Værdiansættelse af ejendomme

Ejendommens belåningsgrad

I mange tilfælde kan ejendommens belåningsgrad også være en indikator for værdiansættelsen af ejendommen. Ud fra belåningen af ejendommen, kombineret med den maksimalt tilladte belåningsgrad for den enkelte ejendomstype, er det muligt at konstatere, om der ved belåningen af ejendommen er anvendt en værdiansættelse, som indikerer at afvige fra den værdiansættelse, som er anvendt ved overdragelsen. Er dette tilfældet, er der tale om holdepunkter for, at der foreligger særlige omstændigheder.

Belåningsgraden skal dog ses i en helhedskontekst, og det vil afhænge af de konkrete omstændigheder, om belåningsgraden vil kunne statuere en særlig omstændighed som en selvstændig faktor. Se SKM2021.532.SR.

Intern værdiansættelse som afviger fra den anvendte

Har man anvendt en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering, men har man internt mellem køber og sælger anvendt en anden værdiansættelse, kan dette også være et holdepunkt for en særlig omstændighed.

Dette gør sig fx gældende, hvis ejendommen udlægges fra et dødsbo, og modtageren meddeler arveafkald på yderligere arv. I dette tilfælde vil arveafkaldet formentligt være en tegn på, at man internt anvender en anden værdiansættelse. Det samme gør sig gældende ved en overdragelse i levende live, hvor modtagerens søskende fx kompenseres med en større gave eller tillægges yderligere arv i et testamente, fordi de ikke erhvervede ejendommen.

Investering- og erhvervsejendomme

Investerings- og erhvervsejendomme kan være optaget til dagsværdi i et personligt regnskab hos overdrageren. Det fremgår af Skattestyrelsens udkast til styresignal, at såfremt ejendommen i et sådant regnskab er optaget til dagsværdi til en værdiansættelse, som afviger fra den anvendte ved overdragelsen, vil dette være et holdepunkt for en særlig omstændighed.

Landsskatteretten har dog i en nylig afgørelse fastslået, at det forhold, at en ejendom er fastsat til en højere dagsværdi i et personligt regnskab, ikke er tilstrækkeligt til, at der foreligger særlige omstændigheder, når der ikke er andre holdepunkter. Afgørelsen er gengivet i SKM2022.412.LSR.

Renovering af ejendommen

Renovering eller modernisering af en ejendom kan påvirke værdien af en ejendom i sådan en grad, at den offentlige ejendomsvurdering ikke længere vil være retvisende, og derfor anses forholdet at udgøre et holdepunkt for særlige omstændigheder.

Den tidsmæssige dimension mellem holdepunktet og overdragelsen

Hvis der foreligger holdepunkter, som gennemgået ovenfor, kan der foreligge en særlig omstændighed. Hvorvidt det faktisk er tilfældet, vil dog afhænge af den tidsmæssige periode mellem holdepunktet og overdragelsestidspunket – og forskellen mellem den værdiansættelse der er anvendt ved overdragelsen, og den der er indikeret på anden vis.

Desto tydeligere et holdepunkt indikerer en anden værdiansættelse, desto længere tid må der forventes at skulle forløbe mellem holdepunktet og overdragelsen, før end værdiansættelsescirkulæret kan anvendes. En egentlig erhvervelse af ejendommen må være et tydeligere holdepunkt end en belåningsgrad, som igen må være et tydeligere holdepunkt end en sagkyndig vurdering.

Hvor lang tid der skal forløbe mellem en erhvervelse og en videredragelse, før det er muligt at anvende en værdiansættelse baseret på 1982-cirkulæret, afhænger som udgangspunkt af forskellen mellem erhvervelsesprisen og værdien ved overdragelsen. Desto længere tid der er forløbet, desto større prisforskel accepterer skattemyndighederne i medfør af praksis. Se også i denne sammenhæng vores artikel: Hvornår skal jeg foretage familieoverdragelse af min ejendom?, hvori der fremhæves udvalgte afgørelser sorteret på ejertid og prisafvigelse.

Som det fremgår ovenfor, er overdragelse af fast ejendom med en værdiansættelse efter 1982-cirkulæret fortsat muligt, og det vil derfor i mange situationer stadig være muligt at overdrage en ejendom til en værdiansættelse indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige vurdering.

Begrebet særlige omstændigheder er dog fortsat uklart, hvor tilrettelæggelsen og gennemførelsen af en overdragelse af fast ejendom inden værdiansættelsescirkulæret kræver tilrettelæggelse og kyndig vejledning.