Hoe we de stagnerende bouwopgave nieuw leven inblazen

De Nederlandse woningmarkt zit al jaren grotendeels op slot. Ondanks talrijke initiatieven komt de nieuwbouwproductie slechts moeizaam op gang. Ontdek hoe het anders kan.

In het kort

• Uit een analyse van EY-Parthenon (EY-P) blijkt dat de realisatie van nieuwbouw-projecten in Nederland nog altijd met aanzienlijke uitdagingen gepaard gaat.
• Nieuwbouwontwikkelingen vinden plaats in een complex speelveld met veel stakeholders en uiteenlopende belangen.
• Toch zijn er voorbeelden van nieuwbouwprojecten die wel van de grond komen.
• Versnelling van nieuwbouwinitiatieven vraagt om gedeeld eigenaarschap, gezamenlijke risico’s en het centraal stellen van het algemene belang boven individuele belangen.
• In de Eindhovense Brainportregio krijgt die samenwerking concreet gestalte.

Tot 2030 in Nederland 100.000 woningen per jaar erbij? “Het is mooi als stip op de horizon, maar erg realistisch is die gedachte natuurlijk niet.” Dat zegt Arjen Brinkman, hoofd Real Estate bij EY-Parthenon. Met zijn team onderzocht hij waarom het lokaal vaak niet lukt om woningbouwambities waar te maken en hoe een betere afstemming tussen regionale praktijk en landelijk beleid dat kan doorbreken.

De analyse schetst een weinig rooskleurig beeld. Ruimtelijke ordening in een klein land als Nederland wordt steeds ingewikkelder. Veel verschillende belangen en structurele knelpunten zorgen ervoor dat projecten niet van de grond komen. De Rijksoverheid worstelt met netcongestie en stikstof, gemeenten missen beleidszekerheid en uitvoeringscapaciteit, woningcorporaties moeten financieel kiezen tussen verduurzaming, onderhoud en nieuwbouw, en bouwers hebben te maken met personeelstekorten, lange doorlooptijden en bezwaarprocedures. Bewoners worden vaak laat betrokken, terwijl ontwikkelaars en beleggers worden geraakt door stijgende kosten en wisselend beleid.

Weinig beweging in de woningmarkt

Veel partijen wijzen naar de Rijksoverheid. Niet onlogisch, vindt Arjen. “De landelijke overheid moet met voorspelbaar beleid zorgen voor stabiele kaders die een goed investeringsklimaat creëren waar mensen op kunnen vertrouwen. Daar heeft het de afgelopen jaren aan ontbroken.” Tegelijk is landelijk beleid generiek, terwijl regio’s met specifieke knelpunten kampen, zoals grondgebrek, netcongestie, stikstofruimte en arbeidstekorten.

Dat de overheid een stimulerende rol kan spelen, blijkt uit recente initiatieven voor versnelde woningbouw. Vijf locaties zijn aangewezen voor circa 30.000 nieuwe woningen in vijf jaar. Daarnaast trekt de Rijksoverheid jaarlijks € 1 miljard uit voor betaalbare woningbouw en is extra financiering beschikbaar gesteld voor sneller, slimmer en duurzamer bouwen. Arjen is vooral positief over de ondersteuning van gemeenten, bijvoorbeeld bij het sneller afgeven van vergunningen.

Meer bouwen door minder regels

Arjen pleit al langer voor minder regels. Bezwaar- en beroepsprocedures zijn belangrijk, maar kunnen locaties jaren vertragen of stilleggen. Ook fiscale regelgeving heeft de Nederlandse investeringsmarkt minder aantrekkelijk gemaakt voor buitenlandse beleggers. Daardoor komt meer druk te liggen bij pensioenfondsen en woningcorporaties, terwijl juist hun financiële ruimte beperkt is.

Daarnaast maken de onrendabele top, stijgende bouwkosten en rente het lastig om businesscases rond te krijgen. Af en toe zijn er optimistische voorspellingen over aantrekkende woningbouwproductie in 2026 en 2027. De versnelde bouw van 30.000 woningen kan daarbij een stevige impuls geven.