De ’rene’ overdragelser giver i praksis sjældent anledning til tvivl. Udfordringerne opstår typisk fx ved:
- Generationsskifter, hvor parterne typisk oplever, at ejendommen ikke ”rigtigt” overdrages, da den jo bliver i familien, men hvor overdragelsen alligevel er omfattet af reglerne.
- Spaltninger, hvor ejendommen rent juridisk overdrages til et nyt kapitalselskab, men hvor den samme ultimative ejerkreds består, og hvor parterne derfor ikke oplever omstruktureringen som en ”rigtig” overdragelse.
- Fusioner og kapitaltilskud, hvor ejendommen reelt forbliver i det samme selskab, men hvor stemmeflertallet i selskabet skifter, så reglerne om tilbudspligt skal overholdes.
Får den kommende sammenskrivning af lejelovgivningen betydning for tilbudspligten?
Folketinget behandlede den 28. oktober 2021 et nyt lovforslag om sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.
Hensigten med lovforslaget er at forenkle regelgrundlaget ved at sammenskrive de to love. Der er dog stadig nogle vigtige spørgsmål vedrørende tilbudspligt:
1. Hvilket materiale skal lejerne have?
Når tilbudspligtsproceduren skal iagttages, vil udlejer gerne være sikker på, at lejerne har fået det nødvendige materiale til, at 10-ugers fristen for lejernes accept er begyndt at løbe. Loven indeholder ingen oplistning af, hvilket materiale lejerne skal have, så udlejer kan aldrig være helt sikker på, hvad der skal til.
Med bemærkningerne til lovslaget er vi dog kommet lidt tættere på, hvad der skal til. Her er der nemlig oplistet en ny række eksempler på sædvanlige oplysninger om ejendommen, som bør gives til lejerne.
Det fremgår dog også, at der fortsat ikke er tale om en såkaldt ”udtømmende oplistning”. Det er derfor op til udlejerne, og i sidste ende domstolene, at vurdere, hvad der konkret skal fremlægges for, at acceptfristen kan anses for igangsat.
I praksis vil det betyde, at vi må fortsætte med at ’gå med livrem og seler’, når materialet til lejerne skal udvælges. Ofte vil mængden af materiale blive temmelig omfattende, da man ikke vil risikere at undlade noget, der kan få betydning.
2. Kan oplysningerne til lejerne gives digitalt?
Det vil oftest være mest praktisk at give lejerne disse store mængder materiale digitalt. EjendomDanmark har derfor i deres høringssvar til lovforslaget anført, at udlejer altid, for at undgå ressourcespild og besvær, bør kunne sende tilbuddet og oplysningerne digitalt til lejerne.
Dette har Indenrigs- og Boligministeriet dog ikke lagt op til at imødekomme. Det betyder, at udlejer skal give materialet fysisk til alle lejere, som;
- har opsagt mulighed for at udveksle digitale dokumenter, eller
- er fritaget for Digital Post
Det vil give udlejer nogle praktiske udfordringer, da udlejer fx sjældent med sikkerhed ved, om en given lejer er fritaget fra Digital Post.
I praksis vil udlejer derfor formentlig være tilbageholdende med at give lejerne oplysningerne digitalt, hvilket er med til at gøre tilbudspligtprocesser temmelig ressourcetunge.
Har du nogle spørgsmål til tilbudspligten, generelt eller i relation til den kommende sammenskrivning af lejelovgivningen, så kan du tage kontakt til vores specialister i fast ejendom.
Kontakt:
Danny Krei, Director, Head of Real Estate Law, Denmark, tlf. 2529 5188
Nina Jakobsen, Manager, EY Law, tlf. 2529 3273
