26 jan. 2023
Hjemmekontor med store vinduer i moderne hjem

Brugsret i generationsskifter

Forfattere
Nete B. Tinning

Head of Private Client, Partner, Private Tax and Law, EY Danmark

Juridisk rådgiver for de privatejede virksomheder og deres ejere i forbindelse med generationsskifte og omstrukturering. Har altid fokus på kunden, og de løsninger der passer bedst for den enkelte.

Jesper P. Havgaard

Senior Manager, Tax, EY Denmark

Skatterådgiver med kompetencer og erfaring særligt inden for dansk og international koncern- og selskabsbeskatning, generationsskifter, omstruktureringer, skatte-compliance og transfer pricing.

Thomas Dalgaard Andersen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Skatterådgiver med kompetencer inden for omstrukturering og generationsskifte af ejerledede virksomheder samt beskatning af fast ejendom.

26 jan. 2023
Relaterede emner Tax

Brugsret i generationsskifter kan anvendes som led i berigtigelsen.

Opsummering:

  • Ved generationsskifte af fast ejendom, er der mulighed for at forbeholde sig brugsretten til den faste ejendom.
  • En brugsret til fast ejendom sikrer, at den tidligere generation fortsat kan bebo den faste ejendom selvom de økonomiske rettigheder overføres til børnene.
  • En brugsret har den økonomiske fordel, at den skal kapitaliseres, og herved fratrækkes i købesummen ved overdragelse til børnene.

Brugs- og indtægtsnydelser er reguleret i ligningslovens § 12 B om løbende ydelser.

Ligningslovens § 12 B finder anvendelse, når en løbende ydelse anvendes som et helt eller delvist vederlag i en gensidigt bebyrdende aftale om overdragelse af et eller flere aktiver, herunder fast ejendom. Endvidere er det en forudsætning, at der hersker usikkerhed om ydelsens varighed eller ydelsens årlige størrelse, når ydelsen løber ud over aftaleåret samt, at den løbende ydelse ikke er reguleret af anden skattelovgivning.

Når reglerne om løbende ydelser i ligningslovens § 12 B finder anvendelse, skal den løbende ydelse kapitaliseres. Kapitalisering betyder i denne sammenhæng, at den løbende ydelse værdiansættes, så beskatningen samt beskatningstidspunktet for den løbende ydelse fremrykkes til tidspunktet for aftalens indgåelse i stedet for løbende at udløse beskatning i takt med, at ydelsen afvikles. Kapitaliseringen medtages derfor som en del af berigtigelsen i overdragelsesaftalen.

Når parterne har opgjort kapitaliseringen, er parterne pligtige til at føre en saldo, hvor den kapitaliserede værdi på aftaletidspunktet anvendes som indgangsværdi. Saldoen reduceres med de i hvert indkomstår betalte ydelsers nominelle værdi. Så længe saldoen er positiv, vil de modtagende ydelser ikke blive beskattet, og der kan tilsvarende ikke ydes fradrag for de betalte ydelser, da saldoværdien allerede blev beskattet (forudsat den skal beskattes) på aftaletidspunktet. Hvis saldoværdien overskrides, vil modtageren af brugs- eller indtægtsnydelsen blive beskattet.

Ligningslovens § 12 B i generationsskifter

Brugs- og indtægtsnydelser bruges i mange former og afskygninger, når det gælder generationsskifter.

Særligt brugsretter ved overdragelse af fast ejendom og landbrug kan være relevant, hvor forældrene ejer en bolig og ønsker at bebo denne på ubestemt men samtidigt ønsker at overdrage den økonomiske værdi heraf til børnene.

Hvis forældrene ønsker at overdrage et hus til børnene, kan de gøre det uden afståelsesbeskatning, hvis de bebor den faste ejendom, jf. parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Når forældrene overdrager den faste ejendom til børnene, vil beskatningen alene afhænge af berigtigelsen, altså af om der ydes en gave i forbindelse med overdragelsen, hvoraf der skal afregnes gaveafgift.

Hvis forældrene i denne sammenhæng forbeholder sig retten til livsvarig bopælsret, så vil denne ret skulle kapitaliseres efter reglerne om løbende ydelser i ligningslovens § 12 B. Den kapitaliserede værdi kan i denne sammenhæng fratrækkes i overdragelsessummen, og vil herefter udgøre en del af købesumsberigtigelsen. Børnene får ”nedslag” i købesummen som modydelse for at forældrene bebor ejendommen. Kapitaliseringen – selve værdiansættelsen af brugsretten - kan dog give udfordringer i praksis, hvilket er nærmere gengivet i en af Landsskatterettens seneste afgørelser.

Bemærk i øvrigt, at ejendommen evt. kan overdrages til offentlig ejendomsvurdering på +/- 15%. Se vores artikel om værdiansættelse af ejendomme.

SKM 2023.20.LSR

I den foreliggende afgørelse truffet af Landsskatteretten, havde faren overdraget en ejendom til datteren. Det var et vilkår i overdragelsesaftalen, at "sælgeren og dennes ægtefælle C har livsvarig brugsret til ejendommen og bevarer således den fulde råderet over ejendommen i disses levende live."

Ved opgørelsen af berigtigelsen blev brugsretten fratrukket. Købesummen blev aftalt til 1.572.000 kr.:

  • Restgæld 1.305.000 kr.
  • Brugsret 233.373 kr.
  • Gave 34.127 kr.
  • I alt 1.572.000 kr.

Landsskatteretten fandt dog, at brugsretten ikke var beregnet korrekt. Ifølge bekendtgørelse nr. 1300 af 15. december 2011 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- og indtægtsnydelser ved beregning af arveafgift, § 3, stk. 1, nr. 4 skal "brugsnydelsen af en fast ejendom ansættes til den leje, der vil kunne opnås ved udleje til anden side." Den årlige markedsleje skal herefter ganges med en kapitaliseringsfaktor. Kapitaliseringsfaktoren opgøres i det konkrete tilfælde ud fra ægtefællernes alder, og kan fastsættes til 12,76.

Beregningen foretages herefter således, at den årlige husleje (112.000 kr.) ganges med kapitaliseringsfaktoren (12,76), hvilket i den konkrete sag gav et resultat på 1.429.120 kr. Dette resultat afveg væsentligt fra den af skatteyderen opgjorte kapitalisering, hvor der ikke var taget hensyn til en korrekt kapitaliseringsfaktor eller en korrekt handelsværdi for den beregnede husleje. I den oprindelige afgørelse havde skatteyderen beregnet kapitaliseringen til 233.454 kr.

På denne baggrund statuerede Landsskatteretten en omvendt gave, hvorefter datteren havde ydet faren en afgiftspligtig gave på 1.162.120 kr. Den omvendte gave opstod, fordi datteren fik et ”nedslag” for forældrenes brugsret til ejendommen, som oversteg værdien i overdragelsesaftalen med et beløb svarende til 1.162.120 kr. Denne situation kunne være undgået, hvis kapitaliseringen af brugsretten var beregnet korrekt fra starten.

Omhyggelig eksekvering er derfor afgørende, når reglerne om brugs- og indtægtsnydelser bringes i anvendelse.

Sammendrag

Anvendelse af brugs- og indtægtsnydelser i generationsskifter kan være fordelagtigt, men det er vigtigt at være opmærksom på reglernes tekniske kompleksitet, når reglerne anvendes i praksis. En korrekt eksekvering gør en afgørende forskel, hvor det findes fordelagtigt, at reglerne om brugs- og indtægtsnydelser bringes i anvendelse.

Om denne artikel

Forfattere
Nete B. Tinning

Head of Private Client, Partner, Private Tax and Law, EY Danmark

Juridisk rådgiver for de privatejede virksomheder og deres ejere i forbindelse med generationsskifte og omstrukturering. Har altid fokus på kunden, og de løsninger der passer bedst for den enkelte.

Jesper P. Havgaard

Senior Manager, Tax, EY Denmark

Skatterådgiver med kompetencer og erfaring særligt inden for dansk og international koncern- og selskabsbeskatning, generationsskifter, omstruktureringer, skatte-compliance og transfer pricing.

Thomas Dalgaard Andersen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Skatterådgiver med kompetencer inden for omstrukturering og generationsskifte af ejerledede virksomheder samt beskatning af fast ejendom.

Related topics Tax