Besser doppelt als gar nicht: Anzeigepflichten bei Grunderwerbsteuer

Werden grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge rückabgewickelt, kann eine bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer aufgehoben (bzw. bei noch nicht erfolgter Festsetzung gar nicht erst erhoben) werden. Das erfordert jedoch auch die fristgemäße Anzeige des Ursprungserwerbs. Wird diese sowohl von beteiligten Steuerschuldnern als auch dem anzeigepflichtigen Notar verpasst, helfen laut BFH weder Anträge auf rückwirkende Fristverlängerung noch auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

Für grunderwerbsteuerbare Vorgänge bestehen Anzeigepflichten sowohl für Gerichte, Behörden und Notare (§ 18 GrEStG) als auch für die beteiligten Steuerschuldner (§ 19 GrEStG). Die Anzeigen sind grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen vollständig beim örtlich zuständigen Finanzamt nach amtlichem Vordruck einzureichen. Die Einhaltung der Anzeigefristen hat auch Bedeutung, wenn der ursprüngliche die Grunderwerbsteuer auslösende Vorgang rückabgewickelt wird.

Im konkreten Fall erfolgten im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zwischen Geschwistern Übertragungen von Anteilen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften (jeweils sowohl durch Schwester als auch durch den Bruder ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG erfüllt). Diese Vorgänge wurden jedoch durch die Geschwister gar nicht und durch die jeweils beteiligte Notarin erst nach der maßgeblichen Frist von zwei Wochen angezeigt. Die Erbauseinandersetzung wurde später per Aufhebungs- und Rückerwerbsvertrag rückgängig gemacht. Zwischenzeitlich hatte das zuständige Finanzamt bereits Grunderwerbsteuer festgesetzt, so dass die Aufhebung der Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG begehrt wurde. Die Aufhebung setzt jedoch auch eine fristgemäße Anzeige des Ursprungserwerbs voraus (§ 16 Abs. 5 GrEStG). Sowohl Geschwister als auch die Notarin beantragten daher Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO sowie (hilfsweise) eine rückwirkende Fristverlängerung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO. Die Anträge wurden vom Finanzamt allesamt als unbegründet zurückgewiesen. Dem schloss sich auch der BFH an (Urteile vom 08.10.2025, II R 20-22/23). Die drei Urteile ergingen im Wesentlichen inhaltsgleich, jeweils aus der Perspektive der Geschwister bzw. der Notarin.

Im ersten Schritt verneinte der BFH eine teleologische Reduktion des § 16 Abs. 5 GrEStG auch bei nur geringfügigen Fristüberschreitungen von wenigen Tagen. Die Fristen seien als feste Fristen zu verstehen. Auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO verneinte der BFH. Für die Geschwister, da sie die Frist nicht ohne Verschulden versäumten. Sie wären verpflichtet gewesen, sich Kenntnis über eine mögliche Besteuerung des Vorgangs zu verschaffen, beispielsweise durch Beauftragung eines Steuerberaters. Auch für die (anzeigepflichtige) Notarin komme Wiedereinsetzung nicht in Betracht, da Notare nicht „jemand“ im Sinne von § 110 Abs. 1 Satz 1 AO seien. Das können grundsätzlich nur Personen sein, die als Steuerschuldner infrage kommen. Der Notar schuldet jedoch nicht die Grunderwerbsteuer. Dies gelte unabhängig davon, dass die Anzeige des Notars für den Steuerschuldner wirkt.

Eine rückwirkende Fristverlängerung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 AO ist nach Ansicht des BFH weder für die Geschwister noch für die Notarin zulässig. Eine rückwirkende Verlängerung komme zur erstmaligen Erstattung einer Anzeige grundsätzlich nicht in Betracht. Der Antrag auf Verlängerung sei in diesen Fällen stets innerhalb der Frist von zwei Wochen zu stellen.

Damit kam aufgrund der Fristüberschreitung eine Aufhebung der Festsetzung nicht mehr in Betracht. Da die Anzeigepflichten des Notars und der Beteiligten gleichzeitig nebeneinanderstehen, sollte stets auf die Einhaltung der Anzeigefristen geachtet werden. Besondere Anforderungen bestehen dabei auch im Hinblick auf die Vollständigkeit.

Die Volltexte der Urteile stehen Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil II R 20/23 (Schwester) kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil II R 21/23 (Bruder) kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil II R 22/23 (Notarin) kommen Sie hier.