To nye højesteretsafgørelser pålægger grundejere selv at betale for ledningsomlægninger på deres grund og begrænser udstrækningen af gæsteprincippet.
Forsyningsselskaber har – for eksempel som led i etableringen af nye VE-projekter - ofte brug for at placere ledninger på fremmed grund for at kunne sikre tilslutning af deres nye anlæg til forsyningsnettet. Når ledningerne placeres, er det vigtigt at være opmærksom på hvilke regler, der gælder for ledningen, herunder sikre adgang til ledningen og få afklaret hvem der skal betale, hvis ledningen i fremtiden skal flyttes.
Gæsteprincippet
Gæsteprincippet er lovreguleret i vejloven vedrørende vejarbejder. På andre arealer, fx private ejendomme, gælder et ulovbestemt gæsteprincip som er opstået på grundlag af retspraksis og administrativ praksis.
Gæsteprincippet er en udfyldende regel, som gælder, hvis en ledningsejer og en grundejer ikke har aftalt andet, når en ledningsejer får lov til at placere sin ledning på grundejerens ejendom.
Gæsteprincippet indebærer, at ejeren af en grund, hvor en ledning med ejerens tilladelse er blevet anbragt, bevarer retten til at ændre anvendelsen af grunden, selv om det indebærer, at ledningen skal flyttes. Som ”gæst” på grunden skal ledningsejeren betale omkostningerne forbundet med flytningen, selvom flytningen skyldes grundejerens ændrede brug af grunden.
Fravigelse af gæsteprincippet
Det er muligt at fravige gæsteprincippet ved en aftale mellem grundejeren og ledningsejeren.
Det kræver dog, at aftalen er utvetydig, hvilket vil sige, at aftalen som det klare udgangspunkt skal være skriftlig og med en klar angivelse af, at ledningen er placeret på grundejerens risiko og for grundejerens regning – altså ikke som en ”gæst”.
Bevisbyrden for, at der er aftalt en fravigelse af gæsteprincippet, ligger hos ledningsejeren. En måde at løfte bevisbyrden på er ved at få tinglyst en deklaration på ejendommen, hvor det fremgår, at gæsteprincippet er fraveget, eller at flytning, ændring mv., som skyldes grundejerens forhold, skal betales af grundejeren, og at der er betalt et vederlag for dette.
I mange tilfælde – herunder hvor grundejeren er en kommune - kan det i praksis være meget vanskeligt at nå til enighed om at fravige gæsteprincippet.
Vederlag
Det følger af retspraksis, at en fravigelse af gæsteprincippet ikke forudsætter, at der betales et vederlag til grundejeren for tilladelsen til at anbringe en ledning på grundejerens ejendom. Derimod indgår vederlaget som et fortolkningsmoment ved vurderingen af om gæsteprincippet er fraveget.
Vintapperrampe-dommen
Det sås fx i Vintapperrampe-sagen (U.2015.2854H), hvor det blev afklaret, at hvis der ikke er betalt et vederlag i forbindelse med anbringelse af ledningsanlæg, så skal den aftale, der er indgået mellem ledningsejer og grundejer (i dette tilfælde en tinglyst deklaration), fortolkes indskrænkende, dvs. til fordel for grundejer, som har stillet et areal gratis til rådighed.
Det betyder, at i de tilfælde, hvor der er usikkerhed om, hvem der skal afholde udgiften til flytning af en ledning, og hvor ledningsejeren ikke har betalt et vederlag for anbringelsen af ledningen, kan man med større grad af sikkerhed regne med, at det er ledningsejeren, der må afholde udgifterne til flytning af ledningen.
Gæsteprincippets rækkevidde
Der blev den 15. februar 2022 afsagt to højesteretsdomme om gæsteprincippets anvendelse ved hhv. en offentligretlig afgørelse og ekspropriation.
I den ene sag fastslog Højesteret, at gæsteprincippet kun finder anvendelse på ledninger, der er anbragt efter aftale med grundejer. Højesteret udtaler:
”Det ulovbestemte gæsteprincip er udviklet i retspraksis med sigte på tilfælde, hvor tilladelsen til ledningsejeren beror på en aftale med arealejeren, og må ses i lyset af det gaveelement, der kan ligge i en sådan aftale. Som anført er gæsteprincippet en udfyldningsregel, og det finder derfor kun anvendelse, hvis andet ikke fremgår eller kan udledes af den pågældende aftale”
I sagen var der ikke tale om en privatretlig aftale, men derimod en offentligretlig afgørelse truffet med hjemmel i lov. Højesteret fastslog, at de hensyn, der ved aftaler mellem ledningsejer og grundejer kan begrunde anvendelsen af det ulovbestemte gæsteprincip - herunder et muligt gaveelement - ikke i almindelighed kan overføres på sådanne tilfælde.
Højesteret kom frem til, at grundejeren som udgangspunkt selv må betale for de ledningsomlægninger, der sker på grundejerens foranledning, og at det må kræve særlige holdepunkter i den offentlige afgørelse, hvis det udgangspunkt skal fraviges.
I en anden sag fastslog Højesteret, at gæsteprincippet kan fraviges for ledninger, der anbringes ved ekspropriation. I modsætning til landsretten fandt Højesteret ikke, at gæsteprincippet automatisk fraviges ved alle ekspropriationer. Der blev i stedet lagt vægt på, at man ved vilkåret om at fravige gæsteprincippet ved ekspropriation kan begrænse omfanget af eventuelle fremtidige ledningsomlægninger og dermed varetage forsyningsmæssige og samfundsøkonomiske hensyn. Højesteret fastslog samtidig, at vilkåret ikke går videre end, hvad disse hensyn kan begrunde.
Kontakt:
Danny Krei, Head of Real Estate Law, tlf. 2529 5188
Nina L. Jakobsen, Manager, EY Law, tlf. 2529 3273
