie die Ertragskraft oder Drittverwendungsfähigkeit beeinflusst.

„S“ wie „Social“ – soziale Aspekte als indirekte Wertfaktoren

Der soziale Faktor innerhalb von ESG betrifft Immobilienunternehmen insbesondere im Hinblick auf den Umgang mit Mitarbeitenden, Diversität und Chancengleichheit. Darüber hinaus können soziale Erwägungen auch die Immobilienbewertung beeinflussen.

Ein ganzheitlicher Qualitätsanspruch zeigt sich beispielsweise in der Gestaltung von Innen- und Außenbereichen: Im Wohnbau sind hochwertige Freiflächen, funktionale Gemeinschaftsräume, barrierefreie Zugänge und eine bedarfsgerechte Infrastruktur wie z. B. Schulen und Ärzt:innen Ausdruck sozialer Nachhaltigkeit. Im Bürosegment zählen natürliche Belichtung, angenehme Raumakustik und gut erreichbare Gastronomieangebote. Solche Merkmale fördern die Nutzer:innenzufriedenheit, reduzieren das Risiko von Mietausfällen und stärken langfristig das Marktmietpotenzial.

Soziale Aspekte können sich auch in Form von bewusst unter dem Marktniveau angesetzten Mieten niederschlagen. Wird dieses soziale Motiv in der Bewertung über die gesamte Restnutzungsdauer berücksichtigt, entsteht ein sogenannter „Wert unter besonderen Umständen“. Bei der Ermittlung des Marktwerts ist hingegen davon auszugehen, dass nach Ablauf der zum Bewertungsstichtag bestehenden Mietverträge eine Vermietung zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Aus dieser Perspektive kann der Marktwert temporär sozial bedingt niedriger ausfallen.

„G“ wie „Governance“ – Governance mit vernachlässigbarer Bewertungsrelevanz

Governance-Themen wie Unternehmensführung, Compliance und Transparenz sind für die strategische Ausrichtung eines Unternehmens essenziell – für die Immobilienbewertung jedoch nur von vernachlässigbarer Relevanz. Sie beeinflussen weder die physische noch die wirtschaftliche Qualität einer Immobilie und fließen daher nicht direkt in die Marktwertermittlung ein.

Langfristig können gute Governance-Strukturen indirekt zur Wertentwicklung beitragen – etwa durch stabile Mieter:innenbeziehungen oder ESG-konforme Unternehmensführung. Diese Effekte sind jedoch schwer quantifizierbar und nicht stichtagsrelevant.

Sind ESG-Zertifizierungen ein Nachfragekriterium bei Immobilien?

Unternehmen mit ESG-Reportingpflicht achten bei der Anmietung verstärkt auf nachhaltige Büroflächen. Gebäude ohne Zertifikate oder mit hoher Emissionslast verlieren an Attraktivität – mit Folgen für Nachfrage, Leerstand und Mieterträge. Zertifizierte, ESG-konforme Objekte sprechen hingegen bonitätsstärkere Mieter:innen an – was sich positiv auf Verzinsung, Wertermittlung und Vermietbarkeit auswirkt. Für Eigentümer:innen bedeutet das: Wer ESG vernachlässigt, läuft Gefahr, wirtschaftlich ins Hintertreffen zu geraten.