30 nov. 2020
Regnskabsmæssige behandling af COVID-19 relaterede huslejereguleringer

Regnskabsmæssig behandling af COVID-19 relaterede huslejereguleringer

Forfattere
Henrik Reedtz

Partner, Assurance, Real Estate (RHC), EY Danmark

Statsautoriseret revisor og leder af EY’s danske Real Estate-sektorgruppe. Rådgiver danske og udenlandske ejendomsselskaber om deres investeringer i såvel indland som udland.

Søren Kok Olsen

Partner i EY’s Nordiske IFRS Desk og partner i EY Danmark’s afdeling for finansiel rapportering, Bestyrelsesmedlem i EFRAG.

Indgående indsigt i IFRS-rapportering, årsregnskabsloven, corporate reporting samt ikke-finansiel rapportering.

Kaare K. Lendorf

Partner, Assurance, Real Estate (RHC), EY Danmark

Omfattende erfaring med ejendomsbranchen. Stor indsigt i og kan håndtere alle forhold, som et selskab i ejendomsbranchen kan stå over for.

Nikolaj Leimand

Manager, Real Estate (RHC), EY Danmark

Erfaren Engagement Manager inden for ejendomsbranchen.

30 nov. 2020

Mange udlejere har været nødsaget til at genforhandle eksisterede lejekontrakter, som følge af lejernes økonomiske udfordringer i forbindelse med COVID-19 pandemien. 

I praksis ses flere typer af huslejereguleringer, herunder midlertidige rabatter, permanente lejenedsættelser, eftergivelse af leje, konvertering fra fast til omsætningsbestemt leje eller en kombination heraf.

IASB (International Accounting Standards Board) udstedte i april 2020 en ændring til IFRS 16 omkring den regnskabsmæssige behandling hos lejere af COVID-19 relaterede kortvarige lejereguleringer (COVID-19-Related-Rent Concessions).

Ændringen til IFRS 16 omkring kortvarige lejereguleringer som følge af COVID-19 gør det muligt for lejere at undlade at vurdere, om en lejenedsættelse mv. som følge af COVID-19 er at betragte som en modifikation til lejeaftalen (som for rene lejenedsættelser har den konsekvens, at lejenedsættelsen skal allokeres lineært over den resterende lejeperiode) og i stedet indregne lejenedsættelsen straks i resultatopgørelsen.

Til trods for at flere interesseparter ønskede tilsvarende ændringer for udlejere, valgte IASB ikke at foretage tilsvarende ændringer i den regnskabsmæssige behandling for udlejere.

Den regnskabsmæssige effekt af huslejenedsættelser mv. for udlejere skal derfor behandles efter de hidtidigt gældende regler. For langt de fleste lejeaftaler (operationelle leasingaftaler), vil huslejenedsættelsen typisk skulle indregnes lineært i resultatopgørelsen over den resterende lejeperiode. 

Ovenstående gælder også for udlejere, der aflægger årsrapport efter årsregnskabsloven. Ifølge årsregnskabsloven skal lejeindtægter således også indregnes lineært over den uopsigelige lejeperiode, med mindre en anden systematisk metode bedre giver et retvisende billede. Dette krav betyder i praksis, at der ikke vil være sammenhæng mellem faktureret leje og indregning af lejeindtægter i årsregnskabet vedrørende lejekontrakter med fx trappeleje, ydelsesfrie perioder mv. I sådanne situationer skal kontraktens samlede husleje periodiseres med en lineær lejeindtægt over den faktiske lejeperiode.

Modifikation til operationelle kontrakter

En modifikation til en lejekontrakt er defineret ved, at være en ændring af omfanget eller vederlaget af en kontrakt, som ikke var en del af de oprindelige vilkår eller betingelser ved kontraktens indgåelse.

For at vurdere, hvorvidt der er tale om en ændring af omfanget i en kontrakt skal udlejer vurdere, om der er sket ændring af brugsretten til aktivet eller underliggende aktiver, en ændring af uopsigelighed eller lignende. Det forhold, at der er sket en ændring af brugsretten i en periode som følge af en lovbestemt nedlukning, er ikke at betragte som en modifikation, idet ændringen ikke er sket som følge af en ændring af kontrakten, men som følge af en lovbestemt nedlukning.

For at vurdere, hvorvidt der er tale om en ændring af vederlaget betragtes de samlede faste pengestrømme over lejeperioden. Såfremt der gives huslejenedsættelse vil dette isoleret set være en modifikation.

Hvis huslejenedsættelsen derimod modsvares af en fremtidig merleje, vil det ikke være en modifikation til kontrakten, såfremt de samlede pengestrømme er uændret.

En udskydelse af huslejebetalingen anses ikke for en modifikation, og vil i udgangspunktet blot lede til en fordring mod lejer.

Ved en modifikation af en operationel kontrakt skal udlejer indregne ændringen som en ny kontrakt fra ikrafttrædelsesdatoen. Fra ikrafttrædelsesdagen af den modificerede kontrakt skal både eksisterende lejeperiodiseringer fra den oprindelige kontrakt, såvel som de COVID-19 relaterede reguleringer indgå i den lineære indregning af lejen.

Se eksempel nederst i artiklen.

Hensættelser og eftergivelse af fordringer mod lejer (operationel kontrakt)

Mange udlejere oplever i den nuværende situation, at lejerne ikke kan betale den aftalte og fakturerede husleje. I denne situation vil det skulle vurderes, om der skal hensættes til imødegåelse af tab efter IFRS 9 i lighed med tidligere.

Såfremt udlejer efterfølgende vælger at eftergive en fordring mod en lejer, som følge af lejers manglende evne til at betale, skal udlejer som udgangspunkt anvende det lineære princip for indregning efter IFRS 16, men eftersom der er en tabsindikation, kan udlejer ifølge IFRS 9 vælge at driftsføre dette.

Hvorvidt udlejer vælger at driftsføre en eftergivelse straks eller behandle det som en modifikation, er et valg af regnskabspraksis. Anvendelse af IFRS 9 og dermed driftsførelse af eftergivelsen, kræver dog en objektiv indikation på værdiforringelse af fordringen mod udlejer.

Modifikationer af lange kontrakter

Udlejer skal være opmærksom på, at en forlængelse af uopsigeligheden af en  eksisterende lang lejekontrakt kan medføre, at kontrakter som tidligere blev anset som værende operationelle, nu får finansiel karakter.

Vi har på det seneste erfaret, at visse kontrakter som følge af COVID-19 genforhandlinger, bliver forlænget med adskillige år, hvilket kan medføre at nutidsværdien af minimumsbetalingerne til udlejer stort set svarer til aktivets dagsværdi (typisk hvis nutidsværdien af minimumleasingydelserne i aftalen udgør 90 % eller mere af aktivets dagsværdi). I sådanne tilfælde skal det vurderes, om kontrakten skal  behandles som en finansiel leasing/lejekontrakt med den effekt, at det udlejede lejemål/ investeringsejendommen skal reklassificeres til et langfristet tilgodehavende . Denne problemstilling kan forekomme for lange lejeaftaler, som fx ses med hoteller, OPP-projekter m.v.

Regnskabsmæssig behandling af en modifikation af finansielle kontrakter

Udlejer skal behandle en modifikation til en finansiel lejekontrakt som en separat aftale, når nedenstående er gældende:

  • modifikationen øger leasingsaftalens anvendelsesområde ved at udvide lejers brugsret til den underliggende ejendom
  • vederlaget for den øgede brugsret afspejler de isolerede salgspriser for et tilsvarende lejemål

Når ovenstående kriterier er opfyldt, er der regnskabsmæssig tale om to leasingaftaler. Hvis ovenstående kriterier ikke er opfyldt, skal modifikationen behandles i overensstemmelse med IFRS 16.80.

Såfremt modifikationen ville medføre, at kontrakten fra ikrafttrædelsestidspunktet burde have været klassificeres som en operationel lejekontrakt, skal udlejer indregne modifikationen som en ny lejeaftale fra modifikations ikrafttrædelse og måle den regnskabsmæssige værdi af det underliggende aktiv, som en nettoinvestering i ejendommen på tidspunktet for modifikationens ikrafttrædelse.   

Såfremt lejekontrakten efter modifikationer fortsat klassificeres som en finansiel leasingkontrakt, skal modifikationen behandles efter IFRS 9.

Ifølge IFRS 9 skal udlejer genberegne nutidsværdien af det genforhandlede vederlag, ved anvendelse af den oprindelige effektive rente. Forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af det finansielle leasing tilgodehavende og genberegningen indregnes direkte i resultatopgørelsen. 

Eksempel: Operationel kontrakt – Lejefrihed på fremtidig leje

Restaurant A lejer et erhvervslokale af Udlejer B. Udlejer B klassificerer kontrakten som værende en operationel leje kontrakt. Restaurant A betaler en fast månedlig leje på 10 tkr. Lejekontrakten trådte i kraft den 1. januar 2017 og er uopsigelig indtil 31. december 2026 svarende til 10 år.

Alle betalinger er sket i overensstemmelse med kontrakten. Efter forhandlinger mellem Restaurant A og Udlejer B og med effekt fra 1. juli 2020 gives lejefrihed for 3 måneder for henholdsvis juli, august og september 2020. I perioden 2017 – 2019 er der givet 50 % lejerabat og den oprindelige lineære indregning er illustreret nedenfor:

Periodisering af oprindelig lejekontrakt i tkr. 
År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Total
Husleje 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1200
Initial rabat -60 -60 -60 0 0 0 0 0 0 0 -180
Total leje 60 60 60 120 120 120 120 120 120 120 1020
Periodiseret leje 102 102 102 102 102 102 102 102 102 102  
Periodeafgrænsningspost aktiv 42 84 126 108 90 72 54 36 18 0  

På tidspunktet for ikrafttrædelsen af ændringen udgør de eksisterende lejeperiodiseringer 117 tkr. og rest betalingerne kan opgøres således. 

Eksisterende lejeperiodiseringer 1/7 -117
Leje jf. kontrakt, 6,5 år  780
COVID-19 regulering -30
Total betaling i restløbetiden 750
Total leje i restløbetid 633
Lineær leje pr. år 97

Lejefriheden i 3 måneder up front ændrer på det samlede vederlag og dermed pengestrømmene, hvorfor der er tale om en modifikation til kontrakten. Modifikationen ændrer ikke ved kontrakttypen, som fortsat anses som værende operationel. Ved en modifikation af lejekontrakten skal udlejer indregne ændringen som en ny kontrakt fra ikrafttrædelsesdatoen (ændringsdatoen). Fra ikrafttrædelsesdagen skal både eksisterende lejeperiodiseringer fra den oprindelige kontrakt, såvel som de COVID-19 relaterede reguleringer indgå i den lineære indregning af lejen. Dette er illustreret nedenfor: 

Periodisering af den modificerede lejekontrakt i tkr.
År 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Total
Husleje 120 120 120 120 120 120 120 840
COVID-19 regulering -30             -30
Total leje 90 120 120 120 120 120 120 810
Periodiseret leje 100 97 97 97 97 97 97  
Periodeafgrænsningspost aktiv 136 113 90 68 45 23 -  

Sammendrag

For modifikationer af operationelle lejeaftaler vil der ikke være forskel i den regnskabsmæssige behandling for udlejer efter ÅRL og IFRS. Tillægget til IFRS 16 omfatter ikke udlejere. Der er således en asymmetri mellem den regnskabsmæssige behandling hos henholdsvis lejer og udlejer. 

Om denne artikel

Forfattere
Henrik Reedtz

Partner, Assurance, Real Estate (RHC), EY Danmark

Statsautoriseret revisor og leder af EY’s danske Real Estate-sektorgruppe. Rådgiver danske og udenlandske ejendomsselskaber om deres investeringer i såvel indland som udland.

Søren Kok Olsen

Partner i EY’s Nordiske IFRS Desk og partner i EY Danmark’s afdeling for finansiel rapportering, Bestyrelsesmedlem i EFRAG.

Indgående indsigt i IFRS-rapportering, årsregnskabsloven, corporate reporting samt ikke-finansiel rapportering.

Kaare K. Lendorf

Partner, Assurance, Real Estate (RHC), EY Danmark

Omfattende erfaring med ejendomsbranchen. Stor indsigt i og kan håndtere alle forhold, som et selskab i ejendomsbranchen kan stå over for.

Nikolaj Leimand

Manager, Real Estate (RHC), EY Danmark

Erfaren Engagement Manager inden for ejendomsbranchen.