BFH zur Grunderwerbsteuer bei Treuhandverhältnissen

Gehen Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft vom Treuhänder auf den Treugeber über, stellt sich die Frage, ob dadurch ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang ausgelöst wird. In einem aktuellen Urteil bejaht der BFH diese Frage und hält insofern an seinem bisherigen Ansatz einer streng zivilrechtlichen Betrachtung fest.

Nach § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. lag ein grunderwerbsteuerbarer Erwerbsvorgang vor, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand der grundbesitzenden Personengesellschaft durch Übergang von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschaft ändert. Einer der üblichen Streitpunkte in solchen Fällen ist, wann ein Erwerber der Gesellschaftsanteile als neuer Gesellschafter anzusehen ist. Diese Frage stellt sich regelmäßig auch nach aktueller Rechtslage im Zusammenhang mit § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG.

In einem aktuellen Urteil vom 05.11.2025 (II R 9/23) hatte sich der BFH mit dieser Frage zu beschäftigen. Im Streitfall setzte die Finanzverwaltung für die Auflösung eines Treuhandverhältnisses im Jahr 2017 Grunderwerbsteuer fest. Das Treuhandverhältnis war im Jahr 2004 zustande gekommen und auf die Gründung einer GbR, die anschließend ein Grundstück erwerben sollte, gerichtet (sog. Erwerbstreuhand). Treugeber waren damals noch minderjährige Geschwister, die jeweils einen Treuhänder mit dem Halten des jeweiligen Gesellschaftsanteils beauftragten. Die Treuhänder waren weisungsabhängig und verpflichtet, Erträge an die Treugeber abzuführen. Im Zeitpunkt der Auflösung des Treuhandverhältnisses erfolgte nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Übergang aller Anteile an der grundbesitzenden GbR von den Treuhändern auf die Treugeber als neue Gesellschafter. Damit lag aus Sicht der Finanzverwaltung ein grunderwerbsteuerbarer Erwerbsvorgang gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. vor. Die Treugeber vertraten hingegen die Rechtsauffassung, dass das Grundstück der GbR ihnen wegen § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO von Anfang an zuzurechnen sei.

Der BFH bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung. Eine Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. sei durch eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes im Streitfall auch beim Übergang vom Treuhänder auf den Treugeber ausgelöst worden. Denn für die Frage, ob die eintretenden Gesellschafter in einem solchen Fall als „neue“ Gesellschafter zu qualifizieren sind, sei ausschließlich die zivilrechtliche Betrachtungsweise entscheidend. Auf eine etwaig abweichende wirtschaftliche Betrachtungsweise nach § 39 AO komme es nicht an. Zivilrechtlich werden die Treugeber durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung vom jeweiligen Treuhänder erstmals Gesellschafter der grundbesitzenden Personengesellschaft. Die nach § 39 AO bereits zuvor bestehende mittelbare Gesellschafterstellung der Treugeber ändere bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands der GbR nichts an dieser Beurteilung.

Anders als  noch die Vorinstanz schloss der BFH jedoch die Anwendung der Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 GrEStG in solchen Fällen aus und hält damit weitgehend an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (vgl. EY-Steuernachricht vom 07.07.2022). 

Nach dieser Vorschrift ist der Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand befreit, soweit die Anteilseigner jeweils in gleichem Umfang an der übertragenden und übernehmenden Gesamthand beteiligt sind. Obgleich die Vorschrift grundsätzlich auch auf Fälle des § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. anwendbar sei, fehle es laut BFH beim Erwerb eines Personengesellschaftsanteils durch den Treugeber vom Treuhänder an der notwendigen Beteiligungsidentität. Denn der Treugeber war vor dem Erwerb nicht am Gesellschaftsvermögen der übertragenden Gesamthand beteiligt. Auch für Zwecke der §§ 5, 6 GrEStG käme eine Zurechnung der Beteiligung am Gesamthandsvermögen über § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO nicht in Betracht. Denn nicht der Treuhänder, sondern der Treugeber sei zivilrechtlich am Vermögen der Gesamthand beteiligt. Anders als etwa bei doppelstöckigen Personengesellschaften fehle es beim Treuhandverhältnis an einer (vermittelten) Beteiligung des Treugebers am Gesamthandsvermögen.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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