Transcrição do podcast EY Talk the Tax - Episódio 9 – IVA Imobiliário
Aproximadamente 6 minutos de leitura | 14 de fevereiro de 2022
Introdução
Olá, seja bem-vindo ao EY Talk The Tax, um podcast do Jornal Económico em parceria com a EY. Ao longo deste e dos próximos episódios vamos continuar a explorar os principais temas de fiscalidade que marcaram e continuarão a marcar a atualidade, com a ajuda de várias figuras da EY Portugal.
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Moderador
Hoje falamos do IVA Imobiliário e temos connosco Catarina Matos, Director, Indirect Tax & Real Estate, Tax Services da EY.
Muito se fala da questão do IVA no setor imobiliário, mas efetivamente o IVA é ou não é um peso neste setor?
Catarina Matos
Depende. Em termos práticos, quer a transmissão quer a locação de bens imóveis são operações que beneficiam de uma isenção de IVA só que a expressão “beneficiar da isenção” não se traduz em benefício nenhum. O que é que isso significa? Em termos práticos, uma isenção desta natureza é que o IVA incorrido a montante, ou seja, com todos os fornecedores, não confere direito à dedução, isto é, o IVA vai ser um custo do próprio imóvel. No entanto, se os imóveis estiverem afetos a atividades tributadas e que as partes, transmitente ou adquirente, locador ou locatário, reúnam determinadas condições é possível renunciar a esta isenção, ou seja, a operação passa a ser sujeita e não isenta de IVA.
Moderador
Então é possível renunciar à isenção do IVA num imóvel para a habitação?
Catarina Matos
Vamos voltar um pouco atrás. Sendo as transmissões ou as locações de imóveis sujeitas a imposto, o IVA incorrido já não será um custo, uma vez que confere o direito à dedução.
Voltando à sua primeira pergunta, se eu afetar o imóvel a atividades tributadas, o IVA não será um custo desde que eu renuncie à isenção. Se não afetar a atividades tributadas, será um custo e um peso no setor do imobiliário.
No caso da habitação, nunca é possível renunciar à isenção quer na transmissão quer na locação. Daí que no caso dos imóveis para habitação o IVA assume uma enorme importância porque vai-se repercutir na esfera do adquirente. No fundo, é um custo para quem adquire e não é um custo propriamente baixo porque, à partida, serão 23% no custo do imóvel e note-se que eu disse “à partida” porque no limite poderão ser em determinados casos será possível aplicar a taxa reduzida se estivermos a falar em empreitadas.
Moderador
E se for o caso de uma segunda habitação?
Catarina Matos
Numa segunda habitação também não é possível renunciar à isenção.
Moderador
Em que casos é que possível aplicar uma taxa reduzida de IVA?
Catarina Matos
Há algumas situações previstas no Código, mas para situações muito cirúrgicas e agora para esta situação do imobiliário em termos gerais.
Moderador
É mais exceção do que regra?
Catarina Matos
Mais ou menos. Aquilo a que se assistiu há uns anos atrás era que havia uma degradação das zonas mais antigas das principais cidades portuguesas, pelo que houve um incentivo à reabilitação urbana. Para tal, foram criados um conjunto de incentivos fiscais, entre as quais a taxa reduzida de 6% ou onde houve um ganho na esfera do investidor (17%). É possível que esteja em causa uma empreitada de reabilitação urbana tal como definido no regime jurídico da reabilitação urbana realizadas em imóveis localizados em áreas de reabilitação urbanas delimitadas nos termos legais. No fundo, é necessário estarem reunidos dois requisitos: ter um imóvel localizado numa área de reabilitação urbana e estar em causa uma empreitada de reabilitação urbana – então sim, é possível aplicar a taxa reduzida de 6%.
Moderador
E só é possível nestes casos?
Catarina Matos
Existe a seguinte possibilidade: se for um imóvel afeto só à habitação também é possível, mas desde que os materiais não excedam 20% do valor da obra, entre outras. Para o caso que nos ocupa é mais interessante estarmos a falar destes casos de reabilitação urbana e da empreitada de reabilitação urbana.
Moderador
A aplicação da taxa reduzida é de aplicação direta nestes casos ou é necessário algum procedimento por parte do investidor?
Catarina Matos
Supostamente deveria de ser de aplicação direta. No entanto, temos assistido junto dos investidores e dos nossos clientes que existe uma grande incerteza relativamente à aplicação da taxa reduzida, uma vez que a definição dos pressupostos não é clara, principalmente no que diz respeito ao conceito de reabilitação urbana. Ainda que o conceito exista e que esteja definido na lei, se perguntarmos à Autoridade Tributária se determinada obra qualifica ou não como uma empreitada de reabilitação urbana, normalmente o que nos diz é que não qualifica, a menos que o Município diga o contrário.
Moderador
E aqui ficamos dependentes da eficácia do poder local.
Catarina Matos
Exatamente. Havia Municípios que nem sabiam que a Autoridade Tributária estava com este tipo de expediente e em termos práticos aquilo que eles faziam consistia em passar uma declaração que o Município estava numa área de reabilitação urbana. Resumidamente, há Municípios que já passam a declaração, enquanto que outros que estão a ter algumas dificuldades em fazê-lo.
Moderador
Algum em particular?
Catarina Matos
O Município de Lisboa não tem sido muito fácil…
Moderador
Estamos a perceber que há uma equação complicada. Por um lado, a Autoridade Tributária e os Municípios não estão em comunicação eficaz. Como é que isso se resolveria? Porque neste caso quem está a perder são os investidores.
Catarina Matos
Claramente. Este regime, muitas vezes, faz a aplicação da taxa porque existe a possibilidade e, dependendo de algumas circunstâncias, quem faz a liquidação do IVA é o próprio investidor. Esta incerteza de aplicar a taxa de 6% ou a de 23%...
Moderador
Leva-os a pensar se estão em cumprimento ou em incumprimento.
Catarina Matos
Exatamente.
Moderador
Não se pode esperar que um investidor estrangeiro esteja a par daquilo que é a lei fiscal atualizada em Portugal. Portanto, pelo que o contacto entre a Autoridade Tributária e Aduaneira e os Municípios deveria ser mais eficaz. O problema para si começa nos Municípios ou na Administração?
Catarina Matos
É um problema com “duas cabeças” porque em termos práticos, o facto da Autoridade Tributária se escusar em fazer a delimitação se é uma empreitada ou não, porque regra geral dizem que não é a menos que o município diga que é.
Moderador
Nestes casos os Municípios podem levar quanto tempo? Quando se falava sobre esta questão em 2021, a parte do setor imobiliário de investimento queixava-se da demora no pedido de informações.
Catarina Matos
Tenho alguns clientes que já fizeram pedidos junto da Câmara à mais de dois anos e que ainda não obtiveram resposta.
Moderador
Esta questão do IVA tem sido ou não um entrave ao investimento?
Catarina Matos
Claro que tem. Um investidor estrangeiro que não tenha a certeza e que venha ter com a EY e diga “Quero investir em Portugal. Qual é a taxa aplicável?”, aquilo que lhe vamos dizer é “Depende”.
Moderador
É uma situação desencorajante. E para efeitos de IVA, há ou não soluções no setor imobiliário?
Catarina Matos
Uma das soluções passa por prestar atenção ao que acontece em Espanha, onde se tributam os imóveis novos em sede de IVA à taxa de 10%.
Moderador
Ou seja, um investidor pode perfeitamente escolher ir a um país vizinho em vez de investir em Portugal.
Catarina Matos
Isso mesmo.
Moderador
Acredita que poderá haver alguma mudança num Orçamento que venha a ser aprovado?
Catarina Matos
Depende.
Moderador
Catarina Matos, muito obrigado por se ter juntado a nós. Este foi o nono episódio do EY Talk the Tax. Obrigado por ter estado desse lado e já sabe: guarde o EY Talk The Tax na sua app de podcasts para que seja notificado sempre que sair um novo episódio. Não perca.
