Hvornår skal jeg foretage familieoverdragelse af min ejendom?

Familieoverdragelse af ejendom via +/- 15 %-reglen ændres til en +/- 20 %-regel, når du modtager den nye offentlige ejendomsvurdering.

Det korte svar er, at man ud fra en skatte- og afgiftsmæssig betragtning bør overveje at overdrage sin ejendom, inden man modtager en ny offentlig ejendomsvurdering.

Da de nye vurderinger udsendes løbende, anbefales det, hvis man går med tanker om overdragelse, at man allerede nu tager fat i sin rådgiver for at få vurderet muligheden for at overdrage hurtigst muligt.

Om anbefalingen specifikt gælder din ejendom, afhænger af, om din ejendomsvurdering i dag svarer nogenlunde til, hvad du forventer at ville kunne sælge den til i det fri marked.

En familieoverdragelse af en ejendom efter den nugældende +/- 15 %-regel er en kamp imod tiden i forhold til, hvornår der offentliggøres nye ejendomsvurderinger. Muligheden kan principielt fortabes over natten.

Overdragelse til seneste offentlige ejendomsvurdering

Når fast ejendom overdrages, skal det ske til markedspris. For (gave)overdragelser mellem fx forældre og børn og ved udlæg fra et dødsbo til arvingerne, har der hidtil eksisteret en mulighed for at anvende en værdi svarende til den for ejendommen seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Det gælder ejendomme ejet i personligt regi, herunder parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse men også erhvervsejendomme, byggegrunde m.v.

Det har i praksis betydet, at særligt ejerlejligheder i storbyerne ofte har kunnet overdrages indenfor familiekredsen til en pris væsentligt under den reelle markedspris. Det er fortsat muligt, dog med væsentlige begrænsninger.

Skattestyrelsen fremsendte i maj 2020 et udkast til styresignal, hvor deres opfattelse af de særlige omstændigheder, som medfører, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan danne grundlag for overdragelsen, blev defineret.

Udkastet lagde op til væsentlige begrænsninger i mulighederne for at anvende +/- 15 %-reglen. Udkastet fremgår i skrivende stund af Skattestyrelsens hjemmeside som ”historisk ikke gældende” og er fortsat hverken vedtaget eller offentliggjort. Skattestyrelsen har i løbet af det seneste halve år strammet skruen om familiehandler og har i den forbindelse lagt vægt på indholdet af det pågældende styresignal uagtet at dette måtte stride mod den eksisterende praksis fra Landsskatteretten.

Ændring af 15 %-reglen til en +/- 20 %-regel

 +/- 15 %-reglen ændres successivt til en +/- 20 %-regel i takt med udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger, dvs. fra det tidspunkt, hvor den ejer, der ønsker at overdrage sin ejendom, har modtaget den nye offentlige ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020.

De første cirka 50.000 ejere af enfamilieshuse og rækkehuse har i efteråret 2021 fået tilsendt nye offentlige ejendomsvurderinger (med vurderingstermin 1. januar 2020), fastsat ud fra de nye vurderingsregler, som har været undervejs siden 2013. De resterende vurderinger udsendes successivt frem til forventeligt 2023. Det er fortsat forventningen, at de nye ejendomsvurderinger vil stige markant for en række ejendomme, herunder særligt ejendomme i og omkring storbyerne.

For nogle ejere vil der derfor være store skatte- og afgiftsmæssige besparelser forbundet med at overdrage deres ejendom til +/- 15 %-reglen, mens det stadig er muligt.

Baggrund for ændringen af spændet til +/- 20 %

I forbindelse med udarbejdelsen af det nye vurderingsgrundlag, har man fra lovgivers side erkendt, at det kan være svært at ramme den reelle markedspris ved udarbejdelsen af ejendomsvurderingerne. Derfor vil en vurdering fremadrettet blive betegnet som ”rigtig”, såfremt den rammer indenfor et spænd på +/- 20 % i forhold til den reelle markedspris.

En ejer vil herefter heller ikke længere kunne påklage vurderingen, hvis ikke denne ligger udenfor det angivne spænd. Der vil ved opgørelsen af skatten på ejendommen til gengæld blive givet alle ejere et nedslag i skattegrundlaget på 20 %. Disse ændringer får tillige virkning på den ovennævnte +/- 15 %-regel, der som nævnt fremadrettet løbende bliver til en +/- 20 %-regel.

Selvom ændringen af spændet synes at medføre, at det vil være skattemæssigt mere fordelagtigt at overdrage ejendommen efter +/- 20 %-reglen, vil dette ikke være tilfældet i situationer, hvor ejendommen i forvejen har en for lav vurdering i forhold til den forventelige salgspris i det fri marked.

Tager man udgangspunkt i en ejerlejlighed i København, som forventes at kunne sælges for fx 3 mio. kr. i det fri marked, er det ikke usædvanligt, at en sådan har en offentlig vurdering på 1 mio. kr. En overdragelse vil i det tilfælde have følgende konsekvenser:

Foruden gaveafgiften vil overdrageren, hvor denne sælger videre til en pris, der er højere end vedkommendes oprindelige købspris, som udgangspunkt skulle svare 42 % i skat af forskellen, i de tilfælde hvor salget er skattepligtigt.

”Særlige omstændigheder”

Det har været, og vil fortsat være, en forudsætning for anvendelse af +/- 15 %-reglen, såvel som den nye +/- 20 %-regel, at den senest offentliggjorte vurdering er ”retvisende”.

Omstændighederne omkring ejendommen skal herefter være de samme på overdragelsestidspunktet som ved seneste vurderingstermin. Hvis der er sket væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, fx udstykning, nedrivning, tilbygning m.v. kan reglerne ikke anvendes. Er der tale om en ejerlejlighed, må ejerlejligheden endvidere have en vurdering som ”fri for lejemål”, hvilket dog oftest er tilfældet, trods ejendommen rent faktisk måtte være udlejet. Parterne må i disse tilfælde i stedet overdrage til den værdi, ejendommen vil kunne sælges for i det fri marked.

Det samme gør sig gældende i situationer, hvor der foreligger såkaldte “særlige omstændigheder”, som understøtter, at ejendommens reelle handelsværdi afviger væsentligt fra den fastsatte ejendomsvurdering +/- 15 %. Dette kan være tilfældet såfremt overdrager selv har erhvervet ejendommen for en væsentligt højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % udgør. I denne forbindelse vil erhververs egen købspris blive taget i betragtning. Skattestyrelsen vil i det konkrete tilfælde foretage en samlet vurdering af prisforskellen mellem handelsværdien og den beregnede overdragelsessum (offentlige ejendomsværdi +/- 15 %), holdt op imod længden af ejerperioden for overdrager.

Skatterådet har i en række nyligt offentliggjorte bindende svar statueret, at der i de omhandlede tilfælde, foreligger ”særlige omstændigheder”. I de nævnte afgørelser blev der lagt vægt på faktorer som prisforskellen mellem den offentlige vurdering og den faktiske handelspris (overdragers egen købspris), sammenholdt med længden på ejerperioden for overdrager, inden ejendommen overdrages til en person inden for familiekredsen. Skatterådet har endvidere i en større del af de afgørelser der er blevet afsagt til fordel for skatteyder, forudsat, at værdien af den pågældende ejendom ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig vil overstige overdragelsessummen og endvidere, at sælgers/overdragers øvrige børn ikke begunstiges/kompenseres som led i overdragelsen (det være sig ved gave, testamentariske dispositioner eller andre formueoverførsler), som kan godtgøre, at parterne reelt lægger en anden værdi til grund end den, der fremgår af overdragelsesaftalen.

Afgørelserne er til dels udtryk for, at Skatterådet forsøger at sætte vurderingen af begrebet ”særlige omstændigheder” på formel baseret på prisforskel og ejertid. Vi har, i tabellerne nedenfor, foretaget en sortering af sagerne fordelt på henholdsvis prisforskel og ejertid. Skatterådet har afgjort, at der forelå ”særlige omstændigheder” i de sager, hvor det ikke var muligt at foretage overdragelse til offentlig vurdering +/- 15 %.