7 okt. 2022
Kvinde sidder på sofa i udestue og arbejder på pc

Udlejer kan ende med regningen for stigninger i ejendomsskatterne

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

Danny Krei

Director and head of Real Estate Law, EY Danmark

Værdiskabende rådgiver med speciale i fast ejendom, landbrug samt vedvarende energi.

7 okt. 2022

Lejelovgivningens regler og nye regler om midlertidig opkrævning af dækningsafgift og ejendomsskat går ikke nødvendigvis hånd i hånd.

Opsummering: 
  • Udlejer risikerer at stå med regningen for stigninger i dækningsafgift og grundskyld frem til den fulde ikrafttrædelse af det nye ejendomsvurderingssystem.
  • Lejelovgivningens regler kan i mange tilfælde spænde ben for udlejers efteropkrævningsmuligheder hos lejer, og udlejer risikerer derfor at stå tilbage med regningen.
  • Læs mere om, hvordan du som udlejer kan forbedre dine muligheder for at få omkostningerne til forøget dækningsafgift og ejendomsskat dækket hos dine lejere.

Der er lange udsigter til udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme, herunder bl.a. også boligudlejningsejendomme, der forventes at strække sig helt ind i 2025. Det har den konsekvens, at dækningsafgift, og i nogle tilfælde ejendomsskat, i en (lang) overgangsperiode bliver opgjort på baggrund af midlertidige grundlag. Når de nye offentlige ejendomsvurderinger foreligger, bliver der lavet en genberegning og efterregulering tilbage i tid. I praksis betyder det, at nogle ejendomsejere kan få en efterregning på forskellen mellem det foreløbigt opgjorte og det endeligt beregnede beløb.

Reglerne om midlertidig opkrævning gælder for dækningsafgift, der opkræves af alle dækningsafgiftspligtige ejendomme, fra 2022 og frem til der kan ske fornyet beregning på baggrund af de nye offentlige ejendomsvurderinger. Reglerne gælder også for opkrævning af ejendomsskat af ejendomme, som er opstået, ændret eller opdelt i ejerlejligheder mv. efter 1. oktober 2019. Derfor kan boligudlejningsejendomme også være omfattet.

Baseret på vores forventninger til det nye ejendomsvurderingssystem kan mange udlejere, særligt i og omkring de større byer, se ind i betydeligt forøgede omkostninger til dækningsafgift og/eller ejendomsskat.

Lejelovgivningens regler om varsling af regulering af ændring af dækningsafgift og ejendomsskat med tilbagevirkende kraft

Hvis der sker en stigning i en ejendoms dækningsafgift og/eller ejendomsskat, har man som udlejer mulighed for at forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som udgiften vedrører. Dette gælder både for bolig- og erhvervslejemål.

Som udgangspunkt kan lejeforhøjelsen gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kun kræves med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. De relevante bestemmelser i leje- og erhvervslejeloven tager ikke efter deres ordlyd højde for en situation som den foreliggende, hvor der reelt sker ”a conto-beskatning” og efterregulering af ejendomsskat og dækningsafgift m.v.

Det kan i praksis betyde, at hvis en udlejer i fx februar 2025 får at vide, at dækningsafgiften på ejendommen stiger med 100.000 kr. for årene 2022-2025, har udlejer kun mulighed for at foretage en efteropkrævning af stigningen hos lejer for perioden 1. januar 2025 og frem (dette under forudsætning af, at udlejer varsler stigningen inden udgangen af maj 2025).

I dette eksempel vil stigningen i dækningsafgiften for årerne 2022-2024, på samlet 300.000 kr., med stor sandsynlighed ikke kunne lægges over på lejeren, og udlejer vil derfor selv skulle afholde udgiften.

EYs generelle anbefalinger til udlejere

De nye regler kan tænkes ind i lejekontrakterne
Erhvervslejelovens bestemmelse om varsling af lejeforhøjelse pga. forøgede ejendomsskatter (erhvervslejelovens § 10, stk. 4) er deklaratorisk og kan dermed fraviges ved aftale mellem parterne. Dette er ikke tilfældet for den tilsvarende bestemmelse for beboelseslejemål (lejelovens § 46, stk. 3).

For en udlejer af et erhvervslejemål vil det derfor være muligt at aftale sig ud af problematikken. For at gøre det, skal udlejer skrive ind i erhvervslejekontrakten, at en stigning i ejendommens dækningsafgift og ejendomsskat skal kunne opkræves hos lejer med tilbagevirkende kraft og ikke kun i fem måneder. For alle lejemål forudsætter dette naturligvis, at lejer vil acceptere ændringen, og der vil alligevel være risiko for tab for udlejer – fx i tilfælde af lejers konkurs eller fraflytning i perioden 2022-2024, hvis udlejer først i 2025 må efterregulere et større beløb, og det er derfor vigtigt, at formulering og risiko overvejes nøje.

Inden indgåelse af nye lejeforhold bør enhver udlejer derfor gennemgå sin skabelon for erhvervslejekontrakter og sikre, at der er indarbejdet en passende regulering, der tager højde for den beskrevne udfordring.

En lejer, som måtte blive mødt med en sådan formulering i sin lejekontrakt, bør – uanset om der er tale om en ny lejekontrakt eller et tillæg – overveje at kræve, at der tilsvarende skal ske en tilbagebetaling til lejer i det tilfælde, hvor der måtte være betalt for meget ”a conto” i perioden 2022-2024.

Udlejer af boliglejemål vil risikere at være begrænset til kun at kunne sende efterreguleringen for ejendomsskat videre til lejerne for så vidt angår 2025, og boligudlejere vil derved selv skulle bære stigningen for perioden 2022-2024.

Alle eksisterende lejeforhold bør også genovervejes
Det vil som udlejer være en god ide at kigge sine erhvervslejekontrakter igennem for at tjekke, om erhvervslejelovens § 10, stk. 4, er fraveget, og om omkostningerne til forøget dækningsafgift og ejendomsskat derved allerede kan kræves dækket bagud i tid for hele perioden. Dette vil formentlig kun sjældent være tilfældet.

Hvis bestemmelsen ikke er fraveget, eller hvis erhvervslejekontraktens formulering herom er uklar, kan man som udlejer overveje, om man allerede nu skal forsøge at lave en ny (tillægs)aftale med sine lejere. Udlejer kan ikke ensidigt gennemtvinge indgåelse af en sådan aftale med lejer, men hvis lejer samtidig ønsker (eller kan fristes med) visse vilkårsændringer af den eksisterende erhvervslejekontrakt, kan der muligvis være grundlag for dialog.

Det kan fx være, at der i en erhvervslejekontrakt ikke er indsat et maksimum på den årlige nettoprisindeksregulering, hvilket i år vil ramme lejerne usædvanligt hårdt på grund af den høje inflation. Det kan også være, at lejer gerne vil have ændringer i arealet (udvidelse, tilbygning eller lignende). Her kan udlejer foreslå lejer, at der bliver udarbejdet et tillæg til erhvervslejekontrakten, hvor det skrives ind, at den årlige nettoprisindeksstigning maksimalt kan være på fx 3 %, og/eller at lejer får de ønskede ændringer i arealet mod at udlejer samtidig får udvidet sin ret til at regulere for dækningsafgift og ejendomsskatter. Målet bør i denne situation være at finde løsninger, som tilgodeser begge parter.

Sammendrag

Der er risiko for, at udlejer af boliglejemål kun kan efteropkræve reguleret ejendomsskat for en begrænset periode og selv ender med regningen for størstedelen af eventuelle efteropkrævninger af ejendomsskat tilbage i tid. Udlejer bør tænke samspillet mellem lejelovgivningens regler og reglerne om midlertidig opkrævning af dækningsafgift og ejendomsskat ind i sine nye erhvervslejekontrakter for at sikre udlejer de bedste muligheder for opkrævning af efterreguleret dækningsafgift og ejendomsskat hos lejer tilbage i tid. Udlejer bør også overveje at kigge sine eksisterende erhvervslejekontrakter igennem og vurdere sine nuværende muligheder for at kræve omkostninger til efterreguleret dækningsafgift og ejendomsskat dækket tilbage i tid.

Om denne artikel

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

Danny Krei

Director and head of Real Estate Law, EY Danmark

Værdiskabende rådgiver med speciale i fast ejendom, landbrug samt vedvarende energi.