6 apr. 2021
Ejendomsskat af jord under solceller og vindmøller

Ejendomsskat af jord under solceller og vindmøller

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

6 apr. 2021
Relaterede emner Tax Landbrug og godser

Der er vedtaget en ny offentlig vurderingsnorm, der gælder specifikt for jord under solcelleanlæg og vindmøller.

Opsummering: 
  • Der er vedtaget en ny offentlig vurderingsnorm, der gælder specifikt for jord under solcelleanlæg og vindmøller.
  • Med virkning pr. 1. marts 2021 skal jord under vindmøller og solcelleanlæg karakteriseres som erhvervsjord.
  • Den nye vurderingsnorm kritiseres for at fjerne incitamentet til opstilling af vedvarende energikilder både for investorer og ejere af produktionsjord.

De nye offentlige vurderinger af landbrugs- og skovejendomme er lige på trapperne. Landbrugs- og skovejendomme skal vurderes første gang efter det nye ejendomsvurderingssystem med vurderingstermin 1. marts 2021..

Ejendomsskat af jord under solceller og vindmøller

Der er vedtaget en ny offentlig vurderingsnorm, der gælder specifikt for jord under solcelleanlæg og vindmøller. Med virkning pr. 1. marts 2021 skal jord under vindmøller og solcelleanlæg karakteriseres som erhvervsjord, og den offentlige grundværdi af jord under solcelleanlæg og vindmøller fastsættes med afsæt i en pris på 180 kr. pr. MWh i standardiseret årlig produktionskapacitet. Prisen er fastsat 2021-niveau og pristalsreguleres årligt.

Vurderingsstyrelsen vil årligt fastsætte niveauet for den standardiserede årlige produktionskapacitet for henholdsvis vindmøller og solcelleanlæg. Det skønnes foreløbigt, at et 1 MW-solcelleanlæg kan producere ca. 900 MWh i et standardår og en 1 MW-vindmølle kan producere omtrent 2.000 MWh i et standardår.

Et solcelleanlæg med en produktionskapacitet på 30 MW vil således modtage en ny offentlig grundværdi af jorden under solcelleanlægget på 4.860.000 kr. (30 MW x 900 MWh/MW x 180 kr./MWh). På samme måde vil den offentlige grundværdi af jorden under en 3 MW vindmølle udgøre 1.080.000 kr. (3 MW x 2.000 MWh/MW x 180 kr./MWh).

Hvis jorden under en vindmølle udgør en del af en større ejendom, fastsættes grundarealet under vindmøllen til at udgøre 200 m². For solcelleanlæg, der opstilles på en del af en større ejendom, vil det som udgangspunkt være det faktiske areal af solcelleanlægget, der anses for at udgøre arealet under solcelleanlægget. Det resterende del af ejendommens areal skal således vurderes på baggrund af en selvstændig kategorisering og vurdering. Det kan fx være som produktionsjord, hvis et solcelleanlæg er opstillet på en landbrugsejendom.

“Skyggevurdering” af solcelleanlæg

Det gælder særligt for solcelleanlæg, at der skal foretages en ’skyggevurdering’ af jorden under solcelleanlægget på baggrund af en vurdering som landbrugs- og skovejendom, det vil sige produktionsjord, eller erhvervsjord, hvis ejendommen alternativt kan anvendes til erhverv i henhold til plangrundlaget.

Hvis denne ’skyggevurdering’ er højere end vurderingen på baggrund af den særlige vurderingsnorm jf. ovenfor, skal ’skyggevurderingen’ gælde. Det vurderes sjældent at blive aktuelt for solcelleanlæg, der er opstillet på fx landbrugsjord på grund af den særlige vurderingsnorm, der gælder for produktionsjord. Det kan i højere grad at blive aktuelt for solcelleanlæg, der opstilles på fx industrijord, der generelt vurderes højere.

Da jorden under solcelleanlæg og vindmøller fremover bliver anset for at være erhvervsjord, skal den offentlige grundværdi heraf også beskattes med den grundskyldspromille, der gælder for erhvervsjord. Det medfører, i det omfang der opstilles solcelleanlæg på landbrugsjord, at den offentlige grundværdi heraf ikke kun stiger, men også skal beskattes med en højere promille end ved alternativ anvendelse til landbrugsjord. Det medfører en betydelig stigning i den afledte ejendomsskat.

Fritagelse for stigninger i grundskylden

Normalt er det tidspunktet for vedtagelsen af en byggeretsgivende lokalplan, der udløser ny offentlig ejendomsvurdering og dermed risiko for en tilsvarende stigning i ejendomsskatten. Dette gælder uanset, om der reelt er opført bygninger eller anlæg på en ejendom. Der er derfor indført en obligatorisk fritagelse for stigninger i grundskylden som følge af vedtagelsen af en byggeretsgivende lokalplan til vindmøller og solcelleanlæg. Det gælder for lokalplaner, der vedtages fra og med 2. oktober 2020. Fritagelsen vil bortfalde tre år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er ændret, dog senest tre år efter, der er indgået en nettilslutningsaftale.

Påbegyndes etableringen af et solcelleanlæg eller en vindmølle allerede et år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er steget som følge af den ændrede lokalplan, vil fritagelsen dog bortfalde allerede fra påbegyndelsestidspunktet, selv om der endnu ikke er indgået en nettilslutningsaftale.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at det hermed sikres, at ejendomsejere med en ændret lokalplan, der tillader opførelse af vindmøller eller solcelleanlæg, ikke opkræves grundskyld på baggrund af den ændrede lokalplan, før det reelt er muligt at opføre det i lokalplanen tilladte vindmølle- eller solcelleanlæg. Det må betragtes som en meget beskeden imødekommelse af de kritikpunkter, der er rejst i løbet af det lovforberedende arbejde.

Risiko for stigende ejendomsskat af arealer under solcelleanlæg og vindmøller

Det kritiseres, at vurderingsmodellen ikke tager højde for, at der er store forskelle og udsving i faktisk omsætningspotentiale og produktionskapacitet. Fx afhænger et solcelleanlægs faktiske produktionskapacitet meget af anlæggets geografiske placering, ligesom den faktiske produktionskapacitet også nedsættes i takt med et anlægs levetid. Dette forstærkes af den vurderingsmæssige klassificering af solcelleanlæg og vindmøller som erhvervsjord med dertil hørende stor risiko for fremtidig beskatning med den almindelige ”høje” grundskyldspromille, der gælder for erhvervsejendomme.

Det medfører risiko for stigninger i det nuværende niveau af ejendomsskat af arealer under solcelleanlæg og vindmøller – en risiko, der kan medvirke til at eliminere indtjenings- og gevinstmuligheder, og således tilskynde til opretholdelsen af almindelig landbrugsjord.

Den nye vurderingsnorm kritiseres for at fjerne incitamentet til opstilling af vedvarende energikilder både for investorer indenfor vedvarende energi og ejerne af eksisterende produktionsjord.

Kontakt os

Du er velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål til beskatning af jord under solceller og vindmøller eller andre forhold vedr. ejendomsbeskatning af din landbrugsejendom.

Mark Hovesen, tlf.  2529 4557
Lone Kristiansen, tlf. 2529 4632
Claus Pedersen, tlf. 2529 6479
Jan Carstensen, tlf. 2529 6439

Sammendrag

Da jorden under solcelleanlæg og vindmøller fremover bliver anset for at være erhvervsjord, skal den offentlige grundværdi heraf beskattes med den grundskyldspromille, der gælder for erhvervsjord. Det medfører, i det omfang der opstilles solcelleanlæg på landbrugsjord, at den offentlige grundværdi heraf ikke kun stiger, men også skal beskattes med en højere promille end ved alternativ anvendelse til landbrugsjord. Det medfører en betydelig stigning i den afledte ejendomsskat.

Om denne artikel

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

Related topics Tax Landbrug og godser