Une industrie au cœur des défis français

Depuis dix ans, le Baromètre d'impact de l'immobilier et de la ville EY-Palladio évalue la contribution de la première industrie française à l'économie, à la société et à l'environnement. Véritable rapport de performance extra-financière, l'édition 2026 s'ouvre sur les trois enjeux structurants qui guident l'action quotidienne des acteurs : produire une ville habitable, vivante et vivable.

Pour les dirigeants interrogés, les enjeux de la France sont ceux de l’industrie de la ville

Pesant près de 10 % du PIB, la filière de l'immobilier et de la ville est un pilier de l'économie française. Plus important encore, selon notre enquête de 2026, les milliers d'entreprises, d'entrepreneurs et d'organisations qui la composent disent agir directement sur ce qui compte le plus pour les Français : se loger, accéder à l'emploi et aux services de proximité, vivre dans des territoires attractifs, faire face au changement climatique… Les dirigeants que nous avons consultés mettent en avant trois défis majeurs qui orientent leurs actions et incarnent, d’une certaine façon, leur contribution à la société.

Enjeu n°1 : le logement. La France a produit 276 000 logements en 2025, soit près de deux fois moins que les besoins estimés. Le poids du logement dans le budget des ménages atteint 27 %, avec des conséquences qui dépassent la seule question du pouvoir d'achat : un Français sur cinq déclare avoir repoussé un projet d'enfant faute de logement adapté en 2025 d’après le Baromètre Ipsos-Sofiap, dans un contexte où le taux de natalité a reculé de 27 % entre 2010 et 2025 (Insee).

Enjeu n°2 : le tissu urbain. La vacance commerciale, un des signes de la mutation des centres-villes, atteint 11,6 % en 2025, selon les chiffres de Codata, en hausse de près d’un point en un an, et le marché des bureaux compte plus de 9 millions de m² inoccupés. Au-delà de ces indicateurs, c'est une dynamique plus profonde qui est à l'œuvre : la dévalorisation des actifs réduit les recettes fiscales locales, décourage l'investissement privé et fragilise l'accès aux services dans les territoires les plus exposés. Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), où le parc résidentiel est vieillissant et la suroccupation est trois fois plus élevée qu'en moyenne nationale d’après l’Insee, ces dynamiques se cumulent et creusent des inégalités territoriales et sociales.

Enjeu n°3 : le changement climatique. Le bâtiment représente 16 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Les risques physiques sur le bâti s'intensifient : 12 millions de maisons sont exposées au risque de retrait-gonflement des argiles et la sinistralité climatique devrait augmenter de 40 % à horizon 2050. Dans le même temps, 12,7 % des résidences principales restent des passoires thermiques d’après les données du SDES. Ces situations touchent en priorité les ménages les plus fragiles, pour lesquels l'inadaptation du bâti se traduit directement par une précarité sanitaire et budgétaire.

Malgré un contexte sous forte tension, l’industrie de la ville est une force économique majeure, qui innove et investit pour la France et les Français

La contribution sociétale de la filière repose en premier lieu sur sa capacité économique, celle d’un secteur qui générait, en 2025, 290 milliards d’euros de valeur ajoutée et près de 10 % du PIB de la France. C'est cette création de valeur, considérable et multiple, qui conditionne, par exemple, le volume de logements produits, l'intensité de la rénovation du parc existant et la possibilité d'intervenir dans les territoires.

En 2025, la filière évolue moins vite que l'économie française, pour la quatrième année consécutive, réduisant les marges de manœuvre des acteurs pour investir et produire (-0,1% vs +0,9 %). La confiance des dirigeants est conditionnée par l'incertitude économique et politique, à laquelle s'ajoute cette année le contexte géopolitique du Moyen-Orient.

Cette stabilité globale masque toutefois des dynamiques sectorielles contrastées, qui dessinent les contours d'une filière en transformation rapide. La création de valeur se déplace vers les activités liées à la transformation - gestion, rénovation, reconversion - tandis que certains segments émergents, comme l'immobilier de santé (66 % de taux de confiance), les data centers (66 %) ou l'hôtellerie (58 %), constituent des relais de croissance identifiés.

L'innovation est un levier qui pourrait être davantage mobilisé à l'échelle de la filière, avec des dépenses de R&D plafonnant à 0,45 % de la valeur ajoutée, très en deçà de la moyenne nationale (2,19 %). Selon les données d’Eurostat, l’intelligence artificielle (IA) se diffuse rapidement dans les services (26 % des entreprises) mais reste limitée dans la construction (10 %), illustrant une transformation encore inégale.

Le capital humain de la filière se renouvelle et participe à la transformation de la France et de ses territoires

La filière ne peut remplir sa mission sociétale sans les 2,5 millions de femmes et hommes qu’elle emploie. La filière demeure un pilier de l'emploi local et national, présente dans tous les territoires et par nature non délocalisable. Dans un contexte de ralentissement de l'activité, les effectifs reculent (-0,7 %, soit -17 100 emplois), principalement dans les activités les plus exposées au cycle de production immobilière. Mais cette évolution s'accompagne d'un rééquilibrage du marché du travail : les tensions de recrutement s'atténuent, créant des conditions plus favorables pour attirer des profils expérimentés.

Les entreprises maintiennent un effort de formation significatif (62 % des collaborateurs formés en 2025, au-dessus des 57% de la moyenne nationale) en le recentrant sur les compétences les plus utiles aux transformations en cours : expertise métier, réglementation, ESG (enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance) et IA.

Les efforts en faveur de la parité, notamment dans le management, se confirment (40 % de femmes managers, proche de la moyenne nationale), mais les écarts persistent dans les effectifs (25 % de femmes), soulignant un enjeu structurel d’attractivité.

Avec une modernisation du cadre réglementaire et financier, la filière pourrait encore réduire son empreinte écologique

La contribution sociétale de la filière est indissociable de sa trajectoire environnementale. La qualité énergétique et climatique des actifs qu'elle produit, gère ou rénove détermine directement les conditions de vie de leurs occupants, la résilience des territoires et la pérennité du bâti.

Les dynamiques engagées témoignent d'une mobilisation croissante mais aussi du chemin à parcourir: 67 % des entreprises ont défini une trajectoire de décarbonation, en hausse de 10 points par rapport à notre édition 2025. Et 55 % des dirigeants interrogés disent avoir mis en place une stratégie d'adaptation. Les actions en faveur de la biodiversité (61 % des entreprises) progressent également, traduisant une appropriation plus large des enjeux environnementaux au sein des organisations.

La baisse des émissions liées à l'usage des bâtiments se poursuit (-2 % en 2025), mais à un rythme qui marque un palier après plusieurs années de réduction plus soutenue. Les investissements climat, 41 milliards d’euros (Md€) en 2025, reculent légèrement d’après les données du Panorama des financements climat de l’I4CE, principalement sous l'effet du ralentissement de la construction neuve, alors qu'ils devraient atteindre 52 Md€ à horizon 2030 pour respecter la trajectoire de la Stratégie nationale bas carbone.

Dans ce contexte économique contraint, les acteurs alertent sur un risque de ralentissement de la transition écologique : sans accompagnement et évolution des modèles de financement, les contraintes de coûts pourraient freiner certaines ambitions environnementales.