27 okt. 2022
Kvinde står på buet skulptur på en strand

Værdiansættelse af ejendomme

Forfattere
Troels Behnke Skak

Tax partner, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret rådgivning om hovedaktionærbeskatning, omstrukturering, generationsskifte og formueplanlægning.

Jesper P. Havgaard

Senior Manager, Tax, EY Denmark

Skatterådgiver med kompetencer og erfaring særligt inden for dansk og international koncern- og selskabsbeskatning, generationsskifter, omstruktureringer, skatte-compliance og transfer pricing.

Alexander F. Nielsen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret i rådgivning om generationsskifter og omstruktureringer.

27 okt. 2022

Det er fortsat muligt at værdiansætte en ejendom indenfor +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Opsummering: 
  • Det er stadig muligt at anvende en værdiansættelse inden for et spænd på +/- 15 %.
  • Dette gælder dog ikke, hvis der foreligger særlige omstændigheder. I så fald skal værdiansættelsen i stedet ske til handelsværdien.
  • Skattestyrelsen har udsendt et udkast til styresignal, som opridser, hvornår der er tale om særlige omstændigheder.

Siden indførelsen af det såkaldte værdiansættelsescirkulære (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982), har det ved overdragelse af fast ejendom inden for gaveafgiftskredsen, været muligt at benytte en værdiansættelse som ligger inden for et spænd af +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Selvom Skattestyrelsens praksis i de senere år har medført, at anvendelsesmulighederne for 1982-cirkulæret er blevet begrænset, er det fortsat muligt at anvende en værdiansættelse inden for et spænd på +/- 15 %. Dette gælder dog ikke, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. I så fald skal værdiansættelsen i stedet ske til handelsværdien.

Inden man foretager en overdragelse af fast ejendom, er det derfor vigtigt at være opmærksom på, om der kan foreligge en særlig omstændighed, som medfører at værdiansættelsen ikke kan ske indenfor +/- 15 % spændet af den offentlige vurdering.

Skattestyrelsen har udsendt et udkast til styresignal, som opridser, hvornår der er tale om særlige omstændigheder. Styresignalet er udsendt i udkast i maj måned 2022, men det er endnu ikke trådt i kraft eller udsendt i endelig form. Udkastet til styresignal giver dog et indblik i, hvad Skattestyrelsen vurderer kan være et holdepunkt for, at der foreligger en særlig omstændighed. Udkastet oplister følgende holdepunkter:

Faktisk handel med samme ejendom

Hvis der foreligger en faktisk handel med samme ejendom, kan dette være et holdepunkt for, at der foreligger særlige omstændigheder. I denne sammenhæng vil den tidsmæssige sammenhæng være en afgørende faktor for at vurdere, om den offentlige ejendomsvurdering bør tilsidesættes under hensyn til særlige omstændigheder. Det er derfor ikke muligt at overdrage en ejendom til personer indenfor gaveafgiftskredsen, hvis ejendommen er erhvervet umiddelbart forud for overdragelsen til højere værdi.

Vurderinger eller salgsforhandlinger, herunder tilbud og udbud

Hvis der er andre indikationer på, at værdiansættelsen af ejendommen afviger fra den, som er fastsat indenfor spændet af +/- 15 % af den offentlige vurdering, kan dette også være et holdepunkt. Dette vil fx være tilfældet, hvor ejendommen ikke er solgt, men der har været indhentet vurderinger af ejendomme fra en sagkyndig – fx en ejendomsmægler.

Det samme gør sig gældende, hvis ejendommen har været i udbudt til salg, eller der er modtaget tilbud på den, eller man på anden vis har været i salgsforhandlinger om ejendommen. I disse situationer foreligger der en indikation på en anden værdiansættelse. Dette kan derfor være et holdepunkt for en særlig omstændighed.

Dette fremgår bl.a. af Højesterets afgørelse gengivet i SKM2022.507.HR, hvor Højesteret stadfæstede Landsrettens afgørelse om, at det var en særlig omstændighed, at 5 døtre var bekendte med, at kommunen ønskede at erhverve en ejendom og derfor var indgået i salgsforhandlinger med kommunen, inden deres mor havde overdraget dem ejendommen til ca. en tredjedel af den pris, døtrene havde videresolgt ejendommen til kommunen for.

Ejendommens belåningsgrad

I mange tilfælde kan ejendommens belåningsgrad også være en indikator for værdiansættelsen af ejendommen. Ud fra belåningen af ejendommen, kombineret med den maksimalt tilladte belåningsgrad for den enkelte ejendomstype, er det muligt at konstatere, om der ved belåningen af ejendommen er anvendt en værdiansættelse, som indikerer at afvige fra den værdiansættelse, som er anvendt ved overdragelsen. Er dette tilfældet, er der tale om holdepunkter for, at der foreligger særlige omstændigheder.

Belåningsgraden skal dog ses i en helhedskontekst, og det vil afhænge af de konkrete omstændigheder, om belåningsgraden vil kunne statuere en særlig omstændighed som en selvstændig faktor. Se SKM2021.532.SR.

Intern værdiansættelse som afviger fra den anvendte

Har man anvendt en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering, men har man internt mellem køber og sælger anvendt en anden værdiansættelse, kan dette også være et holdepunkt for en særlig omstændighed.

Dette gør sig fx gældende, hvis ejendommen udlægges fra et dødsbo, og modtageren meddeler arveafkald på yderligere arv. I dette tilfælde vil arveafkaldet formentligt være en tegn på, at man internt anvender en anden værdiansættelse. Det samme gør sig gældende ved en overdragelse i levende live, hvor modtagerens søskende fx kompenseres med en større gave eller tillægges yderligere arv i et testamente, fordi de ikke erhvervede ejendommen.

Investering- og erhvervsejendomme

Investerings- og erhvervsejendomme kan være optaget til dagsværdi i et personligt regnskab hos overdrageren. Det fremgår af Skattestyrelsens udkast til styresignal, at såfremt ejendommen i et sådant regnskab er optaget til dagsværdi til en værdiansættelse, som afviger fra den anvendte ved overdragelsen, vil dette være et holdepunkt for en særlig omstændighed.

Landsskatteretten har dog i en nylig afgørelse fastslået, at det forhold, at en ejendom er fastsat til en højere dagsværdi i et personligt regnskab, ikke er tilstrækkeligt til, at der foreligger særlige omstændigheder, når der ikke er andre holdepunkter. Afgørelsen er gengivet i SKM2022.412.LSR.

Renovering af ejendommen

Renovering eller modernisering af en ejendom kan påvirke værdien af en ejendom i sådan en grad, at den offentlige ejendomsvurdering ikke længere vil være retvisende, og derfor anses forholdet at udgøre et holdepunkt for særlige omstændigheder.

Den tidsmæssige dimension mellem holdepunktet og overdragelsen

Hvis der foreligger holdepunkter, som gennemgået ovenfor, kan der foreligge en særlig omstændighed. Hvorvidt det faktisk er tilfældet, vil dog afhænge af den tidsmæssige periode mellem holdepunktet og overdragelsestidspunket – og forskellen mellem den værdiansættelse der er anvendt ved overdragelsen, og den der er indikeret på anden vis.

Desto tydeligere et holdepunkt indikerer en anden værdiansættelse, desto længere tid må der forventes at skulle forløbe mellem holdepunktet og overdragelsen, før end værdiansættelsescirkulæret kan anvendes. En egentlig erhvervelse af ejendommen må være et tydeligere holdepunkt end en belåningsgrad, som igen må være et tydeligere holdepunkt end en sagkyndig vurdering.

Hvor lang tid der skal forløbe mellem en erhvervelse og en videredragelse, før det er muligt at anvende en værdiansættelse baseret på 1982-cirkulæret, afhænger som udgangspunkt af forskellen mellem erhvervelsesprisen og værdien ved overdragelsen. Desto længere tid der er forløbet, desto større prisforskel accepterer skattemyndighederne i medfør af praksis. Se også i denne sammenhæng vores artikel: Hvornår skal jeg foretage familieoverdragelse af min ejendom?, hvori der fremhæves udvalgte afgørelser sorteret på ejertid og prisafvigelse.

Som det fremgår ovenfor, er overdragelse af fast ejendom med en værdiansættelse efter 1982-cirkulæret fortsat muligt, og det vil derfor i mange situationer stadig være muligt at overdrage en ejendom til en værdiansættelse indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering.

Begrebet særlige omstændigheder er dog fortsat uklart, hvor tilrettelæggelsen og gennemførelsen af en overdragelse af fast ejendom inden værdiansættelsescirkulæret kræver tilrettelæggelse og kyndig vejledning.

Sammendrag

Inden man foretager en overdragelse af fast ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på, om der kan foreligge en særlig omstændighed, som medfører at værdiansættelsen ikke kan ske indenfor +/- 15 % spændet af den offentlige vurdering. Begrebet særlige omstændigheder er dog fortsat uklart, hvor tilrettelæggelsen og gennemførelsen af en overdragelse af fast ejendom inden værdiansættelsescirkulæret kræver tilrettelæggelse og kyndig vejledning.

Om denne artikel

Forfattere
Troels Behnke Skak

Tax partner, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret rådgivning om hovedaktionærbeskatning, omstrukturering, generationsskifte og formueplanlægning.

Jesper P. Havgaard

Senior Manager, Tax, EY Denmark

Skatterådgiver med kompetencer og erfaring særligt inden for dansk og international koncern- og selskabsbeskatning, generationsskifter, omstruktureringer, skatte-compliance og transfer pricing.

Alexander F. Nielsen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret i rådgivning om generationsskifter og omstruktureringer.