Przewodnik po polskim rynku nieruchomości 2026

Wysoka aktywność rodzimych inwestorów

Inwestorzy krajowi pozostają jedną z najaktywniejszych grup na rynku, razem z krajami z regionu CEE, w szczególności Czechami. Za nimi plasuje się kapitał amerykański oraz inwestorzy z Europy Zachodniej.

Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych w podziale na sektory w 2025 r.: nieruchomości biurowe i magazynowe na czele stawki.

Aspekty prawne, podatkowe i księgowe – kluczowe kwestie dla przyszłych inwestycji

Zmiany w planowaniu przestrzennym zakładane na 2026 r. znacząco wpłyną na rynek budowlany. Gminy będą zobowiązane do uchwalenia nowych planów zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 r., aby zwiększyć przejrzystość i efektywność procesów inwestycyjnych. Jednak, zgodnie z informacjami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, termin ten ma zostać przesunięty na 31 sierpnia 2026 r. Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZIP) oraz Rejestru Zagospodarowania Przestrzennego, które działają od 1 stycznia 2026 r., jest częścią tych zmian. Dodatkowo decyzje o warunkach zabudowy wydawane od 1 stycznia 2026 r. będą ważne tylko przez pięć lat, a w przypadku wniosków złożonych od 1 lipca 2026 r. możliwość uzyskania nowych decyzji o warunkach zabudowy będzie uzależniona od wejścia w życie ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie danej gminy.

Nowe przepisy, które mają na celu ochronę nabywców mieszkań (tzw. nowa ustawa deweloperska) oraz obowiązkowe wdrażanie rozwiązań ekologicznych w nowych budynkach, w istotny sposób wpłyną na rynek. Ustawa o ochronie ludności i obrony cywilnej (obowiązująca od 1 stycznia 2025 r.) wymaga, aby w budynkach wielorodzinnych kondygnacje podziemne umożliwiały tymczasowe schronienie. Nowelizacja ustawy – Prawo ochrony środowiska (z 11 stycznia 2025 r.) nakłada na miasta powyżej 20 tys. mieszkańców obowiązek opracowania planów dostosowania obszarów miejskich do zmian klimatu. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy (z 11 lipca 2025 r.) nakłada na deweloperów obowiązek publikowania cen mieszkań za metr kwadratowy.

Ponadto w latach 2026–2027 planowanych jest kilka kluczowych zmian legislacyjnych z punktu widzenia inwestora. Jedną z nich jest regulacja polskich REIT-ów, czyli spółek inwestujących w nieruchomości (SINN). Chociaż szczegółowe ramy prawne dla REIT-ów i przewidywany termin publikacji projektu rozporządzenia nie są jeszcze znane, wszelkie zmiany legislacyjne w tym zakresie powinny być uważnie monitorowane. Możliwe, że nowy projekt rozporządzenia zostanie opublikowany już w 2026 r.

Transgraniczne reorganizacje, takie jak fuzja, podział lub przekształcenie (zmiana formy prawnej), wymagają uzyskania dodatkowej zgody organów podatkowych jako warunku rejestracji reorganizacji przez sąd. Zgoda zostanie wydana, jeśli zostanie ustalone, że reorganizacja nie podlega przepisom o zwalczaniu nadużyć podatkowych.

Co ważne, od 1 stycznia 2025 r. weszły w życie istotne zmiany w ustawie o podatku od nieruchomości (PET). Nowe przepisy obejmują autonomiczną definicję budynków i budowli, niezależną od prawa budowlanego. Może to prowadzić do wzrostu obciążeń podatkowych, w tym opodatkowania obiektów, które wcześniej nie podlegały podatkowi od nieruchomości.

Liczba i zakres przepisów podatkowych w Polsce ewoluuje, wskutek czego każda decyzja inwestycyjna musi być poprzedzona odpowiednią analizą potencjalnych konsekwencji w celu zabezpieczenia zamierzonego efektu komercyjnego inwestycji.

Powyższe zmiany mogą mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości i rozwój sektora budowlanego.

Przepisy ESG w sektorze nieruchomości

Sektor nieruchomości odgrywa kluczową rolę w redukcji emisji i poprawie efektywności energetycznej, ponieważ budynki odpowiadają za prawie 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych w UE. Kwestie ESG, napędzane unijnymi przepisami dotyczącymi efektywności energetycznej, kryteriami finansowania i popytem najemców, przeszły z wschodzącego trendu do oczekiwań rynkowych. Działania takie jak stosowanie materiałów przyjaznych dla środowiska, odnawialne źródła energii, inteligentne zarządzanie energią i zrównoważone rozwiązania transportowe przyczyniają się do minimalizacji wpływu sektora na środowisko. W Polsce certyfikacja zrównoważonego rozwoju stale zyskuje na popularności we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Zgodność z ESG nie tylko wspiera cele klimatyczne, lecz także podnosi wartość nieruchomości, dzięki czemu zrównoważone budynki są bardziej atrakcyjne dla inwestorów i najemców.

Chociaż UE zawęża i opóźnia część obowiązkowego raportowania zrównoważonego rozwoju w ramach pakietu rewizji Omnibus, argumenty biznesowe za ESG w sektorze nieruchomości pozostają silne. Wiarygodne dane dotyczące energii, emisji CO₂ i odporności na zmiany klimatu w coraz większym stopniu stanowią podstawę warunków finansowania, decyzji inwestorów i wymagań najemców, dlatego wiele organizacji nadal wzmacnia raportowanie ESG, nawet dobrowolnie, aby udokumentować ambicje i postęp.

Co przyniesie przyszłość?

Rok 2026 przyniesie wzrost wartości rynku inwestycyjnego, napędzany stabilizacją stóp procentowych i większą przewidywalnością kosztów długu. Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów – w ich oczach będzie on dojrzały, stabilny i rozwinięty.

Polskie fundusze krajowe i inwestorzy prywatni będą odgrywać coraz większą rolę w mniejszych i większych transakcjach, przez co wypełnią lukę pozostawioną przez zachodnich graczy rynkowych.

Po okresie spowolnienia i skupienia się na wzroście organicznym możemy spodziewać się również wzrostu znaczenia transakcji typu JV i M&A, a także umów PPP z jednostkami samorządu terytorialnego.

Rok 2026 przyniesie znaczące obniżenie stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. Niższy koszt pieniądza poprawi wiarygodność kredytową inwestorów/kupujących i zwiększy rentowność inwestycji deweloperskich.

Polski rynek nieruchomości wejdzie w fazę względnej stabilności i równowagi, z potencjałem umiarkowanych wzrostów cen, ale bez gwałtownych skoków. Staranna selekcja, wysoka jakość i koncentracja na konkretnych segmentach rynku, w szczególności na wynajmie, będą kluczem do rentowności.

Zmiany prawne związane z kluczowymi regulacjami ESG, które dotyczą przede wszystkim sektora nieruchomości, będą miały istotny wpływ na wartość nieruchomości i sprawią, że zrównoważone budynki staną się bardziej atrakcyjne dla inwestorów i najemców.

Spełnienie wymogów ESG wpłynie na możliwość uzyskania korzystnych warunków finansowania. Banki chcą zwiększać swój portfel kredytów finansujących zielone inwestycje.

Nowoczesne technologie i automatyzacja nadal będą istotnym czynnikiem zwiększającym efektywność i obniżającym koszty. Sztuczna inteligencja jest już wykorzystywana na wielu etapach cyklu życia nieruchomości, co oznacza zmiany w tradycyjnym modelu biznesowym w tych obszarach.