O mercado imobiliário está a sofrer uma transformação acelerada. Eis o que se pode esperar para os próximos anos.
À luz do panorama global atual, Portugal encontra-se sob uma enorme pressão sobre todos os setores da sua economia, não sendo, naturalmente, o setor imobiliário uma exceção a esta regra.
O confinamento como imposição de escala mundial na resposta à crise resultante da propagação da COVID-19 acarretou consequências em muitos casos dramáticas no que à economia respeita, como a criação de novas dinâmicas no mercado de trabalho - quer, por um lado, pelos postos de trabalho que se puderem manter na modalidade do teletrabalho, como, por outro lado, os setores que vivem do contacto pessoal do quotidiano e que se viram forçados a fechar as suas portas (v.g., industria hoteleira, restauração, etc).
Em particular, no setor imobiliário, é certo que não se pode dizer que tudo continuou como em época "pré-COVID" mas as consequências (ainda) não foram tão impactantes como em outros setores da economia. Reflexo dessa conclusão é que, por um lado, os promotores imobiliários que já investiam em Portugal continuam a ter sucesso na colocação de produto no mercado e, por outro, verifica-se que regra geral os preços de venda ainda não desceram significativamente como talvez fosse de esperar. Naturalmente, para este último fator, em muito contribuem as moratórias ao crédito à habitação aprovadas pelo Governo que vêm adiando um facto talvez inadiável que será a venda "desesperada" do património imobiliário por parte das famílias e a acumulação de créditos incobráveis por parte dos bancos.
Do lado dos private equity o que se passa é ligeiramente diferente, ou seja, existe um grande acesso a liquidez / capitais (que não existia em 2008 / 2009 durante a crise financeira) e uma pressão enorme para investir com rentabilidades acima da média.
Devido ao atual contexto de baixas (negativas) taxas de juro, com perspetiva de assim se manterem no médio prazo, reduzindo os retornos de todas as classes de ativos, bem como à crescente volatilidade nos mercados acionistas, os investidores institucionais (como por exemplo os fundos de pensões e as seguradoras vida com elevadas taxas garantidas, que possuem responsabilidades de longo prazo perante os seus subscritores) têm aumentado significativamente a sua exposição a "investimentos alternativos" [maioritariamente private equity - que tradicionalmente procuram obter retornos acima dos benchmarks, entre 7% a 25%] aumentando de modo significativo a liquidez deste tipo de fundos.
Os private equity são uma das poucas classes de ativos que poderão fornecer retornos elevados de forma substancial, consistente e a longo prazo. Naturalmente o aumento da exposição a esta classe de ativos aumenta significativamente o perfil de risco dos investidores e coloca também pressão do lado das private equity para investir mais e com maiores retornos.
Ora é precisamente neste contexto que se torna premente os países criarem as condições favoráveis à promoção de investimento estrangeiro e em particular dos private equity. A competitividade dos países na atração do investimento é algo que tem estar na agenda do dia e Portugal não pode ficar para trás.
Neste sentido, ao nível de tendências no sentido imobiliário, o que se tem verificado a nível global é a deslocação das pessoas dos grandes centros urbanos para zonas limítrofes. Decisão esta, certamente em larga escala, tomada com base nos preços mais baixos em conciliação com a realidade do teletrabalho (que, especula-se, veio para ficar em larga escala).
Uma das medidas que vem sendo apelada há muito pelos promotores imobiliários relativamente a este tópico é a redução da taxa do IVA para 6%, aplicável à construção nova no segmento residencial, (ao invés dos atuais 23%). O IVA é um dos principais custos dos projetos imobiliários e a sua redução será um forte atrativo para os investidores olharem cada vez mais para este segmento de mercado. Relembre-se que o sucesso desta medida na reabilitação urbana foi evidente e foi um dos fatores que permitiu a regeneração das grandes cidades que até há poucos anos estavam em grande parte devolutas e degradadas.
Ainda em sede de tendências no setor residencial, o segmento vulgarmente designado de Multifamily (a habitação construída de raiz para fins de arrendamento tradicional) está a chegar a Portugal e será certamente uma aposta de futuro. Este conceito já existe há vários anos nos EUA com um sucesso enorme e mesmo na Europa já é uma realidade consolidada. O crescimento da procura para arrendamento nos últimos anos é um dos maiores atrativos para os investidores deste segmento e com a crise que se adivinha as famílias (especialmente a classe média e baixa) deixarão de ter possibilidades de comprar casa não tendo outra opção senão arrendar.
Para este segmento de Multifamily e no que se refere à fiscalidade, um dos principais atrativos será certamente a opção por veículos de investimento alternativos como é o caso dos Organismos de Investimento Coletivo e as Sociedades de Investimento e Gestão imobiliária. Quanto a este ponto, o que temos visto como preocupação dos investidores é a pouca estabilidade e clareza dos regimes fiscais aplicáveis. Nos últimos anos já se tem discutido este tema e os investidores estrangeiros continuam com algum receio em optar por estes veículos pela sua instabilidade e incerteza na aplicação do regime (que se evidencia, por exemplo, na resposta aos pedidos de informação vinculativa que têm sido emanados pela Autoridade Tributária).
Adicionalmente, adivinha-se (e espera-se) que o mercado de turismo volte gradualmente a recuperar vigor (em especial com a tão aguardada notícia de uma vacina para a COVID-19) ainda que seja expectável alguma transformação das tendências do setor. O mercado transacional de unidades turísticas deverá certamente acelerar nos próximos anos com a entrada de investidores oportunísticos e numa lógica de turnaround. O regresso das isenções de impostos sobre o património para prédios integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade turística talvez fosse algo a considerar novamente (depois de terem sido revogadas nos últimos anos).
