2 maj 2023
Par sidder sammen i sofaen i en lejlighed

Ny ejendomsvurdering og -skat for boligejere og virksomheder fra 2024

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

Claus Pedersen

Leder af Business Tax Services, Partner, EY Danmark

Erfaren rådgiver indenfor selskabsskat og ejendomsskat.

Troels Behnke Skak

Tax partner, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret rådgivning om hovedaktionærbeskatning, omstrukturering, generationsskifte og formueplanlægning.

2 maj 2023

En ny ejendomsskattelov og nye ejendomsvurderinger er på trapperne før det nye vurderingssystem kan træde i kraft efter ca. 10 års ventetid.

Opsummering: 
  • Over 1,2 millioner boligejere vil modtage deres nye ejendomsvurdering i løbet af 2023. Vurderingsstyrelsen påbegynder udsendelsen fra 1. april 2023
  • I 2025 udsendes de første nye vurderinger af erhvervsejendomme m.v. 
  • Nuværende lovgivning sammenskrives i en ny ejendomsskattelov, der samtidig indfører nye ejendomsskattesatser, regler om skatterabat til ejerboligejere m.v.

Tidsplan for udsendelse af de nye offentlige ejendomsvurderinger

Ifølge Skatteministerierets tidsplan vil størstedelen af landets ejerboligejere modtage deres første ejendomsvurdering efter det nye ejendomsvurderingssystem i løbet af 2023. Den nugældende tidsplan for udsendelsen af de nye vurderinger ser således ud:

  • Fra 1. april 2023 udsendes 750.000 nye vurderinger af parcel- og rækkehuse
  • I juli/august udsendes nye vurderinger af 200.000 sommerhuse
  • Umiddelbart derefter udsendes nye vurderinger af 275.000 ejerlejligheder
  • I 2024 udsendes vurderinger af 375.000 såkaldt komplicerede ejerboliger
  • I 2025 udsendes nye vurderinger af erhvervsejendomme

En helt ny ejendomsskattelov

Skatteministeriet har den 26. april 2023 fremsat lovforslag med henblik på at implementere de resterende dele af forligspartiernes aftale om tryghed om boligbeskatningen fra 2017 og kompensationsaftalen fra 2020. Forligspartierne består af Regeringen, LA, K, R samt DF og udgør således et bredt flertal i Folketinget.

En helt ny ejendomsskattelov skal erstatte den nuværende ejendomsværdiskattelov samt lov om kommunal ejendomsskat. De nugældende principper for opkrævning af ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift videreføres i hovedtræk, dog med følgende centrale ændringer:

  • Opgaven med opkrævning og inddrivelse af grundskyld og dækningsafgift overgår til staten fra 2024. Opkrævning vil ske via årsopgørelsen for privatpersoner og skattekontoen for virksomheder.
  • Der indføres regler om forenkling af vurderinger og forlænget midlertidig opkrævning frem til de nye vurderinger er udsendt
  • Det nugældende ejendomsskattestop udfases og erstattes med en skatterabatordning for ejerboligejere, en permanent indefrysningsordning med mulighed for at få indefrosset fremtidige stigninger i ejendomsskatten samt en særlig stigningsbegrænsningsregel på grundskyld for bl.a. erhvervsejendomme og selskabsejede ejendomme
  • Der indføres lavere satser for ejendomsværdisskat og grundskyld samt nye satser for dækningsafgift

Den nye ejendomsskattelov vil i det store hele træde i kraft 1. juli 2023 med undtagelse af enkelte bestemmelser, som først træder i kraft senere.

I det følgende vil vi sætte fokus på de væsentligste ændringer.

Skatterabatordning for ejerboligejere

Skatterabatordningen har til formål at imødegå, at nuværende boligejere oplever stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld som følge af overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem.

Skatterabatten opgøres som forskellen mellem henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld for 2024 opgjort efter henholdsvis de gamle og de nye regler. Stigninger fra 2025 og frem omfattes ikke af skatterabatordningen. Skatterabatten er en egentlig rabat, som aldrig skal betales. Skatterabatten består indtil boligen sælges. Ved fremtidigt salg vil ny køber indtræde fuldt ud i den nye ejendomsskat uden skatterabat. Skatterabatordningen er således en midlertidig ordning, som bortfalder i takt med, at boligejerne sælger deres boliger. 

Skatterabat i ejendomsværdiskat

Privatpersoner omfattes af skatterabat i ejendomsværdiskat af deres bolig, hvis følgende tre betingelser er opfyldt:

  1. Ejendommen udgør en ejerbolig (omfatter langt de fleste typer almindelige ejerboliger)
  2. Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023
  3. Ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskat for 2024, dvs. at eventuelt nybyggeri er færdigmeldt senest 1. januar 2024

En ejendom, som er overtaget inden 31. december 2023, men ikke er pålagt ejendomsværdiskat for 2024 som følge af udlejning eller ubeboelighed vil også blive omfattet af skatterabat i ejendomsværdiskat. Der beregnes en skatterabat for ejendommen, som om ejendommen var omfattet af ejendomsværdiskat – en rabat, som dog først bliver aktuel den dag boligen på et senere tidspunkt måtte stå til rådighed for ejeren. 

Ejendomme for hvilke nybyggeri er færdigmeldt senest 1. januar 2024 kan omfattes af skatterabat i ejendomsværdiskat. Det gælder også selvom der faktisk ikke betales ejendomsværdiskat af ejendommen i 2023. Ejendomme, som er undergivet ombygning kan ligeledes omfattes fuldt ud af skatterabat i ejendomsværdiskat, hvis ombygningen er færdigmeldt senest 1. januar 2024. Sker der ikke færdigmelding af ombygningen senest 1. januar 2024 vil alene den oprindelige ejendom, som den så ud før ombygning, kunne omfattes af skatterabat.

Skatterabat i grundskyld

Privatpersoner omfattes også af skatterabat i grundskyld af deres bolig, hvis følgende tre betingelser er opfyldt:

  1. Ejendommen udgør en ejerbolig med op til to boligenheder eller en byggegrund hertil.
  2. Ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.
  3. Ejendommen er omfattet af grundskyld for indkomståret 2024.

Generelt om skatterabat i ejendomsværdiskat og grundskyld

Tidspunktet for overtagelse af ejendommen er helt centralt for muligheden for at deltage i skatterabatordningen i ejendomsværdiskat og grundskyld. Tidspunktet for eventuel færdigmelding af nybyggeri eller ombygning er ligeledes væsentligt for muligheden for at deltage helt eller delvist i skatterabatordningen i ejendomsværdiskat.

Sker overtagelse ikke senest 31. december 2023 fortabes muligheden for at deltage i skatterabatordningen. Hvis ejendommen er under nybyg/ombygning og færdigmelding ikke sker inden 1. januar 2024 fortabes muligheden for at deltage i skatterabatordningen i ejendomsværdiskat helt ved nybyg eller delvist ved ombygning.

Skatterabat i ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes særskilt, men opgøres netto i forbindelse med udmåling af den samlede nominelle skatterabat for ejendommen. Opleves eksempelvis en stigning i ejendomsværdiskat og et fald i grundskyld, som følge af overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem, vil faldet i grundskyld nedbringe skatterabatten i ejendomsværdiskat tilsvarende.

Spørgsmålet om skatterabat er særligt relevant for privatpersoner, som overvejer at købe ny bolig. Således er det også indirekte relevant for udviklere m.v. der sælger ejerboliger til private. Det er også relevant, hvis man påtænker at foretage generationsskifte/overdragelse af en fast ejendom til næste generation. Køb eller overdragelse inden 31. december 2023 kan give ny ejer mulighed for at deltage i skatterabatordningen. Det er under visse betingelser fortsat muligt at overdrage en ejendom til nærtstående i op- og nedadgående slægtslinje ved brug af den offentlige vurdering +/- 15/20 %. I henhold til tidsplanen for udsendelse af de nye ejendomsvurderinger, som offentliggjort af Skatteministeriet, vil der for nogle ejere, under visse betingelser, fortsat være et vindue for overdragelse til den gamle ejendomsvurdering +/- 15 %.

Permanent indefrysningsordning

Privatpersoner, der ejer en ejerbolig, tilbydes en frivillig permanent indefrysningsordning, hvorefter fremtidige stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld fra 2025 kan tilvælges ”indefrosset” på ejendommen.

Indefrysningen betegnes som et lån, der hæfter på ejendommen i dens helhed med prioritet på sidstepladsen og med gyldighed mod enhver uden tinglysning. Lånet forrentes og kan til enhver tid indfries helt eller delvist, og forfalder senest til betaling, når boligen sælges.

Særlig stigningsbegrænsning for grundskyld af erhvervsejendomme m.v.

Privatpersoner og selskaber, som ikke omfattes af reglerne om skatterabat i grundskyld, vil i stedet blive omfattet af en særlig stigningsbegrænsningsregel, der lægger loft over den årlige stigning i grundskylden. Det gælder primært privatpersoner, som ejer erhvervsejendomme og alle selskabsejere af fast ejendom. Ejere af andelsboliger og almene boliger er således også omfattet.

Stigningsbegrænsningsreglen for grundskyld medfører, at grundskylden for 2024 højst kan udgøre aktuelt 2023-niveau plus en regulering på 2,8 %. For årene 2025 og frem vil grundskylden udgøre det laveste af følgende beløb:

  1. Den opgjorte grundskyld for året efter nye regler.
  2. Grundskylden for det foregående år med tillæg af 4,75 % af årets aktuelt opgjorte grundskyld efter nr. 1.

Stigningsbegrænsningen sker således ikke lineært, men påvirkes løbende af udviklingen i den offentlige ejendomsvurdering. Der vil altså ske udligning af forskellen mellem den aktuelle grundskyld for året og den stigningsbegrænsede grundskyld, så længe prisudviklingen på ejendommen over årene ikke overstiger 4,75 %. På samme måde sker der ikke afvikling af stigningsbegrænsningen. På tidspunktet efter udligning af den aktuelle grundskyld for året og den stigningsbegrænsede grundskyld, vil stigningsbegrænsningen kunne genindtræde, hvis prisudviklingen for et år igen overstiger 4,75 %.

Der foreslås en nedsat stigningssats på 3,5 % frem til 2040 for almene boliger omfattet af lov om almene boliger m.v.

Stigningsbegrænsningsreglen medfører at en eventuel stigning i grundskylden, som følge af overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem, gradvist indfases over en årrække. Baggrunden for at indføre en stigningsbegrænsningsregel for erhvervsejendomme m.v. er, at denne type ejendomme ikke så ofte (nogle aldrig) overdrages i almindelige aktivhandler, hvorfor en eventuel skatterabat ikke vil bortfalde i samme tempo som for ejerboligerne, der oftere er genstand for overdragelse. 

Nye satser for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift

Det forventes, at niveauet for langt de fleste offentlige ejendomsvurderinger vil stige som følge af overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem. Det skyldes i særlig grad, at de nugældende offentlige ejendomsvurderinger har været fastlåst i 2011/2012 prisniveau – et prisniveau, som med udsendelsen af de nye vurderinger skal fremskrives, så det afspejler nutidens prisniveau på ejendomsmarkedet, dvs. en fremskrivning af prisniveauet med ca. 10 år. Derudover er der en lang række offentlige ejendomsvurderinger, som har været fastsat for lavt, selv i forhold til 2011/2012-prisniveau, og som også må forventes i endnu højere grad at stige til aktuelt prisniveau.

Selvom niveauet for de offentlige ejendomsvurderinger forventes at stige, behøver det ikke nødvendigvis at medføre højere ejendomsskattebetalinger. Det skyldes to forhold. 

Før det første gives der et 20%-nedslag i vurderingen i forbindelse med beregning af ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift. Nedslaget på 20 % afspejler et forsigtighedsprincip, da det vurderes, at langt de fleste nye offentlige vurderinger vil kunne fastsættes inden for en fastsat skønsusikkerhedsmargin på +/- 20 % i forhold til markedsværdien. En usikkerhed, som med indførelsen af forsigtighedsprincippet ikke skal komme ejer til ugunst.

For det andet forventes en væsentlig reduktion af satserne for ejendomsværdiskat og grundskyld.

Satserne for ejendomsværdiskat nedsættes fra henholdsvis 0,92 % og 3 % til henholdsvis 0,51 % og 1,4 %. Progressionsgrænsen hæves fra de nuværende 3.040.000 kr. til 9.200.000 kr. (efter forsigtighedsnedslag). Der indføres fremtidig pristalsregulering af progressionsgrænsen hvert andet år.

Der fastsættes loft over de kommunale satser for grundskyld og dækningsafgift på kommuneniveau. De kommunespecifikke grundskyldssatser bliver væsentligt reduceret. De maksimalt tilladte satser er vist nedenfor: 

Forslag til loft over de kommunale grundskyldssatser fra 2024-2028

Kommune Promille Kommune Promille
Albertslund 9,1 Langeland 12,2
Allerød 8,0 Lejre 9,6
Assens 11,2 Lemvig 15,4
Ballerup 8,3 Lolland 17,4
Billund 7,2 Lyngby-Taarbæk 6,7
Bornholm 10,7 Læsø 12,7
Brøndby 4,9 Mariagerfjord 15,7
Brønderslev 17,1 Middelfart 6,8
Dragør 8,1 Morsø 15,3
Egedal 8,8 Norddjurs 16,8
Esbjerg 9,9 Nordfyns 15,1
Fanø 12,5 Nyborg 12,8
Favrskov 10,6 Næstved 9,8
Faxe 8,0 Odder 14,4
Fredensborg 8,3 Odense 5,7
Fredericia 13,0 Odsherred 12,3
Frederiksberg 3,1 Randers 13,9
Frederikshavn 13,4 Rebild 8,9
Frederikssund 12,0 Ringkøbing-Skjern 16,4
Furesø 7,0 Ringsted 7,0
Faaborg-Midtfyn 8,5 Roskilde 7,4
Gentofte 5,1 Rudersdal 9,6
Gladsaxe 5,9 Rødovre 7,8
Glostrup 6,5 Samsø 10,5
Greve 5,5 Silkeborg 11,0
Gribskov 11,1 Skanderborg 8,6
Guldborgsund 15,9 Skive 11,6
Haderslev 12,7 Slagelse 11,1
Halsnæs 10,9 Solrød 7,9
Hedensted 7,9 Sorø 9,8
Helsingør 9,5 Stevns 8,3
Herlev 5,4 Struer 15,5
Herning 9,9 Svendborg 8,8
Hillerød 6,6 Syddjurs 14,2
Hjørring 16,5 Sønderborg 13,5
Holbæk 8,1 Thisted 11,2
Holstebro 11,5 Tønder 10,8
Horsens 8,7 Tårnby 6,0
Hvidovre 6,5 Vallensbæk 8,6
Høje-Taastrup 6,3 Varde 17,7
Hørsholm 8,5 Vejen 9,0
Ikast-Brande 9,1 Vejle 10,5
Ishøj 6,5 Vesthimmerlands 9,3
Jammerbugt 13,2 Viborg 11,5
Kalundborg 16,6 Vordingborg 13,5
Kerteminde 12,4 Ærø 11,1
Kolding 11,1 Aabenraa 7,8
København 5,1 Aalborg 7,4
Køge 5,3 Aarhus 6,0

Forslag til loft over de kommunale dækningsafgiftssatser fra 2024-2028

Kommune Promille Kommune Promille
Albertslund 5,8 Hillerød 5,7
Allerød 8,6 Hvidovre 6,1
Ballerup 8,2 Høje-Taastrup 7,1
Brøndby 12,4 Hørsholm 10,7
Dragør 5,5 Ishøj 6,9
Egedal 0,8 Kerteminde 3,1
Fredensborg 6,8 Kolding 9,6
Fredericia 18,0 København 12,7
Frederiksberg 5,0 Lyngby-Taarbæk 13,1
Furesø 3,9 Randers 6,2
Gentofte 12,9 Roskilde 6,9
Gladsaxe 10,1 Rudersdal 9,2
Glostrup 8,5 Rødovre 6,4
Greve 3,0 Tårnby 7,5
Halsnæs 5,7 Vallensbæk 8,3
Helsingør 5,7 Aalborg 8,4
Herlev 9,9 Aarhus 5,8

Du er altid velkommen til at kontakte os

Har du konkrete spørgsmål til offentlig vurdering og beskatning af fast ejendom, er du altid velkommen til at kontakte din EY-revisor eller EY’s skatteafdeling.

Sammendrag

Hovedparten af landets ejerboligejere vil modtage deres nye ejendomsvurdering i løbet af 2023. En helt ny ejendomsskattelov skal erstatte den nuværende ejendomsværdiskattelov og lov om kommunal ejendomsskat. De nugældende principper for opkrævning af ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift videreføres i hovedtræk, dog med få væsentlige ændringer. Der indføres blandt andet lavere satser for ejendomsværdisskat og grundskyld samt nye satser for dækningsafgift. Der indføres en skatterabatordning i ejendomsværdiskat og grundskyld for ejerboligejere, som overtager deres bolig inden 31. december 2023. For nybyggede ejendomme, eller ejendomme undergivet ombygning, skal færdigmelding desuden ske senest 1. januar 2024 for at opnå skatterabat i ejendomsværdiskat.

Om denne artikel

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

Claus Pedersen

Leder af Business Tax Services, Partner, EY Danmark

Erfaren rådgiver indenfor selskabsskat og ejendomsskat.

Troels Behnke Skak

Tax partner, Business Tax Services, EY Danmark

Specialiseret rådgivning om hovedaktionærbeskatning, omstrukturering, generationsskifte og formueplanlægning.